Le rachat de crédits hypothécaire : comment ça fonctionne??

Qu'est-ce qu'un rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire est une solution financière qui permet à un emprunteur propriétaire d’un bien immobilier de regrouper tous ses prêts en cours en une seule et unique mensualité de crédit. Il offre ainsi la possibilité aux propriétaires d’alléger le poids de leurs remboursements et de simplifier la gestion de leurs finances grâce à la souscription d’un nouveau prêt plus adapté à leur situation financière. Celui-ci vient en effet consolider les anciennes dettes avec un nouveau taux d’intérêt unique plus en conformité avec la réalité du marché actuel.

Cette opération repose sur la mise en garantie d’un bien immobilier hypothéqué qui constitue une sécurité supplémentaire pour l’organisme octroyant le nouveau crédit. Avec cette hypothèque, la banque se prémunit de potentiels risques d’impayés en ayant la possibilité de revendre aux enchères le bien pour se rembourser en cas d’impayé.

Le rachat de crédit avec hypothèque peut évidemment concerner un crédit immobilier mais également toute autre forme de prêts (crédit à la consommation, prêt travaux, crédit auto, crédit renouvelable, etc.). Il peut même inclure certaines dettes (dettes familiales et personnelles, arriérés d’impôts ou de loyer).

En plus de faciliter le remboursement des différents prêts, le rachat de crédits hypothécaire offre la possibilité d’obtenir une enveloppe de trésorerie supplémentaire pour financer un nouveau projet ou constituer une réserve de sécurité en cas d’imprévus.

Comment fonctionne un rachat de prêt immobilier avec hypothèque ?

Le rachat de crédit hypothécaire repose sur la mise en garantie d’un bien hypothéqué qui permet à un organisme de crédit de racheter tous les prêts en cours de remboursement d’un propriétaire. La banque sollicitée pour le rachat propose alors au propriétaire la souscription d’un nouveau prêt englobant tous les montants dûs de ses crédits en cours et auquel est adossée l’hypothèque. Ce nouvel emprunt est plus adapté aux capacités de remboursement actuelles de l’emprunteur avec une mensualité de remboursement unique allégée et un taux d’intérêt renégocié et souvent plus avantageux.

Pour parvenir à une réduction du taux d’endettement (montant des charges fixes mensuelles par rapport aux revenus mensuels) et à une amélioration du reste à vivre, la durée de remboursement est étalée sur une plus longue période, ce qui permet de parvenir à des mensualités de remboursement plus en adéquation avec la situation financière de l’emprunteur. 

Au moment de convenir des modalités du rachat, l’emprunteur peut solliciter une trésorerie complémentaire, directement intégrée au nouvel emprunt, et qui peut servir à financer un nouveau projet ou à créer une épargne de précaution.

Dans le cas du rachat de crédit hypothécaire, le montant du nouvel emprunt accordé est généralement plus important que pour un regroupement de crédit locataire. Pour le déterminer, on utilise le ratio hypothécaire (ou quotité hypothécaire) qui fixe la part de la valeur du bien prise en compte pour calculer le montant à emprunter. Ce ratio hypothécaire est fixé librement par les banques mais est généralement compris entre 70 et 80 % de la valeur du bien. À partir de ce ratio et du solde de crédit restant à rembourser sur le bien, l’établissement détermine la marge hypothécaire servant de calcul au montant maximum pouvant être attribué pour le nouvel emprunt.

Quels sont les critères d'éligibilité au rachat de crédit ?

L’obtention d’un rachat de crédits implique le respect d’un certain nombre de critères :

• la solvabilité : l’organisme de crédit procédant au rachat évalue la situation financière de l’emprunteur. Il tient notamment compte de ses ressources récurrentes (revenus du travail, revenus locatifs, pensions) pour évaluer la capacité de remboursement mensuelle. En parallèle, il analyse également le montant des crédits existants à racheter ainsi que ses charges récurrentes pour trouver des solutions afin de diminuer le taux d’endettement. L’établissement de crédit s’assure également que l’emprunteur n’est pas en procédure de surendettement ou inscrit au fichier des incidents de crédit aux particuliers (FICP) ;
• les garanties : l’organisme procédant au rachat évalue le montant du bien hypothéqué. Le fait d’être propriétaire constitue une garantie importante par rapport à un profil d’emprunteur locataire, à plus forte raison si le bien a une certaine valeur. L’hypothèque permet donc d’obtenir plus facilement un rachat, pour des montants potentiellement plus élevés avec une trésorerie supplémentairep plus importante. Les emprunteurs ont également la possibilité d’apporter une caution en garantie, notamment via une société de cautionnement ou via le mécanisme d’inscription au privilège de prêteur de deniers (IPPD) ;
• l’âge de l’emprunteur : les banques sont plus réticentes à accorder un rachat de crédits à mesure que l’âge avance pour éviter les défauts de remboursement résultant de risques de santé aggravés. Ce critère est toutefois moins important dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire avec un bien mis en garantie. La souscription d’une assurance emprunteur reste toutefois incontournable pour couvrir le nouveau prêt ;
• l’historique bancaire : au-delà des charges récurrentes auxquelles l’emprunteur doit faire face, son comportement financier doit également être de nature à rassurer les banques. Ainsi, il ne doit pas vivre au-dessus de ses moyens ou réaliser des dépenses non essentielles susceptibles de mettre en péril le remboursement de ses charges et de ses dettes.

La procédure pour un rachat de crédit hypothécaire

Pour effectuer un regroupement de crédit hypothécaire, il convient en premier lieu d’effectuer une simulation auprès des différents acteurs du crédit afin de trouver l’offre la plus intéressante pour votre profil. Vous pouvez notamment indiquer sur les simulateurs de Partners Finances le montant à racheter, la période de remboursement souhaitée, le montant de la nouvelle mensualité désiré ou encore le nouveau taux d’intérêt visé.

Une fois le ou les acteurs susceptible(s) de procéder au rachat identifiés, vous pouvez envoyer une demande de regroupement et bien souvent recevoir une réponse de principe très rapidement. L’organisme de crédit vous demande alors de leur transmettre votre dossier de rachat ainsi que vos besoins de financement. Le dossier doit être constitué de différentes pièces justificatives, variables selon les établissements, parmi lesquelles :

• des justificatifs de situation personnelle : pièce d’identité, livret de famille pour les personnes mariées ou pacsées ;
• des justificatifs de revenus : derniers bulletins de salaire pour les salariés, déclaration de chiffre d’affaires pour les travailleurs non salariés, attestation de pension de retraite pour les retraités, tout autre justificatif de revenus récurrents (revenus locatifs, pensions) ;
• les justificatifs des crédits en cours de remboursement à racheter : nature des prêts, capital restant dû, tableaux d’amortissement ;
• des justificatifs de dépenses : les derniers relevés bancaires afin que l’établissement analyse le comportement financier de l’emprunteur et son aptitude à rembourser le futur prêt ;
• un titre de propriété prouvant la possession du bien immobilier à hypothéquer ;
• le dernier avis d’imposition.

Vous pouvez notamment faire appel à un courtier spécialiste du rachat de crédit hypothécaire pour vous accompagner dans l’identification du l’établissement de crédit idéal, la constitution du dossier et la négociation des conditions.

Une fois le dossier transmis, il est analysé par la banque qui étudie votre solvabilité par rapport à vos besoins de financement nécessaires (coût global de tous les crédits) et à la potentielle enveloppe de trésorerie supplémentaire sollicitée.

Une estimation de la valeur du bien à mettre en hypothèque est ensuite réalisée pour s’assurer qu’elle est suffisante pour couvrir le montant global de tous les crédits à racheter.

À partir de ces éléments, l’organisme de crédit vous propose un contrat de rachat avec un nouveau taux d’intérêt global incluant les frais (TAEG) et une mensualité unique à rembourser chaque mois. Si ces éléments vous conviennent, vous pouvez signer et renvoyer le contrat. Entre temps, vous devrez toutefois obtenir la garantie hypothécaire en ayant recours aux services d’un notaire.

Une fois le bien placé en hypothèque et le contrat de rachat signé, l’établissement bancaire rachète tous vos crédits et vous commencez à rembourser un nouvel emprunt le mois suivant avec une nouvelle mensualité unique allégée.

Quels sont les coûts liés au rachat de crédits avec hypothèque ?

Plus encore qu’un regroupement de prêts classique, un rachat de crédits avec hypothèque implique des frais relativement importants. Ils sont de différentes natures :

• les frais de dossier qui sont également dûs pour un rachat de crédits traditionnel. Ils sont cependant souvent négociables ;
• les frais de garantie avec la mise en place de l’hypothèque. Ils comprennent les frais de formalité de mise en hypothèque, les frais d’enregistrement, les émoluments du notaire ou encore la contribution à la sécurité immobilière ;
• les frais de mainlevée d’hypothèque en cas de prêt à racheter déjà adossé à une hypothèque (généralement compris entre 0,3 et 0,8 % du capital à racheter). Ils se rapportent aux droits d’enregistrement au Trésor Public (25 €), à la contribution de sécurité immobilière pour la radiation, aux frais de débours (175 €), aux émoluments du notaire ou à la TVA sur les formalités et les frais notariés ;
• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour compenser l’interruption du remboursement des anciens prêts. Ils s’élèvent à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû (solution la plus avantageuse pour l’emprunteur) ; .
• les frais d’assurance emprunteur qui doit être souscrite malgré la garantie hypothécaire et dans certains cas des frais de résiliation des précédentes assurances.

Enfin, le rachat de crédit impliquant un allongement de la durée de remboursement, il convient également d’intégrer au calcul le surcoût lié au nouveau crédit qui s’explique par des intérêts d’emprunt qui courent sur une plus longue période.