Le guide du rachat de soulte

Vous divorcez et souhaitez garder la maison achetée à deux ? Vous êtes plusieurs héritiers à devoir vous partager un appartement ? En somme, vous voulez devenir seul propriétaire d’un bien immobilier en indivision. Vous allez donc devoir comprendre, calculer et trouver un financement pour payer une soulte.

Le rachat de soulte est une opération le plus souvent associée à un moment difficile de votre vie : divorce, séparation, succession et donc décès d’un proche.

Si s’ajoutent à cela d’autres charges et crédits, le rachat de soulte peut en outre être vecteur de stress, voire de difficultés financières.

Les experts de Partners Finances, pionnier et leader du marché du rachat de crédits en France, vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur le rachat de soulte et vous accompagnent avec des solutions de financement réellement adaptées à vos besoins.

Le rachat de soulte en bref !

Quoi et pourquoi ? Le rachat de soulte est l’opération par laquelle vous allez racheter la part d’un ou plusieurs copropriétaires d’un bien immobilier commun afin de devenir seul propriétaire. La soulte est donc un dédommagement financier.

Qui et quand ? Si vous êtes en situation de racheter une soulte, il est probable que vous soyez

• propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers
• soit en instance de divorce ou en cours de séparation du ou de la co-propriétaire du ou des biens immobiliers,
• soit dans une autre situation d’indivision, comme une succession avec d’autres héritiers,

et que vous ayez pour objectif de devenir seul propriétaire du bien immobilier en question.

Comment ? En passant devant un notaire, vous allez évaluer le montant de cette soulte que vous devrez ensuite verser à l’autre ou aux autres co-propriétaires. Dans une majorité de cas, son financement est possible via un rachat de crédits immobilier, mais d’autres solutions existent (crédits hypothécaires, crédit à la consommation…).

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Rachat de soulte : quelques définitions

Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est le terme juridique qui désigne la valeur du patrimoine détenu par un propriétaire d’un bien immobilier en indivision, qu’il s’agisse d’un cohéritier ou d’un ex-conjoint. Cette somme est évaluée selon un calcul spécifique, estimé et/ou vérifié par un notaire, en vue de la finalisation d’un partage.

Concrètement, la soulte est donc une compensation financière versée par l’un des contractant à un ou plusieurs autres afin de compenser l’excédent de valeur du ou biens immobiliers dont il reçoit la pleine propriété.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est donc l’opération financière qui va vous permettre de racheter les parts des autres propriétaires du ou des biens immobiliers lors d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession, afin d’obtenir la pleine propriété du bien et donc sortir d’une indivision.

C’est quoi l’indivision ?

Dans l’immobilier, une indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent un droit de même nature sur un bien.

Par exemple, si votre époux et vous êtes tous deux propriétaires de votre résidence principale, ou encore si au décès de vos parents votre sœur, votre frère et vous-même héritez de la maison familiale, vous vous trouvez en situation d’indivision.

Le rachat de soulte est donc une manière de sortir de l’indivision.

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Calcul du rachat de soulte

Si vous voulez racheter la part d’un bien immobilier à votre (ex-)conjoint ou à un cohéritier, vous devez commencer par estimer la valeur de cette soulte.

Il est bon de garder en tête que le notaire procèdera au même calcul afin de s’assurer qu’aucune des parties ne soit lésée.

Néanmoins, un rachat de soulte peut également se négocier à l’amiable. Il est alors bon d’avoir une idée de ce qu’il est éventuellement possible de demander sans risquer une négociation inutilement défavorable.

Après tout, qu’il s’agisse de divorce ou de succession, un rachat de soulte se produit généralement à la suite d’un événement émotionnellement difficile à vivre. Anticiper aide à garder la tête froide.

De quoi avez-vous besoin pour estimer la valeur d’une soulte ?

Pour faire le calcul du rachat de soulte, vous devez connaître les informations suivantes :

• la valeur vénale du bien. Celle-ci est estimée par un expert immobilier sur base de l’évolution du marché immobilier local à ce moment-là, ainsi que des caractéristiques du bien.
• la quote-part de chaque partie. Il s’agit de la répartition de la propriété : 50/50 (mariage sous la communauté), 50/25/25 (pour une succession), 60/40 (régime matrimonial de la séparation des biens)…
• le solde restant-dû en cas de crédit immobilier. Demandez le tableau d’amortissement du crédit au moment de la séparation ou au décès de la personne dont vous héritez.
• l’apport numéraire de chacun.

Dans certains cas plus complexes ou conflictuels, peuvent encore s’ajouter

• la valeur des travaux effectués par l’une ou l’autre partie,
• la preuve de paiement du crédit immobilier par une seule partie,
• une estimation de la valeur locative (réalisée par le même agent immobilier ou un autre expert),
• …

Dans tous les cas, votre notaire vous aiguillera et vous conseillera !

Calculer un rachat de soulte sans prêt en cours

Si votre bien immobilier est libre de tout crédit et de toute hypothèque, le calcul est simple.

Soulte = valeur du bien x quote-part

Par exemple, dans le cas d’un divorce, si vous voulez acheter la moitié de la maison (d’une valeur de 300 000 €) détenue par votre ex-conjoint, voici le calcul :

300 000 € x 50 % = 150 000 €

Vous devez donc racheter la moitié de la valeur de la maison pour en obtenir la pleine propriété.

Jusqu’ici tout va bien, le calcul est assez simple.

Calculer le rachat de soulte avec un prêt immobilier en cours

Si vous avez encore un crédit immobilier en cours de remboursement, le calcul ne sera pas beaucoup plus compliqué :

Soulte = (la valeur du bien – le montant du capital restant dû) / 2

Gardons à titre d’exemple des conjoints en cours de divorce avec une maison d’une valeur de 300 000 €, sur laquelle pèse encore un crédit immobilier de 200 000 € :

300 000 € - 200 000 € = 100 000 €

100 000 € / 2 = 50 000 €

Vous allez donc devoir verser 50 000 € à votre ex-conjoint et vous acquitter des mensualités du crédit immobilier pour en obtenir la pleine propriété.

Le rachat de soulte dans le cadre d’un divorce ou une séparation

Lors d’un divorce, le partage des biens communs est une étape nécessaire et cela se fait généralement devant notaire, voire passe par l’intervention d’un juge.

Si l’un des époux réclame la pleine propriété du bien, par exemple pour y conserver son domicile avec ses enfants, le partage des biens peut alors être déséquilibré. Pour rééquilibrer la situation, l’ex-époux conservant le bien immobilier devra dédommager son ex-conjoint.

Si aucun des deux époux ne souhaite obtenir la pleine propriété de celui-ci, le bien est alors vendu.

En ce qui concerne le pourcentage de propriété de chaque époux (ou quote-part), celui-ci va dépendre de plusieurs facteurs dont du régime sous lequel vous êtes marié et si le bien a été acquis avant ou après l’union.

Que vous soyez propriétaire chacun pour moitié ou avec une différence plus ou moins importante (50/50 ou 60/40…), le calcul du rachat de soulte pourra également prendre en compte la participation au remboursement du crédit immobilier éventuel, ainsi que l’apport numéraire de chacun et du financement de travaux qui auraient permis d’augmenter la valeur du bien.

A noter que l’estimation de la valeur du bien immobilier, faite par un expert, est déterminée au moment du divorce par rapport au marché et non pas au moment de l’acquisition de celui-ci.

Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession

Dans le cas d’une succession, le calcul du montant de la soulte n’est pas vraiment différent si ce n’est que les parties peuvent être plus nombreuses.

La partie qui conserve le bien immobilier doit donc dédommager financièrement les autres héritiers à hauteur de la part qui leur est due.

L’intervention d’un notaire est toujours nécessaire. Celui-ci doit en effet rédiger l’acte officiel : on parle d’état liquidatif. Si vous pensez être lésé dans le processus (par exemple en cas de donation, voire usurpation, peu avant le décès du propriétaire), il vaut alors également mieux prendre conseil auprès d’un avocat.

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Frais d’un rachat de soulte

Lors d’un rachat de soulte certains frais vont venir s’ajouter. Les plus courants à prendre en considération, si vous devez chercher un financement pour un rachat de soulte, sont les émoluments du notaire, les frais de publicité foncière, les indemnités de remboursement anticipés et les frais de garantie.

Frais de notaire et de publicité foncière du rachat de soulte

Ce que l’on qualifie un peu communément de « frais de notaire » s’élève à 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée.

Concrètement, ces frais se composent

• des droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement), soit les droits perçus par le fisc qui sont autour des 5 % du prix de vente du bien,
• la rémunération du notaire qui va procéder au calcul du montant de la soulte, servir éventuellement de médiateur et rédiger l’acte officiel qu’est l’état liquidatif – pour un bien d’une valeur supérieure à 60 000 € le pourcentage est de 0,814 % aux quels on ajoute 405,21 € et 20 % de TVA,
• les émoluments de formalité qui s’élèvent à 800 € en moyenne et les frais divers à 400 € en moyenne et correspondent aux frais payés par le notaire auprès de tiers dans le cadre de l’opération,
• la contribution de sécurité immobilière qui est dure à l’Etat et correspond aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière, son taux est fixé proportionnellement 0,10 % du prix de votre bien.

Ces frais sont alors partagés à part égales entre les ex-époux ou les cohéritiers.

Frais du rachat de soulte liés au crédit (garantie et IRA)

Aux frais de notaires viennent s’ajouter les indemnités de remboursement anticipé, ainsi que les frais de garantie du nouveau crédit.

Les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées à 3 % du capital restant dû.

Les frais de mainlevée d’hypothèque sont en moyenne inférieurs à 1 % du montant du crédit.

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Comment financer un rachat de soulte ?

Le financement du rachat de la soulte de votre copartageant (ex-conjoint ou cohéritiers) va dépendre de plusieurs facteurs dont les principaux sont

• le montant de la soulte et des frais dont vous devez vous acquitter,
• vos ressources,
• votre taux d’endettement.

Rachat de soulte comptant

Si vous avez l’épargne suffisante, vous pouvez évidemment solder le rachat de soulte avec vos économies, voire emprunter la somme à un proche si vous en avez la possibilité.

Rien n’empêche de racheter une soulte comptant.

Rachat de soulte et crédit consommation

Si le montant de la soulte est inférieur à 75 000 € et que votre taux d’endettement le permet, vous pouvez souscrire un crédit à la consommation.

Toutefois, comme nous allons le voir, ce n’est probablement pas la solution la plus avantageuse. En effet, les taux des crédits à la consommation peuvent s’avérer élevés.

Rachat de soulte avec un crédit immobilier

Au-delà de 75 000 €, un rachat de soulte peut s’opérer avec un crédit immobilier. En effet, à partir de cette somme, vous n’êtes plus dans la limite éligible au crédit à la consommation, mais comme l’emprunt porte sur un bien immobilier, vous êtes éligible à un nouveau crédit immobilier.

Bien entendu, pour obtenir ce crédit immobilier, il faut que vous disposiez d’un apport suffisant, soyez en mesure de le rembourser sous 25 ans, et surtout que votre taux d’endettement soit inférieur à 33 %.

Or, pour peu que vous ayez un crédit auto, un prêt travaux ou d’autres crédits à rembourser, vous n’êtes facilement plus dans les clous !

Rachat de soulte et regroupement de crédits

La solution est alors de recourir à un regroupement de crédits immobilier ou consommation en fonction de la nature de vos emprunts en cours.

Si vous avez au moins deux crédits en cours pour un montant minimum de 20 000€, le regroupement de crédits est alors une opération bancaire potentiellement pertinente.

Celui-ci va permettre de rassembler en un seul vos différents crédits et même certaines dettes.

En modulant la durée de remboursement, vous pouvez alors baisser significativement vos mensualités de crédits, jusqu’à -60 %*.

Vous allez alors pouvoir y inclure le montant de la soulte à racheter dans le respect de vos revenus, sans y laisser toutes vos économies, et sans le stress de mensualités de crédits trop lourdes pour votre budget.

C’est l’occasion de remettre vos finances à plat et prendre un nouveau départ en toute sérénité !

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FAQ : Est-il obligatoire de payer la soulte ?

Qu’il s’agisse d’un divorce, d’une séparation, d’une rupture de PACS ou encore d’une succession, vous ne pouvez pas obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier commun sans une compensation adéquate.

Pour autant, le calcul du rachat de la soulte va tenir compte de différents facteurs comme la valeur des biens dans le partage de ceux-ci dans le cadre d’un divorce, ou la quote-part de chaque héritier, ou encore le crédit qui reste à payer ou dont vous auriez payé la majeure partie.

Le calcul et le versement d’une compensation est néanmoins inéluctable.

FAQ Qui décide du montant de la soulte ?

En fonction de votre situation, le montant de la soulte peut être fixée par un notaire, par un juge aux affaires familiales (JAF) en cas de mésentente entre les parties, ou par les ex-époux eux-mêmes (décision à l’amiable).

Dans tous les cas, il est utile de procéder à une estimation aussi précise que possible par vous-même afin de vous donner une idée de ce à quoi vous pouvez prétendre ou ce que vous devriez verser.

Néanmoins, le passage devant notaire étant obligatoire, celui-ci s’assurera qu’aucune partie n’est lésée.

FAQ Je ne peux pas payer la soulte que faire ?

En fonction des situations plusieurs options s’offrent à vous pour financer le rachat de soulte :

• souscrire un crédit (immobilier ou consommation, en fonction du montant de celle-ci),
• recourir au rachat de votre crédit immobilier et y inclure le montant de la soulte,
• procéder à un regroupement de crédits, si vous avez au moins deux crédits en cours,
• vendre le bien en question si aucune solution proposée n’est à votre portée.

Dans le cas d’un divorce passant par un juge aux affaires familiales, il vous est possible de demander un échelonnement qui vous permettrait de payer cette soulte en plusieurs fois. Toutefois, le juge n’est nullement contraint d’accepter, surtout s’il pense que l’autre partie risque de ne pas toucher sa soulte complète.

En aucun cas, le montant de la soulte ne peut être baissé pour s’adapter à vos revenus. En cas d’impasse, la solution sera toujours la revente du bien immobilier.

FAQ Puis-je refuser une soulte ?

Si vous estimez avoir été lésé dans le calcul de la soulte (compensation numéraire) qui vous est proposée, vous pouvez vous y opposer. Vous apporterez alors les arguments et preuves au notaire qui est en charge de son calcul et de la rédaction des états liquidatifs.

Dans le cadre d’un rachat de soulte, notamment en cas de divorce, le notaire va faire office de médiateur et vérifier que personne n’est lésé dans l’opération.

Vous avez également la possibilité d’en parler avec un juge aux affaires familiales si vous l’estimez nécessaire.

En revanche, le rachat de soulte est obligatoire si vous souhaitez être seul propriétaire d’un bien commun.

Pour aller plus loin sur ce sujet, vous pouvez également consulter nos articles condensés

• Comment racheter la part de la maison à mon ex-conjoint ?
• Qu’est-ce que la désolidarisation d’un crédit immobilier ?