Rachat de crédits et renégociation de crédit : quelle est la différence ?

Définition de la renégociation de crédit

La renégociation de crédit est un processus par lequel un emprunteur sollicite l’établissement financier auprès duquel il détient un prêt immobilier afin que celui-ci modifie les termes du contrat en sa faveur. Cette démarche s’inscrit le plus souvent dans un contexte de baisse globale des taux d’intérêt ayant cours sur le marché du crédit immobilier. Elle est donc motivée par la recherche de conditions de remboursement plus avantageuses et d’optimisation sur le coût global de l’emprunt auprès du créancier actuel de l’emprunteur.

Ce droit à la renégociation avec l’organisme bancaire prêteur est encadré par le Code de la consommation et peut intervenir à n’importe quel moment du crédit et à un nombre de reprises illimité. L’objectif de la renégociation est principalement de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux que celui obtenu au moment de la souscription du crédit, lorsque les taux étaient plus élevés. Ce nouveau taux revu à la baisse est inscrit dans un avenant au contrat et peut alors avoir pour conséquences :

• une réduction du montant des échéances mensuelles de remboursement ;
• une diminution de la durée de remboursement du crédit immobilier ;
• une baisse du coût global du prêt.

La renégociation de crédit constitue un atout important pour l’emprunteur qui se trouve en position de force puisqu’il peut, en cas d’échec de la renégociation, faire jouer la concurrence et solliciter un établissement financier externe pour faire racheter son crédit.

La renégociation de prêt immobilier implique cependant des frais dont il faut avoir conscience pour juger de la profitabilité de la démarche sur la durée.

Définition du rachat de crédits

Lorsque l’emprunteur ne parvient pas à obtenir une réponse positive de la part de son créancier pour une renégociation ou souhaite se tourner vers un autre acteur, il a également la possibilité de procéder à un rachat de crédit immobilier.

Dans ce cas de figure, il se tourne alors vers un établissement financier autre que son créancier initial pour faire racheter son crédit immobilier afin d’obtenir des conditions de remboursement plus favorables par rapport à sa situation du moment. Il peut notamment bénéficier d’un taux d’intérêt moins élevé que le taux d’origine mais également des modalités de remboursement plus avantageuses (pauses de remboursement ou reports d’échéances par exemple).

 Là encore, le rachat de crédit immobilier, s’il comporte des avantages (diminution des mensualités, amélioration du reste à vivre) implique également des frais, généralement plus importants que pour une renégociation. Ceux-ci sont donc là encore à prendre en compte au moment de faire jouer la concurrence pour obtenir des conditions de remboursement plus intéressantes.

Quels sont les coûts liés à un rachat de crédits ?

Les frais liés à un rachat de crédits peuvent être de différents ordres à savoir :

• des frais de dossier pour la souscription du nouveau prêt ;
• des frais de garantie pour la mise en place d’une caution ou d’une hypothèque sur un bien immobilier permettant de couvrir le nouvel emprunt en cas de défaut de remboursement ;
• des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour la clôture de l’ancien prêt immobilier. Ils viennent en effet compenser le manque à gagner de la banque pour l’annulation du versement d’intérêts pendant une période escomptée ;
• des frais de mainlevée d’hypothèque lorsque le précédent emprunt était déjà couvert par une hypothèque ;
• des frais d’assurance emprunteur lorsque le nouveau créancier impose de changer d’assurance de prêt immobilier.

Les différences entre les deux options

Si chacune de ces options ont pour objectif d’alléger le poids financier du crédit immobilier sur le budget de l’emprunteur, elles présentent cependant certaines différences notables :

• en premier lieu, elles impliquent le recours à des acteurs différents : le créancier initial du prêt immobilier pour la renégociation de crédit ; un autre établissement bancaire ou de crédit dans le cas du rachat ;
• la renégociation de crédit suppose de ce fait généralement moins de démarches que le rachat de crédits qui, pour sa part, nécessite une comparaison des offres, le montage d’un dossier de financement et des formalités de changement d’établissement. La renégociation se révèle donc plus rapide et moins complexe à mettre en œuvre que le rachat ;
• les frais liés au rachat de crédit immo (frais de dossier, de garantie, d’assurance, IRA) sont généralement plus importants que pour une renégociation de crédit où ils se limitent le plus souvent aux frais de dossier et aux frais de publicité foncière pour l’avenant ;
• le rachat de crédits immobilier peut permettre d’inclure d’autres crédits ou dettes en cours de remboursement dans l’opération. Il peut ainsi être l’occasion de procéder à une restructuration complète de son budget. Cette restructuration, si elle permet d’alléger le poids des échéances mensuelles a toutefois pour conséquence une augmentation du coût global du crédit du fait de l’allongement de la durée de remboursement. Un surcoût qui ne s’applique pas dans le cas de la renégociation de crédit.

Quelle option est la plus avantageuse selon ma situation financière ?

L’option la plus avantageuse entre renégociation et rachat de crédits immobilier dépend de la situation financière personnelle de l’emprunteur. Si vous disposez de plusieurs crédits en cours de remboursement et que l’objectif est de réduire le montant de vos mensualités, un rachat de crédits incluant votre crédit immobilier peut se révéler plus pertinent pour retrouver un équilibre financier global.

Dans ce cas de figure, la part du crédit immobilier doit généralement représenter au moins 60 % de l'encours total à racheter. Il faut alors être conscient du fait, qu’en dépit de la baisse du montant des échéances mensuelles, le coût global du crédit s’en trouvera alourdi du fait de l’allongement de la durée de remboursement faisant courir les intérêts sur une plus longue période.

Le rachat de crédits immobilier se révèlera également plus approprié lorsque le taux d’intérêt du crédit initial est relativement élevé. L’écart doit en effet être suffisamment important avec le nouveau taux obtenu pour pouvoir absorber des frais se rapportant à cette opération, ceux-ci étant plus importants dans le cas du rachat. Le capital restant dû doit, pour la même raison, être assez conséquent (au moins 70 000 euros en général). À défaut, la renégociation sera préférable et permettra de réduire le coût total de son crédit de façon simple, moins onéreuse et sans changer d’établissement financier.

La situation financière et professionnelle intervient également dans cet arbitrage. Une situation professionnelle précaire ou instable (chômage, intérim) peut rendre difficile l’accès à un rachat de crédits. Il sera alors dans ce cas plus simple de faire appel au créancier initial pour une simple renégociation.

Quels sont les critères pour décider entre renégociation et rachat de crédit ?

Plusieurs éléments sont à prendre en compte au moment comparer les différences entre renégociation et rachat de crédits immobilier :

• les objectifs financiers : lorsque l’objectif est d’optimiser le coût total du crédit et de profiter de l’opportunité de marché offerte par une baisse de taux d’intérêt, la renégociation se révèle suffisante et assez facilement accessible. Si l’objectif est de retrouver une certaine stabilité financière face à une accumulation de crédits, le rachat est alors est plus pertinent malgré l’augmentation du coût global ;
• les frais qui découlent de l’opération : les frais de la renégociation de crédit sont généralement moins importants que les frais inhérents au rachat. L’écart de taux d’intérêt avec le nouveau crédit obtenu dans le cadre du rachat doit donc être suffisamment conséquent pour absorber l’opération. Renseignez-vous bien en amont, notamment sur les frais de garanties et les indemnités de remboursement anticipé. Pensez à comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chacune des solutions pour évaluer la plus pertinente par rapport à votre situation ;
• le taux d’intérêt : plus l’écart entre le taux d’intérêt initial et le nouveau taux d’intérêt est important, plus le recours au rachat de crédits immobilier se justifie. Pour un écart peu important, privilégiez donc la renégociation qui limitera les frais à absorber ;
• la durée restante du prêt et le capital restant dû : pour chacune des solutions, vous avez intérêt à entreprendre la démarche le plus vite possible pour optimiser le montant des économies réalisées (au début ou au plus tard au milieu du prêt). La majeure partie des intérêts est en effet payée en début de prêt.

 Pour faire le meilleur choix entre ces deux solutions d’optimisation budgétaire, n'hésitez pas à réaliser différentes simulations sur les comparateurs Partners Finances et à comparer les offres en ligne des différents établissements financiers.

Comment procéder pour une renégociation ou un rachat de crédit ?

Pour entreprendre une renégociation ou un rachat de crédits immobilier, commencez par bien analyser votre situation financière. Tenez compte de vos revenus, de vos charges, de votre situation professionnelle ainsi que de vos dettes et crédits en cours. Analysez également les caractéristiques de votre crédit immobilier à racheter ou à renégocier (taux d’intérêt, capital restant dû, durée restante, montant des mensualités, etc.). Ces différents éléments doivent vous donner de premières indications sur la solution la plus pertinente pour votre situation.

Renseignez-vous ensuite sur les taux d’intérêt actuels du marché pour les comparer avec votre taux d’intérêt obtenu au moment de la souscription du prêt. Cet élément est également fondamental pour choisir entre renégociation et rachat de crédits immobilier. N’hésitez pas à multiplier les simulations en ligne pour comparer les coûts de chaque solution.

Si la renégociation vous semble plus profitable, vous pouvez alors contacter votre créancier pour lui demander une modification des conditions du contrat. Étayez votre demande en mettant en avant les évolutions du marché depuis la signature de votre contrat. Le créancier pourra alors vous faire une proposition d’avenant au contrat plus favorable ou, à l’inverse, refuser la renégociation. Vous devrez alors vous tourner vers le rachat.

Si vous pensez que le rachat est plus adapté à votre situation ou si la demande de renégociation a été refusée, effectuez des comparaisons entre les différents acteurs du marché, sollicitez une réponse de principe rapide en ligne et effectuez une demande de rappel. Préparez alors votre dossier de financement en rassemblant vos différents justificatifs (personnels, professionnels et financiers).

Transmettez-le à l’établissement sélectionné qui, après étude, vous fera une proposition de rachat écrite. Si elle vous convient, signez-là et renvoyez-là en respectant le délai de réflexion légal obligatoire. Une fois le contrat signé réceptionné, l’établissement procède alors au rachat de vos crédits en cours et vous ne remboursez plus qu’une seule mensualité de crédit avec un nouvel échéancier adapté à votre situation financière.

N’hésitez pas à solliciter un professionnel du courtage comme Partners Finances pour vous accompagner dans votre demande de rachat de crédits immobilier aux meilleures conditions et dans la constitution de votre dossier.