Tout comprendre sur le rachat de crédits adossé à une hypothèque

Qu’est-ce qu’un rachat de prêt avec hypothèque ?

Le rachat de crédit avec hypothèque est une opération financière qui consiste à regrouper plusieurs crédits en cours de remboursement au sein d'un nouvel emprunt unique, couvert par une hypothèque et plus adapté à la situation budgétaire de l’emprunteur. Contrairement à un rachat de crédit traditionnel, le rachat de crédit hypothécaire implique la mise en garantie systématique d’un bien immobilier détenu par l’emprunteur pour couvrir le nouvel emprunt souscrit. Ce bien peut être une résidence principale ou secondaire voire même un investissement locatif. Il peut tout aussi bien s’agir d’une maison que d’un appartement ou même d’un terrain à bâtir.

L’intérêt de l’hypothèque pour l’établissement de crédit

L’hypothèque est une des formes de garantie demandées par les établissements financiers pour procéder à une opération de rachat. Elle constitue une sûreté réelle pour l’organisme qui peut saisir et vendre le bien hypothéqué en cas de défaut de remboursement. Il est ainsi certain de récupérer intégralement les sommes prêtées avec les intérêts correspondants. 

Les avantages pour l’emprunteur

Cette formule permet d’obtenir des conditions de rachat souvent plus avantageuses avec notamment un taux d’intérêt plus attractif et donc des mensualités de crédit encore réduites par rapport à un regroupement classique. Le taux d’endettement s’en trouve ainsi encore diminué et le reste à vivre augmenté, ouvrant de nouvelles perspectives pour de potentiels nouveaux projets. La garantie hypothécaire vient en effet améliorer le scoring de crédit et rassurer l’établissement quant à la solvabilité de l’emprunteur.

Comme pour tout regroupement de crédits, le rachat de prêt avec hypothèque simplifie également la gestion des remboursements avec un nouveau créancier unique et donc une seule mensualité à rembourser. La sécurité offerte par l’hypothèque offre également l’opportunité d’obtenir plus facilement une trésorerie complémentaire pour réaliser un nouveau projet (travaux dans la maison, achat d’un véhicule, investissement locatif, etc.).

Une démarche à utiliser en derniers recours

Si cette opération permet une restructuration de ses finances, notamment dans la perspective du financement de nouveaux projets, elle n’est pas sans conséquence pour l’emprunteur. La réduction des mensualités de crédit ainsi que du taux d’endettement n’est possible que grâce à l’allongement de la durée de remboursement. Elle implique ainsi un engagement financier à long terme et mécaniquement un coût du crédit plus important avec des intérêts courant sur une plus longue période. 

Le rachat de prêt hypothécaire s’accompagne également de frais relativement importants entre les intérêts de remboursement anticipé des anciens prêts (IRA), les frais de dossiers, les frais de garantie (frais de notaire notamment) ou encore les frais de mainlevée d’hypothèque (si une hypothèque avait déjà été enregistrée sur un des prêts rachetés).

La mise en hypothèque d’un bien fait enfin courir un risque de saisie tant que le crédit n’est pas remboursé, ce qui peut avoir des conséquences désastreuses pour un foyer, à plus forte raison s’il s’agit d’une résidence principale.

Quelle est la durée d’une hypothèque pour un rachat de crédits ?

La durée  d’un rachat de crédits avec une garantie hypothécaire peut aller jusqu’à 35 ans, ce qui change considérablement le montant de la mensualité de votre crédit (avec l’allongement de vos prêts, le coût total de vos prêts sera augmenté). Cette durée est bien plus importante que pour un rachat de crédits à la consommation classique ou un rachat de crédit immobilier. Cela s’explique par la sécurité offerte par l’hypothèque qui permet de couvrir l’intégralité des sommes prêtées.Souvent, la durée moyenne d’un rachat de crédits avec une hypothèque est de 20 ans, voire 25 ans pour un projet immobilier. 

En ce qui concerne l’hypothèque en elle-même, elle court tout au long de la durée du nouveau crédit souscrit dans le cadre du rachat. Pour un remboursement sur 20 ans, l’hypothèque sera valable pour la même durée. Il est toutefois possible de procéder à une mainlevée d’hypothèque avant l’échéance du prêt si nécessaire. C’est notamment le cas lorsque le bien hypothéqué est mis en vente. Cette possibilité suppose un accord à l’amiable entre l’emprunteur et le créancier avec soit la mise en place d’une nouvelle garantie, soit le remboursement du crédit grâce aux fonds récoltés. En cas de désaccord, il est également possible de demander une hypothèque judiciaire auprès du tribunal judiciaire de rattachement du service de la publicité foncière où est inscrite l’hypothèque.

La mainlevée d’hypothèque peut aussi être demandée si le prêt est arrivé à échéance. Si aucune mainlevée n’a été initiée, l’hypothèque reste inscrite à la publicité foncière jusqu’à un an à compter de la dernière échéance de remboursement. Elle est ensuite levée automatiquement sans aucun frais.

Quels crédits peuvent faire l’objet d’un rachat de prêt hypothécaire ?

Tous les crédits sont rachetables dans le cadre d’un rachat de crédit avec hypothèque : crédits à la consommation, crédit travaux, prêt immobilier, prêt voiture, crédit revolving…que ces prêts soient amortissables ou non. 

Vous pouvez également faire racheter une dette : si vous avez des dettes enregistrées aux impôts ou devant notaire, elles pourront être reprises dans votre rachat de crédits : dette auprès d’un membre de votre famille, de vos amis ou de votre employeur. Si votre dette n’est pas déclarée vous devrez apporter la preuve du débit sur le compte courant du donateur et l’encaissement sur votre compte courant.

Donner une hypothèque, c’est s’engager sur sa propriété, le plus souvent sur votre résidence principale. Pour le banquier vous donnez tous les gages d’un engagement fort. L’étude du risque de votre dossier sera donc beaucoup plus favorable. Un crédit avec une garantie réelle augmente considérablement vos chances d’être financé.

Qui peut faire racheter ses crédits avec un rachat de prêt hypothécaire ?

De prime abord, toute personne majeure ayant contracté plusieurs crédits peut opter pour un rachat de prêt avec une hypothèque. Le rachat de crédits hypothécaire est toutefois réservé spécifiquement aux propriétaires d’un bien immobilier. En apportant ce bien en garantie à la banque cette dernière va vous permettre d’emprunter sur des durées plus longues pour baisser réellement le montant de vos mensualités de crédits. La valeur du bien hypothéqué doit cependant être suffisamment importante pour pouvoir couvrir l’intégralité du capital restant dû.

D’autres paramètres peuvent entrer en ligne de compte pour évaluer l’éligibilité d’un emprunteur à ce type d’opération comme par exemple : 

• la solvabilité de l’emprunteur et son aptitude à rembourser le crédit : l’établissement apprécie notamment les charges de l’emprunteur, la récurrence de ses revenus ou encore l’importance de son reste à vivre. Ce paramètre est toutefois moins restrictif que pour un rachat de crédit classique puisque le bien hypothéqué peut être saisi par la banque en cas de nécessité ; 
• le comportement budgétaire de l’emprunteur : l’organisme procédant au rachat s’assure qu’il ne procède pas à des dépenses déraisonnables par rapport à ses revenus ou n’a pas recours constamment à son découvert bancaire. Il vérifie également qu’il n’est pas interdit bancaire et fiché sur les registres de la Banque de France (au FCC ou au FICP) ; 
• l’état du bien mis en hypothèque : si le bien hypothéqué est dégradé ou connaît de forts risques de voir sa valeur dépréciée dans le temps, l’organisme financier peut refuser l’hypothèque ou revoir à la baisse son ratio hypothécaire. La valeur de l’hypothèque peut alors être insuffisante pour couvrir le nouvel emprunt.

Comment faire pour regrouper des crédits avec une hypothèque ?

Pour effectuer un rachat de crédit avec une hypothèque, il convient de suivre la démarche suivante : 

1. L’évaluation de votre situation financière : faites le point sur vos emprunts en cours, sur vos charges et vos revenus afin de déterminer vos possibilités de remboursement après rachat. Pour ce faire, vous pouvez effectuer des simulations gratuites et sans engagement sur les outils mis à disposition par Partners Finances. Vous pouvez notamment ajuster le montant à racheter, les mensualités visées ou encore la durée de remboursement ciblée pour le nouveau crédit. Il vous est également possible de solliciter une trésorerie complémentaire à intégrer au futur remboursement. Pensez également à comparer les taux d’intérêt en prenant en compte tous les frais associés de l’opération (TAEG). Il vous faudra par ailleurs procéder à l’évaluation de votre bien à hypothéquer afin de vous assurer que sa valeur est suffisante pour couvrir les crédits à racheter. Une fois l’offre la plus pertinente identifiée, vous pouvez la sélectionner et solliciter une première réponse de principe ; 
2. La constitution du dossier : l’attribution du rachat avec garantie hypothécaire va ensuite dépendre de l’analyse de votre profil par l’organisme contacté. Vous devez alors constituer un dossier solide et exhaustif mettant en avant votre aptitude à rembourser le nouvel emprunt dans son intégralité mais également transmettre toutes les informations nécessaires sur le bien à placer en hypothèque. Transmettez notamment vos justificatifs d’état-civil, vos justificatifs professionnels (contrat de travail), de revenus (derniers bulletins de salaire, déclarations URSSAF), vos derniers relevés de compte, les contrats de prêt à racheter et leurs tableaux d’amortissement ainsi les justificatifs de propriété (titre de propriété). Un courtier peut vous aider dans la constitution de votre dossier et dans le choix de l’offre la plus intéressante pour votre profil ; 
3. L’évaluation de solvabilité : l’organisme sollicité étudie votre solvabilité à partir des éléments transmis et de vos objectifs. Il analyse notamment le poids des charges mensuelles récurrentes par rapport aux revenus ou encore le reste à vivre prévisionnel ; 
4. L’estimation du bien à placer en garantie : en parallèle, l’organisme procède à l’estimation du bien à hypothéquer pour vérifier que sa valeur couvre bien le capital à racheter. L’estimation du bien peut être effectuée par un agent immobilier ou un notaire sur la base des transactions conclues récemment dans le secteur. L’organisme prend en compte le ratio hypothécaire (ou quotité hypothécaire). Ce ratio hypothécaire est généralement compris entre 70 et 80 % de la valeur du bien pour tenir compte d’une éventuelle dépréciation dans le temps. 

Exemple : pour un bien d’une valeur de 120 000 € à hypothéquer avec un ratio hypothécaire de 80 % pris en compte par l’établissement, la garantie hypothécaire pourra couvrir jusqu’à 96 000 € d’emprunt (120 000 x 0,8).

En plus du ratio hypothécaire, l’établissement calcule aussi la marge hypothécaire qui correspond à la somme maximale pouvant être octroyée par le prêteur en retranchant la somme du crédit immobilier restant à rembourser du calcul du ratio hypothécaire. 

Exemple : Dans notre exemple précédent, l’emprunteur doit encore rembourser 50 000 € sur son bien de 120 000 € qu’il faut donc retrancher aux 96 000 € précédemment calculés. La marge hypothécaire est donc de 46 000 € (96 000 - 50 000) ; 

1. L’offre de rachat : Si les points précédents sont bien validés, l’établissement vous transmet une offre de rachat avec un taux d’intérêt qui dépend notamment du montant à racheter, des mensualités de crédit ou de la durée de remboursement. L’offre tient également compte des frais afférents à l’opération (frais de dossier, hypothèque, éventuelle mainlevée d’hypothèque, etc.). Vous disposez alors d’un délai de réflexion obligatoire de 10 jours dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire. Si les conditions vous conviennent, vous pouvez retourner le contrat signé à l’issue de ce délai ;
2. La signature du contrat chez le notaire et la mise en place du rachat : contrairement à un rachat traditionnel, le rachat de crédit hypothécaire doit faire l’objet d’un acte notarié pour entériner le placement en garantie du bien immobilier. La signature chez le notaire officialise l’effectivité du rachat. Le prêteur rachète alors les anciens crédits et devient le nouveau créancier unique. Vous pouvez ensuite commencer à rembourser votre nouvel emprunt unique selon le nouvel échéancier fixé. Vous devrez également vous acquitter des potentielles pénalités de remboursement anticipé sur les crédits soldés par le prêteur. Ceux-ci sont parfois directement intégrés au remboursement du nouveau crédit.

Votre rachat de crédit hypothécaire avec Partners Finances

Pour votre rachat de crédit avec hypothèque, faites confiance aux professionnels de Partners Finances qui vous suivront tout au long de la démarche et vous aideront à trouver l’offre de rachat la plus pertinente pour votre profil.

L’étude de votre dossier est classique : endettement, ratio hypothécaire, reste à vivre après le paiement des mensualités, estimation du bien immobilier donné en garantie…nous effectuerons ensemble une simulation de votre mensualité future, si votre dossier est complet nous aurons une réponse de la banque sous une semaine. Sous 48 h votre dossier sera pris en charge par la banque partenaire sélectionnée pour une étude approfondie de votre dossier. La banque pourra vous poser des questions supplémentaires, nous vous aiderons à trouver le bon interlocuteur pour la réponse : avocat, notaire, expert comptable ….

Vous pouvez également obtenir une trésorerie pour un projet : nous expliquerons ensemble à la banque ce projet, vous pourrez demander le financement de travaux, acheter une voiture…ou  constituer une épargne de précaution.

Vous pouvez même financer un investissement immobilier avec un rachat de crédits hypothécaire. Il faudra impérativement que vous soyez propriétaire d’un autre bien immobilier car la banque demandera une marge hypothécaire nette.

Cas pratique d’un rachat de crédits avec hypothèque

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale d’une valeur de 700 000 euros , libre de crédit. Vous voulez acheter un studio pour les études de votre fille à Lyon dont le prix de vente est de 200.000 euros. Vous avez en cours un crédit  travaux et un crédit  auto pour un capital restant dû de 55.000 euros. La banque financera la reprise de vos crédits en cours et votre projet immobilier soit 255.000 euros plus les frais. Dans cet  exemple vous pourrez ne donner qu’un seul bien en garantie car la valeur de votre résidence principale couvre largement le montant du regroupement de crédits et de votre investissement immobilier.

Le rachat de votre  crédit immobilier sera nécessaire pour permettre à la banque de prendre une inscription de premier rang et sans concurrence en garantie de votre rachat de crédits hypothécaire. Le capital restant dû sera remboursé par votre rachat de crédits, tout comme l’éventuelle pénalité de remboursement anticipé. Si votre bien immobilier a fait l’objet d’une donation, que vous l’avez acheté sans crédit, ou que votre crédit immobilier est remboursé, la banque prendra l’hypothèque de 1er rang de la même manière, avec un enregistrement devant votre notaire.

Vous pourrez donner en garantie votre résidence principale, votre résidence secondaire, ou un bien en location.

Enfin, sachez que vous pouvez hypothéquer votre bien même s’il y a encore un crédit en cours. La banque va racheter le crédit en cours. Le montant du crédit en cours sera lissé sur la durée du nouveau prêt. En reprenant ce crédit vous augmentez ainsi votre capacité d’emprunt.