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Comment fonctionne un rachat de crédit immobilier ?

Posté le 28 février 2019 à 11:30
Comment fonctionne un rachat de crédit immobilier ?

Les taux d’intérêt du crédit immobilier sont toujours bas et ce depuis plusieurs années consécutives déjà. Il peut donc être intéressant pour un emprunteur ayant souscrit un prêt immobilier pour acheter son logement il y a quelques années, de le renégocier ou de le faire racheter. Les deux opérations sont en effet deux actions différentes. Dans le premier cas, il s’agit de contacter la banque qui a accordé le crédit pour essayer de la convaincre de revoir le taux d’intérêt de celui-ci à la baisse. Si elle refuse, l’emprunteur a la possibilité de se tourner vers un autre organisme prêteur, qui va alors s’occuper de racheter le prêt immobilier. Il pourra proposer de meilleures conditions en plus d’un taux d’intérêt plus intéressant.

La définition du rachat de crédit immobilier

Les observateurs du marché de l’immobilier sont tous unanimes, les taux d’intérêt ne sont pas prêts de remonter. Cela signifie qu’ils vont rester stables encore plusieurs mois, bref le moment est toujours idéal pour aller voir un établissement financier concurrent et lui proposer de s’occuper du rachat de son prêt immobilier. Selon son profil d’emprunteur, la banque va être plus conciliante et octroyer de meilleures conditions, mais lorsque le profil est considéré comme moyen, la situation est plus compliquée et pas tout le monde ne réussit à obtenir gain de cause. Le rachat de crédit immobilier concerne donc cette catégorie d’emprunteurs qui n’a pas réussi à convaincre sa banque initiale de lui accorder de meilleures conditions pour son crédit immobilier en cours, grâce à la signature d’un avenant. Ils n’auront alors pas d’autre choix que de chercher ailleurs, et même si l’opération coûte en général plus cher qu’une renégociation, elle peut en valoir la peine à condition de bien la préparer et faire les bons calculs.

Le principe du rachat de crédit immobilier est très simple. Il s’agit de trouver une banque qui prend en charge le solde du crédit immobilier en cours, en accordant un nouvel emprunt avec un nouveau contrat. C’est l’occasion de profiter de meilleures conditions, avec un taux d’intérêt plus avantageux, ce qui peut représenter une certaine économie d’argent, même si dans certains cas, la durée de remboursement s’allonge. A noter que ce n’est pas toujours le cas et que celle-ci peut aussi diminuer selon la situation. Différents paramètres vont ainsi interférer dans le montage financier, il s’agit par exemple du capital restant dû, mais aussi de l’ancienneté du crédit et du taux d’intérêt revu.

Les conditions pour réussir un rachat de crédit immobilier

Si une opération de rachat de prêt immobilier comprend des frais, ça n’est pas le seul élément à prendre en compte avant de se lancer dans une telle démarche. Avant toute demande, il est important de vérifier certains points clés, qui permettront de réfléchir à la rentabilité du rachat. La première chose à prendre en compte est la durée restante du crédit immobilier. Celle-ci doit obligatoirement être plus élevée que la durée de remboursement déjà écoulée. D’ailleurs il est important de noter que les crédits immobiliers d’une durée de vie assez longue sont les plus aptes à être rachetés. Cela est dû au fait que c’est dans les premières années que la majorité des intérêts sont versés. Une autre condition très importante est que le capital restant dû ne doit pas être inférieur à 50.000 euros, et enfin que la différence entre le taux du crédit initial et le nouveau prêt soit d’au moins 0,5 voire 1 point.

Plusieurs frais sont à prévoir lors de l’opération d’un rachat de crédit immobilier. Il s’agit des frais de garantie, des frais d’assurance et des frais de remboursement anticipé. Ces derniers sont des pénalités, qui figurent de manière générale dans tous les contrats de prêt. Ils définissent la somme à payer par l’emprunteur lors du remboursement de son prêt avant la date de la dernière échéance. Ils sont plafonnés par la loi à 3% maximum du capital restant dû et 6 mois d’intérêt. A ces frais peuvent encore se greffer des frais de dossier et de transfert ou de mainlevée, dans le cas où le bien immobilier est mis en hypothèque. Tous les frais générés par le rachat peuvent cependant être regroupés dans l’opération de refinancement du crédit immobilier et inclus dans le montant total emprunté.

L’opération de rachat de crédit immobilier peut également inclure des crédits à la consommation. Ceux-ci ne doivent cependant pas représenter la majorité des capitaux à racheter, car la part immobilière doit être de 60% minimum pour que le rachat reste dans la catégorie des crédits immobiliers. L’emprunteur pourra alors rassembler toutes ses dettes dans l’opération de refinancement, ce qui va lui permettre de ne rembourser qu’une seule mensualité couvrant toutes ses échéances précédentes.

En conclusion, pour que le rachat de crédit immobilier soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du nouveau crédit souscrit, qui englobe le cout de l’ancien crédit et celui du nouveau, soit assez important pour couvrir l’ensemble de tous les frais liés à l’opération.

Les avantages du rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier permet de bénéficier d’un nouveau taux d’intérêt. Cet avantage associé à une nouvelle durée de remboursement réaménagée (soit plus courte, soit plus longue) et au regroupement de tous les frais engendrés par l’opération, peut parfois être synonyme de réduction de mensualité très conséquente, c’est-à-dire jusqu’à 50%. Du coup, le taux d’endettement du ménage chute considérablement, ce qui permet d’un côté de retrouver une sérénité financière, mais également une capacité d’épargne, de l’autre de pourvoir songer à financer de nouveaux projets.

Lorsque le rachat de crédit immobilier est envisagé pour réduire la durée de remboursement du nouveau prêt, le nouveau taux d’intérêt devra être inferieur d’au moins 1 point pour que l’opération soit rentable. Il faut aussi savoir que dans ce cas de figure, la mensualité sera plus importante, donc elle devra être adaptée aux revenus de l’emprunteur. Lorsqu’il s’agit de convertir un taux variable en taux fixe, le rachat de crédit immobilier est également un bon moyen dans ce procédé. Cependant, les mensualités quoique définies dès le départ grâce au taux fixe, peuvent aussi être revues tous les ans avec l’organisme prêteur. Cette option présente l’avantage d’avoir la possibilité d’anticiper et planifier les dépenses du ménage.

Autre avantage important du rachat de crédit immobilier : l’assurance emprunteur qui peut être changée. La loi autorise désormais l’emprunteur à souscrire à une assurance emprunteur auprès de l’organisme de son choix, et en plus, d’en changer tous les ans, à condition de trouver dans le nouveau contrat les mêmes conditions. Il s’agit là d’une bonne manière de faire des économies en réduisant les primes d’assurance de prêt. 

 La constitution du dossier de rachat de crédit immobilier

Les informations demandées pour une opération de rachat sont les mêmes que pour la souscription d’un crédit, à savoir l’état civil (pièce d’identité, livret de famille, contrat de mariage ou de divorce, le justificatif de domicile), les revenus (salarié, retraité, invalide, travailleur indépendant, etc.), le taux d’endettement (tableaux d’amortissement des prêts en cours, comptes bancaires, etc.), la situation locative, c’est-à-dire propriétaire ou locataire (quittances de loyer, titre de propriété, etc.).

Faire une simulation en ligne gratuite et sans engagement est un bon moyen de recevoir un premier avis de faisabilité du rachat de crédit immobilier. S’adresser à un établissement financier spécialisé permet d’avoir en face de soi des experts en rachat de crédit immobilier. Ils sont capables de comprendre les besoins de l’emprunteur et de lui fournir l’offre de prêt la plus adaptée.

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