Intérêts intercalaires : définition et calcul

Intérêts intercalaires : de quoi s’agit-il ?

Les intérêts intercalaires représentent les frais que vous devez régler à la banque lorsque votre prêt immobilier n’est pas débloqué en une seule fois, mais en plusieurs tranches. Ils correspondent uniquement aux intérêts calculés sur les sommes déjà versées par l’établissement de crédit. Contrairement aux mensualités classiques, ils ne comportent pas de remboursement du capital : ce sont donc des frais transitoires qui viennent s’ajouter au coût de votre emprunt.

En pratique, ces intérêts apparaissent dès le premier déblocage partiel du prêt et disparaissent lorsque le crédit est décaissé dans sa totalité. Leur montant évolue au fil du temps, puisqu’il augmente à chaque nouvel appel de fonds.

Les situations les plus fréquentes

Les intérêts intercalaires apparaissent lorsque les fonds sont débloqués en plusieurs fois, notamment dans les situations suivantes :

• vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : la banque débloque progressivement l’emprunt immobilier selon l’échéancier légal (fondations, mise hors d’eau, achèvement, livraison) ;
• construction de maison individuelle : les versements suivent l’avancement du chantier ;
• travaux lourds ou rénovation importante : les paiements interviennent par étapes, en fonction des factures des artisans.

Dans ces cas, l’emprunteur supporte à la fois les intérêts intercalaires et, le plus souvent, un loyer pour son logement actuel ou une autre mensualité de crédit, ce qui peut alourdir temporairement son budget.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul des intérêts intercalaires est relativement simple. Ces frais sont déterminés en fonction de trois paramètres essentiels :

• le montant du prêt immobilier déjà débloqué : plus la somme mise à disposition par la banque est importante, plus les intérêts intercalaires augmentent ;

• le taux d’intérêt du crédit immobilier : appliqué à la fraction de capital déjà utilisée, il conditionne directement le montant des intérêts ;

• la durée (en mois) avant le déblocage total de l’emprunt : ces intérêts sont dus uniquement pendant la période transitoire, c’est-à-dire entre le premier appel de fonds et la remise des clés.

La formule de calcul des intérêts intercalaires

Cette méthode permet de calculer facilement le montant à verser chaque mois, en fonction du capital déjà libéré et du taux appliqué par la banque.

Exemple chiffré en VEFA

Prenons l’exemple d’une construction en VEFA avec un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3 %.

• 1er appel de fonds : 10 000 € (5 %)
  (10 000 × 3 %) ÷ 12 = 25 €/mois
  
  
• 2e appel de fonds : 60 000 € (30 %)
  (10 000 + 60 000) × 3 % ÷ 12 = 175 €/mois
  
  
• 3e appel de fonds : 70 000 € (35 %)
  (10 000 + 60 000 + 70 000) × 3 % ÷ 12 = 350 €/mois
  
  
• 4e appel de fonds : 50 000 € (25 %)
  (10 000 + 60 000 + 70 000 + 50 000) × 3 % ÷ 12 = 475 €/mois
  
  
• 5e appel de fonds : 10 000 € (5 %) : dès la livraison de l’appartement ou de la maison, il n’y a plus d'intérêts intercalaires. Ces derniers sont remplacés par la mensualité classique du prêt (capital + intérêts + assurance).

Au total, tant que le prêt immobilier n’est pas intégralement débloqué, l’emprunteur doit s’acquitter de ces intérêts intercalaires croissants, en plus de son loyer ou d’un autre crédit éventuel.

Quels sont les impacts financiers des intérêts intercalaires ?

Le paiement des intérêts intercalaires peut sembler anodin au départ, car il s’agit de petites sommes calculées uniquement sur une partie du capital débloqué. Pourtant, leur impact financier n’est pas négligeable et mérite d’être anticipé.

Sur le coût total du crédit

Même s’ils sont temporaires, les intérêts intercalaires représentent une dépense additionnelle qui vient gonfler la facture globale de votre prêt immobilier. Ces frais ne servent pas à amortir le capital emprunté : ils sont donc à considérer comme un surcoût lié à la modalité de déblocage progressif des fonds. Dans le cas d’une construction longue ou d’un projet VEFA étalé sur plusieurs mois, la somme totale versée peut atteindre plusieurs milliers d’euros.

Sur la trésorerie de l’emprunteur

Ces intérêts s’ajoutent aux charges existantes, comme un loyer à payer en attendant la livraison du logement ou un prêt relais en cours. De fait, le budget mensuel se retrouve alourdi, parfois au moment où la trésorerie est déjà mise à rude épreuve par les dépenses liées au projet (frais de notaire, achat de mobiliers, équipements, etc.). Pour certains ménages, cette double charge peut réduire la capacité d’épargne et fragiliser l’équilibre financier.

En cas de retard de chantier

Les retards sont fréquents lors d’une construction ou de travaux importants : intempéries, problèmes d’approvisionnement, malfaçons… Chaque mois supplémentaire de chantier entraîne un paiement prolongé des intérêts intercalaires. Sur la durée, cela peut représenter plusieurs centaines d’euros imprévus et mettre en péril le budget initial pour le projet immobilier.

Peut-on éviter ou réduire les intérêts intercalaires ?

Il n’est pas toujours possible de supprimer totalement les intérêts intercalaires, car ils découlent directement du mode de financement choisi et du calendrier du projet immobilier. Toutefois, plusieurs leviers existent pour en limiter le poids sur votre budget.

Négocier un différé de remboursement

Certains établissements bancaires acceptent de mettre en place un différé total. Concrètement, cela signifie que vous ne payez que l’assurance emprunteur jusqu’à la livraison du logement, et non les intérêts intercalaires. Attention toutefois, le coût global du crédit peut s’en trouver augmenté, car les intérêts différés seront reportés et capitalisés à la fin de la période.

Opter pour un déblocage progressif en plusieurs prêts

Une autre solution consiste à découper l’enveloppe globale en plusieurs prêts distincts, chacun amorti dès son déblocage. Ainsi, vous commencez immédiatement à rembourser une partie du capital et évitez de régler des intérêts intercalaires sur les fonds déjà versés. Cette alternative demande une bonne négociation avec la banque et une vision claire de vos capacités de remboursement.

Mobiliser un apport personnel

Plus votre apport initial est élevé, plus le montant débloqué par la banque est faible, ce qui réduit mécaniquement les intérêts intercalaires dus. Cette stratégie est particulièrement intéressante lors des premiers appels de fonds (réservation ou fondations), où l’apport peut couvrir une part significative des dépenses.

Suivre l’avancement du chantier

Il est essentiel de contrôler le calendrier des travaux. Si un appel de fonds est demandé alors que l’étape du chantier n’est pas réellement achevée, vous pouvez exiger de le reporter. Cela vous évite de payer inutilement des intérêts intercalaires supplémentaires.

Quand envisager un regroupement de crédits ?

Si pendant l’avancement de votre projet, vous êtes confronté à une baisse de revenus et n’êtes plus en mesure de vous acquitter de vos mensualités de prêts, le rachat de crédits peut être envisagé en fonction de votre situation personnelle.

Vous avez négocié avec votre banque un différé total des intérêts intercalaires, mais votre situation financière ne s’est pas améliorée et vous avez désormais du mal à faire face à l’ensemble de vos charges. Dans ce contexte, il peut être pertinent d’envisager un rachat de crédits. Cette solution est particulièrement adaptée si vous cumulez plusieurs prêts, par exemple deux crédits immobiliers (votre résidence principale et un investissement locatif) auxquels s’ajoute un crédit à la consommation.

Le principe est simple : vos dettes sont regroupées en un seul prêt à taux fixe. En ajustant la durée de remboursement, vous réduisez le montant de votre mensualité globale et pouvez ainsi repasser sous le seuil des 35 % de taux d’endettement. Le rachat de crédits est une opération financière générant un coût, permettant avant tout de réorganiser vos charges et de répartir vos remboursements différemment pour retrouver un budget mensuel plus équilibré.

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