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Peut-on regrouper plusieurs crédits immobiliers ?

Posté le 8 juin 2020 à 15:00
immobilier

Le regroupement de prêts est une bonne opportunité pour renégocier les conditions de remboursement de ses crédits. Il permet également de profiter des taux d’emprunt très avantageux du moment grâce à un crédit unique dont le montant va solder toutes les échéances en cours. Il s’agit d’un excellent moyen de faire fondre les mensualités, voire aussi le cout du crédit dans certains cas. Lorsqu’un ou plusieurs prêts immobiliers sont en cours, il est tout à fait possible de les racheter lors de la mise en place d’un rachat de plusieurs crédits. Pour une opération réussie plusieurs paramètres vont devoir être pris en compte, voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.

Comme pour le regroupement de crédits à la consommation, un emprunteur a la possibilité de regrouper plusieurs prêts immobiliers. Si l’opération est très courante pour la première catégorie de rachat, elle fonctionne également pour la deuxième catégorie, avec cependant quelques différences à prendre en compte. Le rachat de crédits permet avant tout de faire baisser la charge mensuelle de remboursement de ses crédits. Pour cela, le principe est d’allonger la durée de remboursement du nouveau crédit souscrit, afin que le montant de la mensualité puisse baisser. Ainsi, celle-ci sera mieux adaptée aux capacités de remboursement de l’emprunteur.

Avec plusieurs crédits en cours, l’équation de leur remboursement peut devenir compliquée, d’où l’importance de pouvoir renégocier toutes les conditions dans le nouveau contrat d’emprunt. Autre avantage important du regroupement de prêts : l’impact sur le taux d’endettement qui peut considérablement baisser. Ainsi, l’emprunteur peut à nouveau prévoir de nouveaux projets et l’emprunteur retrouve des finances plus saines avec une situation plus sereine. Il est possible de fusionner plusieurs crédits immobiliers par exemple, il peut s’agir du prêt destiné à l’achat de sa résidence principale et de celui pour acquérir une habitation de vacances, d’un logement lié à un investissement locatif ou encore d’une résidence secondaire.

Avec le rachat de crédit immobilier l’emprunteur ne remboursera plus qu’un seul emprunt avec un seul contrat de crédit, ce qui va lui permettre de mieux gérer ce cumul de crédits. Cela signifie aussi un seul prélèvement par mois sur le compte bancaire à date fixe et donc une meilleure gestion de ses finances, avec plus de marge de manœuvre. L’emprunteur a également la possibilité d’inclure dans l’opération de regroupement de prêts une somme d’argent supplémentaire pour prévoir des travaux de rénovation énergétique, de construction, d 'agrandissement de ses espaces ou encore de réparations de ses biens immobiliers.

L’objectif est donc de revoir les modalités de remboursement des crédits déjà existants, mais aussi de réunir toutes les échéances mensuelles en une seule mensualité ajustée en fonction de la situation de l’emprunteur, de sa capacité de remboursement et de ses besoins. De manière générale pour regrouper plusieurs prêts immobiliers certains établissements financiers préfèrent que les différents crédits concernent le même bien immobilier. A titre d’exemple on peut citer le regroupement du prêt immobilier de sa résidence principale avec le prêt travaux, ou encore le prêt immobilier avec le prêt locatif. Il faudra donc veiller à trouver le bon interlocuteur bancaire, qui sera capable de proposer plusieurs offres et diverses possibilités de financement.

Les avantages à faire un rachat de crédits avec plusieurs prêts immobiliers sont nombreux et finalement identiques à ceux d’un regroupement de prêts classique avec plusieurs crédits à la consommation. Il sera important de vérifier les capitaux restants dus et les tableaux d’amortissement, afin de choisir une nouvelle durée de remboursement adéquate. Dans le cas d’un rachat immobilier et pour que l’opération soit intéressante il faut que la différence de l’ancien taux d’intérêt avec le nouveau soit d’au moins 1 point. Le rachat de crédits a un coût (frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, nouvelle assurance, etc.) et le bénéfice de l’opération doit être supérieur pour que ces frais soient compensés. Pour être rentable, il est préférable que le rachat de crédits se fasse dans le premier tiers du remboursement du crédit initial. 

A noter que si l’emprunteur dispose de revenus plus confortables, il a la possibilité d’opter pour une durée de remboursement plus courte, ce qui va augmenter le montant de ses mensualités. L’avantage dans ce cas sera que le coût du crédit lui, va diminuer. Quoiqu’il en soit, les mensualités des crédits immobiliers en cours vont fusionner en une seule, ce qui permet d’y voir plus clair dans son budget. Chaque mois le reste à vivre est déjà déterminé à l’avance, et le remboursement de son crédit est planifié dans les charges qui peuvent être réparties selon la capacité de l’emprunteur et en fonction de ses revenus actuels et de ses autres dépenses fixes.

Enfin reste à signaler que les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont particulièrement bas ces dernières années. Ils le sont également pour les opérations de rachat de crédit immobilier, ce qui signifie que de réelles économies peuvent être réalisées si l’opération est bien préparée et calculée.

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Un des éléments les plus importants pour la réussite de l’opération de rachat de ses crédits immobiliers est le temps de remboursement déjà écoulé. Pour que l’opération soit réussie, elle doit être réalisée dans le premier tiers de la durée de vie de l’emprunt immobilier. Une fois cette vérification effectuée dans le tableau d’amortissement, restera encore à vérifier un autre élément qui est le capital restant dû. En effet, celui-ci devra être d’au moins 50.000 euros, avec comme déjà mentionné plus haut, un écart entre le taux d’intérêt initial et le nouveau taux d’au moins un point.

Si tous ces paramètres sont réunis, l’emprunteur peut alors envisager une opération de regroupement de ses crédits. Il peut se tourner vers un courtier ou un organisme spécialisé dans le rachat de crédit immobilier, pour se faire accompagner tout au long de la démarche. En véritable conseil, cet expert financier sera capable de trouver le meilleur taux tout en étant à l'écoute de vos besoins en termes de remboursement. D’autre part il existe de nombreux sites qui proposent des simulateurs de rachat de crédits immobiliers, où il suffira de renseigner quelques informations sur sa situation, les emprunts en cours et la durée de remboursement souhaitée, pour obtenir déjà une première estimation de la faisabilité du projet, du financement et du montant de la première mensualité. Le simulateur permet de voir le résultat avec les différentes durées de remboursement et différents montants de mensualités souhaités.

Dans certains cas, selon le montant total emprunté et la durée de remboursement, le rachat de plusieurs prêts immobiliers peut nécessiter la mise en place d’une hypothèque ou d’un cautionnement. L’emprunteur peut aussi préférer miser sur la durée avec une échéance mensuelle plus allégée, ou il peut choisir de se concentrer sur l’obtention d’un taux d’intérêt plus avantageux et dans ce cas, il fera l’économie d’intérêt. Tous ces paramètres pourront être utilisés sur le simulateur pour prendre la bonne décision. Si la conjoncture est favorable aux taux bas, les partenaires bancaires auront la possibilité de négocier de belles affaires en matière de frais d’intérêt.

Le fonctionnement d’une demande de regroupement de prêts immobilier est simple et les démarches administratives ne sont pas fastidieuses. Il suffit de constituer soigneusement son dossier avec toutes les pièces justificatives de la situation de l’emprunteur, ses crédits à racheter et ses revenus. Le dossier est ensuite instruit par l’organisme financier choisi, qui le présente à ses partenaires bancaires. C’est au tour des différentes banques d’analyser le dossier et de donner un accord définitif. L’emprunteur pourra ensuite choisir une offre de crédit parmi celles reçues et le rachat de ses prêts immobiliers pourra être mis en place.

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