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Quel est le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?

Posté le 17 décembre 2019 à 10:30
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33%, c’est le seuil d’endettement considéré de manière générale par les banques et les organismes de crédit à ne pas dépasser car cela représente un tiers des revenus. Cette limite arbitraire a été fixée par les établissements financiers sans pour autant qu’elle découle d’une quelconque loi ou règlementation en vigueur. Elle sert tout juste d’indicateur au-delà duquel il ne faut pas aller afin que l’emprunteur puisse rembourser ses mensualités en toute quiétude. Sauf qu’en réalité, selon le dossier et le profil de l’emprunteur il est tout à fait possible de dépasser un taux d’endettement de 33%. Si en plus on s’adresse à un interlocuteur expert comme Partners Finances le projet de crédit immobilier aura toutes les chances d’aboutir.

Outil indispensable à la disposition des banques et établissements de crédit pour l’étude d’une demande de prêt immobilier, le taux d’endettement est un élément décisionnaire sur lequel repose l’acceptation d’un dossier. Les conseillers et analystes en charge de celui-ci vont se servir de cet indicateur pour donner leur accord au financement ou refuser une demande. C’est dire qu’il joue un rôle important et que l’emprunteur aura tout intérêt à bien comprendre son mode de fonctionnement. Le taux d’endettement maximum autorisé n’est pas seulement utilisé comme référence pour une demande de crédit immobilier, mais également pour un crédit voiture ou travaux, et pour tous les types de crédits à la consommation. Il s’agit en fait de calculer un ratio, c’est-à-dire un pourcentage des revenus de l’emprunteur, qu’il est dans la capacité d’utiliser pour payer ses charges fixes.

Les revenus comprennent en règle générale les salaires, les revenus des professions non salariées : professions libérales, artisans, commerçants, chefs d’entreprise, etc., les pensions alimentaires, les revenus fonciers, les primes, les aides de l’Etat (prises en compte ou non selon les banques), les pensions de retraite, etc. Les charges sont le loyer, les charges courantes (eau, électricité, gaz, assurance, etc.) et bien entendu les emprunts en cours de remboursement. A noter cependant que selon l’établissement financier, la méthode de calcul n’est pas identique puisqu’aucune législation ne fixe de règles précises. Les banques ont donc toute la liberté de poser leurs propres règles et critères de calcul du taux d’endettement, même si son pourcentage limite est similaire pour l’ensemble des établissements de crédit. Dans certains cas, une analyse sensiblement différente peut donner l’avantage à l’emprunteur.

Pour connaitre son taux d’endettement dans le cadre d’une demande de crédit immobilier, l’emprunteur a donc au départ tout intérêt à bien faire son calcul. Celui-ci déterminera également la somme totale maximale qu’il pourra emprunter pour acquérir son bien immobilier, mais aussi d’estimer si le projet est viable. Selon le résultat, le demandeur peut réadapter son projet, revoir son épargne, mais aussi mieux préparer son dossier en fonction. Pour faire le calcul, il faudra prendre la somme totale de toutes les charges du ménage et la diviser par le total des revenus, puis multiplier par 100. A titre d’exemple prenons un foyer qui a 1.200 euros de charges fixes par mois et 3.500 euros de revenus. Le calcul du taux d’endettement se fera donc de la façon suivante : 1.200 : 3.500 x 100 = 34,28 %. Ce taux avoisine la limite des 33% fixée par les établissements financiers et le ménage n’aura pas de difficultés particulières à obtenir son crédit immobilier

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Les banques estiment donc qu’un endettement supérieur à 33% est un risque car il pourrait générer des défauts de remboursement des mensualités de crédit. Cependant dans certains cas, elles offrent la possibilité d’aller jusqu’à 40% de taux d’endettement. Pour cela, l’analyse du dossier va se porter sur d’autres critères importants concernant le profil et la situation de l’emprunteur. Ceux-ci pourront peser positivement sur la décision finale d’attribution du financement. Il s’agit de :

  • Un reste à vivre Celui-ci représente la somme d’argent qui reste tous les mois au foyer, une fois que toutes les charges incluant les crédits sont payées. Il se calcule de la façon suivante : la somme des revenus moins la totalité des charges = le reste à vivre. Lorsque celui-ci est élevé, l’emprunteur peut sans problème dépasser les 33% de taux d’endettement maximum et aller jusqu’à 40%. Evidemment l’estimation du reste à vivre dépend aussi de la zone géographique d’habitation. Si le ménage vit dans une grande ville comme Lyon ou Paris, il devra être plus important que s’il habite à la campagne dans une zone rurale, où la vie est moins onéreuse.
  • Une bonne gestion des comptes bancaires, avec une tenue de comptes impeccable sans incident de paiement ou rejet de prélèvement. Disposer d’une épargne régulière, de liquidités, voire d’un apport conséquent sont des atouts non négligeables et qui peuvent jouer en faveur de l’emprunteur pour un financement sans encombre. Pour les très bons épargnants, le taux d’endettement accepté peut dépasser sans problème les 33 %.
  • Disposer d’un montant de mensualité qui est inférieur au montant du loyer payé avant l’acquisition d’un bien immobilier. On parle alors du saut de charge, qui représente la différence entre les deux montants. Si elle est identique ou moins importante, la banque ne pourra que répondre favorablement à la demande de crédit immobilier.

Quoiqu’il en soit, les organismes financiers ne vont pas tous adopter la même attitude quant à leur appréciation d’un dossier. Soit ils vont rester fermés face au taux d’endettement de 33% à ne pas dépasser en considérant qu’au-delà le risque de défaut de remboursement est trop grand, soit ils vont se pencher sur le prorata par rapport à la situation familiale de l’emprunteur. Dans ce cas, c’est le reste à vivre qui aura plus d’impact dans la décision finale car selon le nombre de personnes composant le foyer, celui-ci doit être plus ou moins important. Ainsi dans ce cas de figure le taux d’endettement jouera moins sur l’accord de financement. 

Il est important de savoir que la banque étudie un dossier de demande de crédit immobilier dans son intégralité. Cela signifie que le focus n’est pas seulement le taux d’endettement et que d’autres paramètres déjà évoqués plus haut dans cet article entrent en ligne de compte. Chaque demande est unique et le plus important est de la traiter sur-mesure avec des solutions adaptées aux besoins du demandeur. Par exemple le profil de l’emprunteur, son âge et sa carrière professionnelle sont également des éléments importants pour l’octroi d’un emprunt avec un taux d’endettement de plus de 33%. Etre salarié ou entrepreneur est également analysé de manière différente par les établissements financiers avec des critères spécifiques.

Pour être sûr de réussir son crédit immobilier avec un taux d’endettement atteignant les 40% il faut aller voir le bon interlocuteur financier. Partners Finances est un organisme spécialisé dans les solutions de financement accessibles à tous les profils d’emprunteurs, que ce soit avec un taux d’endettement de 40%, un emprunteur en âge déjà avancé, ou encore une durée de remboursement de 35 ans. L’important est de constituer un dossier solide afin que celui-ci respecte certaines règles pour le rendre optimal.  Partners Finances dispose d’une expertise reconnue dans le traitement des dossiers atypiques de crédit immobilier et apporte toute sorte de solutions pour débloquer le financement d’un bien immobilier.  Equipe expérimentée, réseau de partenaires bancaires de qualité, offres sur-mesure, tout est mis en œuvre pour faire de votre emprunt immobilier une réussite certaine.

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