Frais de notaire rachat de soulte : quels coûts prévoir ?

Définition : en quoi consiste le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte, à ne pas confondre avec un rachat de crédits, intervient lorsque deux propriétaires ou plus détiennent des parts d’un bien en indivision (que leur quote-part soit identique ou non) et que l’un d’eux souhaite acquérir les autres parts pour en devenir l’unique propriétaire. La soulte s’apparente alors à une compensation financière versée aux indivisaires pour l’acceptation de cession de leur quote-part.

Le rachat de soulte peut intervenir dans deux situations principales : 

• un divorce, une rupture de PACS ou une séparation : l’un des deux ex-conjoints envisagent de conserver la maison familiale et propose alors le rachat de la part de l’autre pour acquérir le bien en pleine propriété ; 
• une succession : lors du décès d’un propriétaire de bien immobilier, les héritiers ou ayant droits deviennent indivisaires avec une répartition des quote-parts de propriété selon les situations et les liens familiaux. Si l’un des héritiers souhaite devenir l’unique propriétaire du bien et racheter les parts des autres indivisaires, il doit alors également s’acquitter du paiement de la soulte. 

Dans chacun de ces cas de figure, cette opération doit être effectuée devant un notaire pour être entérinée. Elle implique donc le règlement de frais de notaire pour le rachat de soulte, qui peuvent se révéler relativement importants. 

Lorsque l’ex-époux ou l’indivisaire qui veut procéder au rachat de la soulte ne dispose pas des moyens financiers nécessaires pour le rachat, il peut alors solliciter un financement, par exemple en souscrivant un crédit immobilier.

Quelles sont les étapes pour procéder à un rachat de soulte ?

Pour réaliser un rachat de soulte, il convient de respecter les différentes étapes de la procédure suivante : 

1. Évaluer le bien : l’estimation du bien doit être réalisée par un notaire ou un agent immobilier afin de déterminer de façon objective sa valeur actuelle, à partir notamment des dernières transactions réalisées à proximité, pour des biens comparables ; 
2. Calculer le montant de la soulte : le calcul de la soulte est réalisé à partir de la valeur nette du bien (une fois le capital restant dû retranché) et des quote-part de chaque détenteur. Pour les ex-époux, les quote-parts dépendent de la quotité apportée au moment de l’achat. Un pourcentage résultant de la quotité apportée est ainsi appliqué si l’achat n’a pas été effectué à parts égales. Pour les ayant droits, la quote-part peut varier selon les liens familiaux (par exemple dans le cas du décès d’un époux, le conjoint survivant bénéficie d’une quote-part de propriété d’¼ là où les enfants nés de l’union se partagent les ¾ restants) ; 
3. Obtenir un financement pour le rachat de la soulte : si l’ayant droit ou l’ex-époux ne dispose pas des fonds nécessaires pour racheter la soulte (la grande majorité des cas), il doit solliciter un emprunt auprès de sa banque ou d’un organisme de crédit au même titre que n’importe quel prêt immobilier. Cet emprunt doit permettre de couvrir le rachat de la soulte mais aussi le solde de l’ancien prêt en cours de remboursement ; 
4. Officialiser le rachat : une fois le financement obtenu, le rachat de parts peut être entériné à condition que le divorce ait été prononcé dans le cas d’une séparation. L'officialisation a obligatoirement lieu par acte notarié authentique. On parle d’état liquidatif dans le cas d’un divorce ou d’acte de partage pour une succession. Une fois l’acte authentique signé par chacune des parties, le notaire procède à l'enregistrement de la transaction et à la publication auprès du service de la publicité foncière, ce qui officialise alors le transfert de propriété ; 
5. Régler les frais de notaire : la personne qui rachète la soulte procède généralement, en bonne partie, au règlement des frais de notaire et devient ainsi l’unique propriétaire du bien immobilier. Des frais qui sont donc à prendre en compte au moment de solliciter un crédit pour la réalisation de l’opération de rachat. 

Exemple de calcul de la soulte

Voici un exemple de calcul d’un rachat de soulte dans le cas d’un divorce.

M.et Mme Dupont décident de divorcer à l’amiable. Ils sont propriétaires à parts égales d’une maison d’une valeur de 300 000 € pour laquelle il reste un emprunt à rembourser d’un montant de 100 000 €. 

Mme Dupont décide de conserver la maison et de racheter la part de M. Dupont pour devenir l’unique propriétaire. 

Le calcul de la soulte a alors lieu en deux étapes :

• calcul de la valeur nette du bien : 300 000 (valeur brute) - 100 000 (montant du crédit restant à rembourser) = 200 000 € ; 
• montant de la soulte : 200 000 (valeur nette du bien) / 2 (nombre de parts)  = 100 000 €.

Mme Dupont devra donc verser 100 000 € à M. Dupont pour le rachat de la soulte. 

Quel est le montant des frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Les frais de notaire pour un rachat de soulte sont de différents ordres et variables selon les configurations. Ils peuvent être relativement importants. Une bonne part d’entre eux est d’ailleurs incompressible. Les frais notariés concernent : 

• les émoluments du notaire : ils correspondent à la rémunération du notaire pour la rédaction et la formalisation de l’acte de partage ou de l’acte liquidatif. Ils sont réglementés par la loi et leur montant dépend de la valeur de la soulte selon le barème suivant : 
• 3,870 % de 0 € à 6 500 € ; 
• 1,596 % de 6 500 € à 17 000 € ; 
• 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € ; 
• 0,799 % au-delà de 60 000 €.

À ces émoluments s’ajoute un taux de TVA de 20 %.

• les droits de mutation destinés à l’administration fiscale au titre de la taxe de publicité foncière et des droits d’enregistrement. Ils s’élèvent à : 
• 2,5 % de la valeur nette du bien dans le cas d’un rachat de soulte suite à une succession : 
• 1,1 % pour un rachat de soulte après un divorce, une rupture de PACS ou une séparation ; 
• les débours qui correspondent aux frais avancés par le notaire pour la réalisation de certaines formalités administratives mais qui sont à la charge de l’acheteur. Il s’agit par exemple des frais de photocopie, des diagnostics obligatoires, des frais de transport ou encore de la rémunération des différents intervenants potentiels (géomètre, commissaire-priseur, etc.). D’un montant variable, ils peuvent atteindre 800 € en moyenne ; 
• la contribution de sécurité immobilière (CSI) versée à l’État pour l’enregistrement et la publicité foncière et qui représente 0,1 % de la valeur du bien.

Même s’il est très difficile de les évaluer précisément compte tenu de la diversité des situations potentielles, les frais de notaire dans le cadre d’un rachat de soulte peuvent être compris globalement entre 4 et 8 % du montant de la soulte. 

Les autres frais potentiels du rachat de soulte

Outre les frais de notaire, d’autres types de frais peuvent s’appliquer dans le cadre d’un rachat de soulte. Ceux-ci sont principalement d’ordre bancaire. Parmi les autres frais potentiels, on peut citer : 

• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) lorsqu’il est nécessaire de rembourser par anticipation le prêt immobilier en cours sur le bien faisant l’objet du rachat de soulte ;
• les frais de transfert en cas de reprise du crédit en cours ou les frais relatifs à un nouvel emprunt permettant de racheter la soulte (frais de dossier et frais de garantie notamment) ;
• le montant de l’assurance emprunteur servant à la couverture du nouveau prêt. Ils sont là encore variables selon l’établissement et le profil de l’emprunteur ; 
• les frais d’estimation de la valeur du bien à racheter par un notaire ou un agent immobilier.

Exemple de calcul des frais de notaire pour un rachat de soulte

Dans notre exemple précédent, le calcul des frais de notaire du rachat de soulte est le suivant : 

• régularisation du droit de partage : 200 000 (valeur nette du bien) x 2,5 % = 5 000 € ; 
• émoluments du notaire : pour une soulte de 100 000 € (donc au-dessus du seuil de 60 000 €), le pourcentage est alors de 0,998 % soit 998 € ; 
• débours : 800 € ; 
• contribution de sécurité immobilière : 300 000 (valeur du bien) x 0,1 % = 300 €. 

Le montant total des frais de notaire pour ce rachat de soulte est donc de 7 098 € (5 000 + 998 + 800 + 300).

À cela viennent s’ajouter des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour le remboursement anticipé du bien. Ceux-ci sont alors de 100 000 (capital restant dû) x 3 % (plafond des IRA) soit 3 000 €.

Qui prend en charge les frais du rachat de soulte ?

En dehors des droits de mutation (droit de partage) qui peuvent être pris en charge par chacune des parties à parts égales, c’est principalement l’acquéreur qui assume la majeure partie des frais de notaire liés à l’opération (émoluments du notaire et débours notamment).

Dans le cas d’un divorce, si les droits de liquidation sont théoriquement supportés à parts égales (sauf convention contraire), l’usage veut bien souvent que l’acquéreur les assume seul car c’est à lui que revient le bien.

L’acquéreur s’acquitte également de tous les frais bancaires relatifs à l’obtention d’un nouveau financement. Il peut également assumer les frais pour la clôture du prêt préexistant même si le partage est également possible. 

En résumé, seuls les droits de mutation et les pénalités de remboursement anticipé peuvent être supportés en partie par le cédant mais ce n’est pas automatique. À défaut d’accord à l’amiable, n’hésitez pas à solliciter l’avis du notaire qui est le plus habilité à vous conseiller sur cette répartition.