Marché locatif 2025 : 2,5 fois moins de logements disponibles et des loyers en forte hausse
Le marché locatif reste sous tension en 2025. L’offre de logements est historiquement faible, la demande forte, et les loyers continuent d’augmenter, accentuant les difficultés pour les étudiants et jeunes actifs dans différentes villes du pays.
Une offre trop faible face à la demande
À la rentrée 2025, trouver un logement reste un défi majeur. Selon la plateforme Bien’ici, l’offre locative reste 2,5 fois inférieure à son niveau de 2021, malgré une stabilisation observée cet été. Dans le même temps, la demande ne faiblit pas et les loyers augmentent, particulièrement à Marseille, Rennes et Caen.
Des centaines de milliers d’étudiants et de jeunes actifs sont encore en quête d’un toit à quelques jours de la reprise, dans un contexte marqué par la loi Climat et résilience, entrée en vigueur en 2021, qui restreint progressivement la mise en location des logements énergivores.
Encadrement des loyers, fiscalité et pression sur le marché
Deux ans après son lancement à Paris, l’encadrement des loyers concerne désormais 70 communes situées en zone tendue, où la demande dépasse largement l’offre. Depuis le 1er janvier, la suppression des dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif dans le neuf met fin à quarante années d’incitations, freinant encore davantage l’achat de logements destinés à la location.
Si le nombre d’annonces ne recule plus par rapport à 2024, il reste historiquement bas, deux fois et demie inférieur à celui de 2021, précise Capital. Chaque logement disponible attire une multitude de candidats et se loue en quelques heures. Les recherches de location progressent encore de 5 % sur un an, concentrées sur les studios, deux et trois pièces. Cette pression accentue les difficultés dans les grandes villes, en particulier sur les marchés étudiants, et incite certains à se tourner vers le crédit immobilier pour sécuriser un logement.
Hausse des loyers et tensions locales dans les grandes villes
À Paris, l’offre locative recule de 3 % sur un an. La baisse est plus marquée en province?: - 19 % à Aix-en-Provence, - 20 % à Toulouse, - 21 % à Lyon et - 26 % à Marseille. Les studios connaissent les plus fortes tensions?: - 33 % à Aix-en-Provence, - 31 % à Lyon, - 34 % à Toulouse et - 40 % à Marseille. Cette rareté alimente la hausse des loyers, souligne Capital dans son dernier rapport sur le marché locatif.
À Marseille, le loyer médian des studios s’élève à près de 600 € (+ 30 € sur un an), à Rennes à 485 € (+ 30 €), à Caen à 470 € (+ 25 €), à Nancy à 450 €(+ 20 €) et à Nice à 700 € (+ 17 €). À Paris, il atteint 1 027 € (+ 15 €) et à Lyon 660€ (+ 10 €). Dans ces villes, la facture locative des studios a ainsi augmenté de plus de 180 € en moyenne sur 12 mois.
Parallèlement, la part des logements meublés progresse, notamment à Lyon (+ 20 points) et Marseille (+ 23 points), offrant un niveau de confort proche de la location saisonnière mais à des loyers plus élevés.
Le marché locatif reste sous tension. La pénurie d’offres, combinée à la hausse constante des loyers, accentue les difficultés pour les primo-accédants et les jeunes actifs, en particulier dans les grandes métropoles et les villes étudiantes, où chaque appartement disponible attire désormais une foule de candidats et se loue en quelques heures.
