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Prêt relais et rachat de crédits

Posté le 20 août 2021 à 08:00
famille, parents et leurs fille, transportant leurs cartons de déménagement

Un endroit plus intéressant, passer d’un appartement à une maison, ou intégrer un logement plus confortable maintenant que vos revenus ont augmenté ou que la famille s’est agrandie… autant de raisons pour vous, déjà propriétaire, de revendre votre habitation pour acquérir un nouveau bien immobilier.

L’organisation idéale reste toujours de revendre le bien initial avant d’acheter le nouveau bien immobilier. Toutefois, ce n’est pas toujours possible. Lorsqu’on trouve une belle affaire à saisir, le coup de cœur, ou lorsque la revente prend plus de temps qu’envisagé initialement, il faut trouver des solutions de crédits immobiliers alternatives.

La plus connue des secundo-accédants est le « prêt relais ». Il en existe deux autres qui permettent de faire baisser votre taux d’endettement et supporter plus facilement les mensualités de crédits en attendant la vente de votre premier bien immobilier : le prêt « relais rachat » ou prêt « achat revente », et le regroupement de crédits immobiliers.

 

Les experts de Partners Finances, organisme de courtage pionnier et leader du marché du rachat de crédits en France, vous présentent ces différentes solutions, leurs avantages et inconvénients, pour toujours mieux vous accompagner dans votre choix de la solution la mieux adaptée à votre situation particulière.

 

 

Pour acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir revendu le premier, et sans qu’il ne soit question d’une résidence secondaire ou d’un investissement à but locatif, vous pouvez solliciter un prêt relais ou un prêt relais rachat.

 

Un crédit relais ou prêt relais consiste en une avance de la banque permettant d’acquérir un second bien immobilier avant la revente du premier.

Cette avance s’élève généralement à un maximum de 80 % de la valeur de vente du premier bien. La durée de ce crédit relais est limitée à 1 an renouvelable une fois.

Vous disposez ainsi du temps nécessaire pour revendre votre bien sans rater l’achat du nouveau bien. Toutefois, durant ces 24 (ou 48) mois vous allez donc devoir rembourser simultanément les mensualités de votre crédit immobilier initial, ainsi que celles du prêt relais.

 

Le crédit « achat revente » partage le même fonctionnement de base que le prêt relais classique : la banque vous avance une somme nécessaire à l’acquisition du nouveau bien immobilier, que vous remboursez avec la revente de l’ancien, avec une durée maximum de 24 mois.

Toutefois, il faut comprendre qu’il s’agit ici d’un rachat de crédit immobilier avec mise en place d’un crédit immobilier (relais) directement intégré à celui-ci.

Le crédit initial est racheté par un établissement prêteur tiers, qui met en place une mensualité unique et plus basse que le cumul provoqué par un prêt relais. En revanche, ce procédé implique le paiement d’indemnités de remboursement anticipé, ainsi que des frais de garantie supérieur.

Il est à privilégier si le cumul des mensualités du crédit immobilier initial et du prêt relais n’est pas gérable, car il augmente trop votre taux d’endettement, mais que vous n’avez pas d’autres crédits à regrouper encore avec celui-ci, auquel cas, vous pouvez alors solliciter un regroupement de crédits.

 

Dans les deux cas, la valeur du bien à revendre par rapport à celui que vous souhaitez acquérir va conditionner le type de prêt octroyé.

Le prêt sec. Dans le cas ou la valeur d’achat du nouveau est inférieure ou égale au produit de la futur vente du bien initial, le prêt relais est qualifié de prêt sec. Vous remboursez les intérêts et primes d’assurance, et celui-ci sera soldé en une fois par la vente. Vous ne payez donc pas de pénalité de remboursement anticipé, comme pour un prêt in fine.

Le prêt couplé ou adossé. Dans le cas où la valeur d’achat du nouveau bien est supérieure au produit de la vente, votre prêt relais peut être couplé avec un crédit immobilier. Vos mensualités sont donc composées des intérêts et assurances du prêt relais, mais aussi de la mensualité du nouveau crédit immobilier. Une fois le premier vendu, le prêt relais est soldé et vous continuez de vous acquitter des mensualités du nouveau crédit immobilier.

 

Si le bien n’a pas pu être vendu à temps, la banque a donc le pouvoir de saisir le bien et le vendre aux enchères afin d’être remboursée.

A noter. Vous pouvez négocier avec votre banque la transformation du prêt relais en crédit immobilier classique. Dans ce cas, vous le mettez en location et, avec les loyers, vous continuez de rembourser le prêt immobilier.

 

Si le cumul des mensualités s’avère trop élevé, vous pourrez alors faire une demande de regroupement de crédits.

 

 

Un regroupement de crédits consiste en un prêt de substitution dont la mensualité est baissée grâce à l’allongement de la durée du crédit accordé*.

Il permet ainsi de solder ses emprunts (crédits et dettes), ainsi que certains impayés, tout en baissant son taux d’endettement et en retrouvant un reste à vivre plus important.

Dans le cadre d’un second achat immobilier, vous pouvez procéder à un rachat de crédits. Plusieurs combinaisons sont alors possibles, mais l’idéal reste d’en discuter avec un conseiller expert de cette solution.

Cette opération est particulièrement flexible et s’adapte à de nombreux profils. Bien connaître ses rouages permet d’optimiser le rachat de crédits pour obtenir la meilleure mensualité, au meilleur taux, sans augmenter inutilement le coût total de l’opération.

Si vous avez deux crédits ou plus au moment de souscrire un nouveau crédit immobilier, vous pouvez procéder au regroupement de ces crédits. Ce faisant, vous pouvez baisser votre nouvelle mensualité unique jusqu’à -60 %* et donc écraser votre taux d’endettement. Dans ces conditions, vous pouvez souscrire un nouveau crédit immobilier pour acquérir le nouveau bien, sans passer par un prêt relais aux mensualités asphyxiantes pour votre budget.

Inconvénient. Le coût global de l’opération peut s’avérer plus élevé que le recours au prêt relais classique.

Avantages.  Non seulement vous prenez moins de risques financiers en vous acquittant de mensualités moins élevées, mais en outre, vous n’avez pas la limite de 24 mois pour vendre l’ancien bien. Si celui-ci venait à ne pas trouver acquéreur vous pourriez le louer pour financer une mensualité de crédits, sans menace de saisie.

Dans le cadre de cette opération de regroupement de crédits, il est également possible de demander une trésorerie complémentaire afin, par exemple, de financer des travaux ou de servir d’apport au nouvel achat tout en conservant votre épargne de sécurité. La somme est alors directement intégrée au rachat de crédits et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.

 

 

Il est possible d’inclure un prêt relais dans un regroupement de crédits.

Par exemple, si vous n’avez que votre premier crédit immobilier en cours de remboursement, vous pouvez souscrire un prêt relais classique et ensuite procéder au regroupement de crédits pour écraser la mensualité.

Cette opération vous permet de retrouver un reste à vivre plus confortable dans une période où les frais liés au déménagement et à l’aménagement du nouveau bien peuvent rapidement grimper au-delà de ce qu’on peut parfois anticiper.

 

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