Frais d’hypothèque pour un rachat de crédits
La banque ou l’organisme de crédit qui va prendre en charge le rachat d’un crédit immobilier aura besoin que l’emprunteur lui fournisse des garanties. Pour un propriétaire la garantie la plus évidente est une hypothèque sur son bien immobilier. Ainsi, si un problème de règlement des mensualités devait se présenter, l’établissement prêteur aura la possibilité de recouvrir les dettes en saisissant le bien pour la revente. Toutefois cette démarche comporte des frais qui sont plus ou moins importants mais qu’il est aussi possible de négocier pour qu’ils soient limités.
La nature des frais liés à l’hypothèque du rachat de crédit
Pour garantir le rachat de crédit par une hypothèque les frais d’ouverture sont incontournables. Souvent élevés ils ne sont en règle générale pas négociables. Ils s’élèvent la plupart du temps à 1,5% (voire 2%) du montant emprunté, ce qui équivaut par exemple à une somme de 3.000 euros pour un prêt immobilier de 200.000 euros.
Les frais de radiation de l’hypothèque sont quant à eux négociables. Ceux-ci s’appliquent lors de la mainlevée de l’hypothèque, lorsque le crédit immobilier est remboursé au moment du rachat par un autre organisme. Ils peuvent être réduits, voire supprimés selon la négociation. Les frais de mainlevée s’élèvent en règle générale à 0,75% du montant initial du crédit. La mainlevée intervient automatiquement et gratuitement 2 années après la fin du crédit et lorsque le bien n’a pas été vendu.
La subrogation de l’hypothèque sur la maison ou sur l’appartement a lieu lors du transfert. Il s’agit d’une hypothèque de premier rang. Elle suppose qu’un premier crédit immobilier ait été souscrit et que lors du rachat de celui-ci l’emprunteur ait fourni une garantie financière. Il a alors la possibilité de transférer l’hypothèque d’un établissement à un autre. C’est là que des économies peuvent être réalisées. Premièrement, les frais de radiation (mainlevée) ne sont pas appliqués, deuxièmement ne reste à la charge de l’emprunteur que les frais liés à la constitution de l’hypothèque de second rang.
Attention toutefois aux frais annexes car la subrogation doit obligatoirement avoir lieu devant un notaire. L’hypothèque est donc associée à un acte notarié déposé à la conservation des hypothèques de la commune où se situe le bien. Autre problème que les emprunteurs peuvent rencontrer, la banque où le prêt immobilier initial a été souscrit est souvent très réticente à ce type d’opération.
D’autre part il faudra prévoir les frais de rédaction d’actes authentiques par le notaire, tout comme les frais de publicité et d’inscription au bureau des hypothèques. La taxe de publicité foncière représente en général 0,715% du montant du prêt accordé.
Le transfert d’hypothèque
Lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier, maison de ses rêves ou appartement de ville, la majorité des futurs propriétaires sollicitent un crédit immobilier pour le financement. Les banques et organismes prêteurs demandent alors des garanties contre les risques, qui se traduisent soit par une caution, soit par une hypothèque.
Celle-ci doit être fournie par l’emprunteur et nécessite l’intervention d’un notaire, qui va inscrire le bien au Service de publicité foncière. L’hypothèque est alors valable sur une durée de 50 ans maximum et se termine dès que la somme empruntée est soldée dans sa totalité au créancier. Lorsqu’il y a changement de situation et que l’emprunteur décide de vendre son bien pour en acquérir un autre, ou encore en cas de rachat de crédit qui entraîne un changement de créancier, il est possible d’effectuer un transfert d’hypothèque.
Lorsqu’il y a transfert de bien entre celui qui sert de garantie et celui qui va être acheté, la garantie hypothécaire est maintenue. Les conditions sont que le transfert doit être réalisé par un notaire, l’emprunteur doit avoir l’accord de l’établissement prêteur et ne peut pas en changer. Ainsi, les frais de mainlevée tout comme ceux de l’ouverture d’une nouvelle hypothèque sont évités.
En cas de rachat de crédit, qui est une opération qui permet de solder le prêt immobilier initial pour en souscrire un autre avec de meilleures conditions (un remboursement mieux adapté dans la durée, un taux plus intéressant et des mensualités réduites), les choses sont un peu différentes. Lorsque celui-ci est fait dans la même banque, il s’agit alors d’une renégociation et l’opération se réalise de manière très simple. Si c’est un autre établissement financier qui s’occupe de racheter le crédit initial pour en mettre en place un nouveau, la garantie d’hypothèque doit être levée et il faudra en réaliser une autre, toujours auprès d’un notaire.
Il faut savoir que la prise d’hypothèque est quasi-systématique lors d’un rachat de crédits, surtout lorsque la somme accordée dans le cadre du crédit dépasse un certain montant. Le propriétaire du bien immobilier (résidence principale et/ou résidence secondaire) donne alors une garantie de sécurité afin de garantir le rachat ou le regroupement de ses crédits.
Le crédit hypothécaire
Posséder un patrimoine immobilier permet de bénéficier d’un prêt hypothécaire ou d’un rachat de crédit hypothécaire. La somme qui sera permise d’emprunter dépendra de la valeur du bien mis en hypothèque. Même si l’hypothèque sert de garantie, elle n’entrave pas le droit à la propriété, ce qui signifie que le bien peut être utilisé à usage personnel ou vendu ou encore loué.
Grâce à l’hypothèque, l’établissement prêteur possède le droit de vendre aux enchères judiciaires le bien immobilier. Il s’agit en fait d’une garantie prise contre le non-remboursement du crédit accordé. Celle-ci est considérée comme classique pour les achats immobiliers mais pas seulement. Dès lors qu’un emprunteur dispose d’un bien immobilier il peut le mettre en hypothèque pour un prêt bancaire. On parle dans ce cas de prêt hypothécaire qui peut servir à financer plusieurs types de dettes :
- Les dettes fiscales
- Le paiement des droits de succession
- La soulte (rachat de la part appartenant à un des membres du couple en cas de divorce)
- Les travaux de rénovation du logement
- L’achat de biens de consommation
- Le paiement d’une caution bancaire
- Le prêt relais en attendant la vente d’un bien
Le montant du prêt accordé va dépendre de la valeur du bien immobilier garanti par l’hypothèque. Celui-ci peut atteindre 65% pour une durée d’emprunt allant de 8 à 30 ans, avec un taux fixe ou variable.
Un des avantages de ce type de crédit est de pouvoir rassembler un crédit immobilier et un ou plusieurs crédits à la consommation. L’opération est intéressante car les taux sont plus avantageux et les mensualités se remboursent sur une durée plus longue. En résumé, pour financer un nouveau projet, plutôt que de se démunir d’un bien immobilier, mieux vaut profiter du marché des crédits qui est toujours très favorable. Le prêt hypothécaire permet à la finalité de rester propriétaire en obtenant des fonds sur la valeur du bien. Surtout que celle-ci augmente en règle générale avec le temps.
Les banques ne sont pas toujours aptes à mettre en place une opération de rachat de crédit avec hypothèque car elle demande un service très personnalisé. C’est pourquoi faire appel à un courtier spécialisé dans ce type de transaction est fortement recommandé. Il saura trouver le meilleur taux tout en accompagnant l’emprunteur pendant l’expertise de son bien immobilier, tout comme pour les démarches notariales concernant l’hypothèque. Enfin, grâce à une capacité de négociation professionnelle il pourra faire baisser les frais d’hypothèque.
