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Le rachat de crédits hypothécaire : comment ça fonctionne ?

Posté le 4 mai 2020 à 10:45
rachat crédit hypothécaire

Le rachat de crédits hypothécaire inclut comme son nom l’indique une hypothèque sur un bien immobilier. Ainsi, il ne s’adresse qu’aux propriétaires ou aux personnes en cours d’acquisition d’un bien immobilier. Celui-ci va donc permettre de garantir le nouveau crédit mis en place afin de solder toutes les dettes et les différents prêts en cours. Le montant emprunté dans le cadre de cette opération pourra en plus inclure une enveloppe de trésorerie supplémentaire pour financer un nouveau projet ou constituer une réserve de sécurité. Quel est le principe de fonctionnement du rachat de crédits hypothécaire ? A qui s’adresse-t-il et quels sont ses avantages ?

Contrairement au rachat de crédits classique, le rachat de crédits hypothécaire a la particularité d’exiger une prise de garantie par l’organisme prêteur. Cette garantie se traduit par la mise en hypothèque d’un bien immobilier. La banque ou l’organisme de crédit qui octroie le nouvel emprunt va se charger de solder tous les capitaux restants dus des crédits en cours de remboursement, qu’il s’agisse de prêts immobiliers et de crédits à la consommation. D’autres dettes fiscales ou personnelles pourront également être remboursées en les incluant dans le montage financier. Les durées d’amortissement varient de manière générale de 5 à 35 ans maximum lorsque les sommes empruntées sont souvent plus importantes.

La prise de garantie par l’organisme prêteur étant de nature hypothécaire, celui-ci pourra donc accorder un financement bien plus conséquent. Ainsi, même si le risque pris est plus élevé, l’établissement financier dispose d’une garantie parfaitement sécurisée face aux problèmes d’impayés s’ils devaient survenir. La mise en hypothèque va également permettre à la banque d’accorder un meilleur taux de rachat de crédits sur la nouvelle créance mensuelle. Le propriétaire du bien immobilier n’en est évidemment pas dépossédé, par contre, en cas de défaut de paiement des échéances de crédit, l’organisme prêteur peut saisir le bien et le vendre aux enchères, cette action lui permettant alors de récupérer le capital restant dû et les intérêts.

Le montant de la garantie sur le bien immobilier est soit équivalent au montant du crédit octroyé, soit supérieur de 10% à 20% de la valeur du bien en fonction des critères spécifiques à chaque établissement financier. Pour la réalisation d’un rachat de crédits hypothécaire, le passage chez le notaire est obligatoire, la garantie hypothécaire étant indissociable du système de publicité foncière. Cette démarche entraine des frais qui varient en général de 2% et seront directement inclus dans le rachat de crédits hypothécaire. Ce type d’opération ne s’adresse donc pas aux personnes non-propriétaires puisqu’elles ne peuvent pas apporter la garantie nécessaire. Cependant elle permet aux propriétaires de faire un remaniement de leur gestion budgétaire en utilisant le levier de la valeur de leur bien immobilier. Les personnes fichées pour incidents de remboursement des crédits aux particuliers peuvent se servir de ce type d’opération pour justement sortir du fichage.

Bon à savoir : pour être soumis à la législation des prêts immobiliers, le rachat de crédits hypothécaire doit être constitué à plus de 60% de parts immobilières. Si ce n’est pas le cas, il fera alors partie de la deuxième catégorie de rachat de crédits qui est celui à la consommation, avec une majorité de prêts personnels et conso inclus dans l’opération.

L’hypothèque est une garantie donnée par l’emprunteur à un établissement financier. Celle-ci lui accordera alors le droit de disposer du bien immobilier si cela s’avère nécessaire pour garantir le paiement du capital emprunté. C’est une manière idéale de rassurer l’organisme prêteur et en même temps d’obtenir de bonnes conditions d’emprunt (durée de remboursement, taux d’intérêt, mensualité adaptée aux revenus, etc.). L’opération permet de fusionner tous les types de crédits, des dettes de diverse nature et d’inclure une somme d’argent qui pourra servir au financement d’un projet. Le montant total emprunté pourra être plus élevé que pour le rachat de crédits classique.

Si le premier prêt immobilier inclus déjà une mise en hypothèque, elle pourra uniquement être reconduite si le rachat ou la renégociation se fait auprès du même établissement financier. Sinon, il sera nécessaire de procéder à une nouvelle demande. En effet, l’opération de rachat de crédits implique le remboursement anticipé du prêt immobilier en cours, ce qui provoque automatiquement la clôture de l’hypothèque qui y est rattachée. Le notaire est le seul à être habilite à procéder à une mise en hypothèque d’un bien immobilier, sauf dans le cas exceptionnel d’un tribunal qui est en charge. Il est de son devoir de renseigner l’emprunteur sur le fonctionnement et les risques d’une telle procédure.

Bon à savoir : l’hypothèque n’est pas le seul recours de garantie lors d’une opération de rachat de crédits. L’emprunteur propriétaire peut aussi recourir à une caution par un organisme spécialisé ou par une personne physique. Autre option : le nantissement d’un placement comme une assurance-vie, ou d’un contrat d’épargne.

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Concernant les taux d’intérêt pratiqués pour le rachat de crédits hypothécaire, ils sont le plus souvent identiques à ceux des prêts immobiliers classiques. De manière générale ces derniers sont établis selon plusieurs critères qui sont :

  • La conjoncture au moment de la souscription du prêt immobilier
  • Le profil de l’emprunteur, c’est-à-dire son âge, ses revenus, sa situation personnelle et professionnelle
  • Les conditions d’emprunt (durée de remboursement, montant de la mensualité, cout de l’assurance, etc.)
  • Le montant total emprunté
  • Les critères internes de politique commerciale propres à chaque établissement financier

Il n’est pas nécessaire de changer de banque pour effectuer un rachat de crédits hypothécaire, l’emprunteur peut conserver ses comptes bancaires dans sa banque et effectuer l’opération auprès d’un autre établissement financier ou organisme de crédit spécialisé.

Un des avantages majeurs du rachat de crédits hypothécaire est qu’il permet à des dossiers plus ou moins solides d’accéder à cette opération qui redonne une véritable bouffée d’oxygène aux finances personnelles. Il faut bien entendu que tous les paramètres soient réunis et que la situation, le taux d’endettement et le reste à vivre le permettent. La garantie hypothécaire est alors rassurante pour l’organisme prêteur par la sécurité qu’elle apporte en cas de difficultés de paiement, car il peut à tout moment récupérer son argent.

Grâce à l’hypothèque, un dossier est donc validé beaucoup plus facilement et l’opération de rachat de crédits se réalise avec moins de fossés. Il est important de noter qu’une opération de rachat de crédits quelle qu’elle soit permet à tout emprunteur de rééquilibrer ses finances personnelles. C’est pour cela qu’elle comporte des atouts indéniables qui sont :

  • La gestion simplifiée de son budget car un seul crédit, donc un seul prélèvement mensuel et un seul interlocuteur bancaire à gérer
  • Une mensualité de crédit adaptée à ses ressources, ce qui signifie qu’elle peut considérablement diminuée par rapport aux précédentes
  • Des conditions de contrat d’emprunt revues (taux d’intérêt renégocié a la baisse, assurance emprunteur moins chère, durée de remboursement revue, frais de dossier qui peuvent être nuls, etc.)
  • L’obtention d’une trésorerie supplémentaire à moindre coût pour financer un nouveau projet personnel
  • La possibilité d’éviter le fichage aux incidents de paiement et le surendettement

Le rachat de crédits hypothécaire engendre également des frais qu’il faudra prévoir et intégrer dans l’étude de sa situation et de faisabilité de son projet pour être sûr de sa rentabilité.

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