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Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Posté le 21 janvier 2020 à 10:00
Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Pour acheter un bien immobilier le futur emprunteur doit constituer un dossier d’emprunt. Parmi les éléments à notifier dans celui-ci figure le montant de l’apport personnel. Ce paramètre rassure en général les banques et permet d’obtenir un crédit immobilier sans trop d’embûches. Il est toutefois possible de nos jours de devenir propriétaire sans avoir épargné, donc sans aucun capital de départ. En présentant un bon profil d’emprunteur avec un dossier solide, de bons arguments et une situation financière stable tout en faisant jouer la concurrence, il est possible d’acheter un bien immobilier sans apport.  Nous allons dans cet article vous aider à comprendre une telle démarche et vous donner quelques conseils pour avoir toutes les chances de voir ce projet aboutir.

L’apport personnel constitue la somme d’argent que l’emprunteur qui souhaite acquérir un appartement ou une maison peut donner à la banque lui accordant le prêt immobilier. Il peut provenir de plusieurs sources dont l’épargne personnelle, de fonds d’une assurance vie, d’un livret, d’un PEL, mais aussi d’un héritage ou d’une dotation. Ce montant versé au départ va donc participer au financement du projet immobilier envisagé, et permettra selon son pourcentage d’emprunter une somme moins importante. De manière générale, l’apport personnel demandé par les banques est de 10% de la valeur du bien convoité. Cependant il n’existe aucune législation qui fixe le montant d’un apport personnel minimum, et chaque établissement financier est libre de mettre en place ses propres critères. 

Il y a encore une décennie, il était tout à fait inconcevable de pouvoir emprunter pour acheter un bien immobilier sans mettre sur la table un minimum d’argent. Mais les choses ont évolué et aujourd‘hui il est non seulement possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport, mais en plus d’obtenir un financement à 110 %, ce qui signifie en incluant les frais annexes (droits de mutation, frais de notaire, etc.). En effet la plupart des banques acceptent désormais de financer des futurs propriétaires qui ne disposent pas des fonds nécessaires pour autofinancer une partie de leur emprunt. Il faudra bien entendu remplir certaines conditions pour cela et présenter un profil d’emprunteur spécifique. 

Pour faciliter l’octroi d’un prêt immobilier sans apport, il existe des critères que la banque va prendre en compte, dont le premier est sans doute le profil bancaire. Cela signifie ne pas avoir de problèmes de paiement sur des crédits précédents, ni d’avis à tiers détenteur ou de commandements de payer. De plus. L’emprunteur devra prouver une bonne maîtrise de son budget avec une gestion impeccable, pas de dépenses inconsidérées et avec de préférence une épargne régulière ou du moins une capacité à épargner.  

Les emprunteurs concernés par le crédit immobilier sans apport font partie de certaines catégories d’emprunteurs. Parmi elle, on peut citer les jeunes qui viennent de rentrer dans la vie active et qui n’ont pas encore eu la possibilité de se constituer un apport sous forme d’une épargne quelconque. Si leur situation professionnelle présente une évolution positive pour l’avenir, ils pourront obtenir facilement un financement à 100 voire 110%. Il existe une autre catégorie d’emprunteurs sans apport qui elle a mis de l’argent de côté, mais qui ne souhaite pas y toucher. On parle d’assurances vie ou d’actions, qui constitue une épargne solide et avec des taux de rendement élevés il est donc plus intéressant de continuer à les laisser rapporter de l’argent. Cette stratégie est intéressante si les gains sont supérieurs au taux d’intérêt du crédit immobilier sans apport.  Enfin, les investisseurs en locatif qui ont tout à gagner à payer des intérêts puisque ceux-ci sont déductibles des loyers. Pour eux le financement d’un projet immobilier optimise leur fiscalité en diminuant leur base imposable.

Les revenus et la situation professionnelle sont un autre critère très important. S’il est évident que les banques préfèrent un salarié en contrat de travail à durée indéterminée (CDI) pour accorder un financement à 100% du crédit immobilier, cela n’est pas non plus une obligation. L’analyse va porter également sur la nature de la profession, c’est-à-dire qu’elle va prendre en compte si la catégorie professionnelle est fragile ou au contraire très demandée. La société qui emploie le futur emprunteur sera elle aussi passée au peigne fin avec l’étude de son activité, sa santé financière et ses perspectives de développement à long terme. 

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Dans le contexte du crédit immobilier sans apport, être primo-accédant est un atout. Pour les banques ce type de profil d’emprunteur est intéressant dans le sens où elles peuvent ainsi fidéliser une cliente sur de longues années. Lui accorder un emprunt signifie pouvoir aussi lui proposer d’autres produits bancaires comme des assurances ou encore des placements. Un événement personnel comme un divorce ou une maladie peut également justifier un apport personnel inexistant, ce qui peut être mis en avant lors de la constitution du dossier, à condition bien sûr que la situation professionnelle tout comme la situation des comptes bancaires soient impeccables. Pouvoir démontrer sa capacité d’épargne est très important et permet de marquer des bons points auprès de l’établissement financier prêteur. De toute façon, si la banque n’a pas atteint ses objectifs commerciaux, elle sera plus encline à donner une réponse favorable à condition que le dossier soit solide.

La constitution du dossier est une étape clé car un prêt immobilier sans apport nécessite une analyse approfondie du profil de l’emprunteur et de sa situation. Etre bien préparé est donc indispensable c’est pourquoi il faut fournir dès le départ tous les documents et pièces justificatives nécessaires. Cela prouvera votre sérieux et votre souhait de mener le projet jusqu’au bout. En plus des avis d’imposition, des bulletins de salaire, des relevés de comptes bancaires, il ne faut pas hésiter à joindre tous les documents relatifs aux différents placements et à la capacité d’épargne. Le but est avant tout de rassurer la banque qui a besoin de voir qu’elle ne prend pas de risque avec vous. Un contrat de travail stable, une bonne gestion de ses finances, pas ou peu de crédits en cours, un taux d’endettement raisonnable, un reste à vivre très correct, etc., sont autant de paramètres qui seront favorables à faire pencher la balance du bon côté. 

Le bien immobilier acheté va également faire l’objet d’une étude et le dossier devra donc comporter tous les atouts de celui-ci. Sa situation géographique, les possibilités de futurs projets urbains, la tendance du marché immobilier, l’évolution des prix dans le secteur, sa performance énergétique, les travaux à réaliser, etc. sont autant de critères qui seront pris en considération. Plus le bien est assuré de pouvoir être revendu facilement, ce qui constitue une garantie, plus les banques seront ouvertes à l’octroi d’un prêt immobilier à 100%.  Son prix devra aussi répondre aux moyens financiers de l’emprunteur, autrement dit ne pas voir trop grand.  Il ne faut donc pas hésiter à présenter à la banque un projet immobilier viable grâce aux documents fournis par le vendeur.

Un autre bon moyen de convaincre les banques est de proposer une garantie sous forme de caution par une tierce personne. Celle-ci pourra se porter garant pour le prêt immobilier. S’adresser à un organisme spécialisé autre qu’une banque pour faire un crédit immobilier est également une bonne piste à envisager. Les banques ne sont pas toujours les mieux placées et ne proposent pas les offres les plus avantageuses. En tant qu’emprunteur sans apport il peut être plus intéressant de s’adresser à un courtier ou un intermédiaire bancaire, qui pourra faire jouer la concurrence et négocier plus facilement ce type de financement. 

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