Immobilier : la progression des loyers s’essouffle

La hausse des loyers marque un net ralentissement en 2025. Un soulagement partiel, dans un marché toujours sous pression.

Une hausse des loyers de plus en plus contenue

Bonne nouvelle pour les locataires : la hausse des loyers recule nettement. Selon les derniers chiffres publiés par l’Insee, l’indice de référence des loyers (IRL) n’a augmenté que de 0,79 % au quatrième trimestre 2025 sur un an. Un niveau bien inférieur à ceux observés lors du pic inflationniste de 2022 et 2023, lorsque l’IRL avait été plafonné à 3,5 %. Cet indice sert de base légale à la révision annuelle des loyers des logements loués vides ou meublés, lorsque le bail le prévoit. 

En pratique, cela signifie qu’en 2026, les propriétaires ne pourront pas appliquer une hausse supérieure à 1 % lors de la révision annuelle. Ce ralentissement reflète directement la baisse de l’inflation. Calculé à partir de l’évolution moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur douze mois, l’IRL reflète mécaniquement le reflux progressif des tensions inflationnistes observé depuis plusieurs trimestres.

L’effet limité de l’encadrement des loyers

Dans les faits, les loyers n’ont pas toujours suivi les plafonds autorisés. Au plus fort de la hausse des prix, une partie des bailleurs avait renoncé à appliquer l’augmentation maximale. L’encadrement des loyers et la baisse de la mobilité résidentielle ont également joué un rôle amortisseur. 

Pour autant, cette modération statistique ne suffit pas à régler la crise du logement, malgré des conditions d’accès au crédit immobilier relativement favorables. Dans un récent communiqué, la FNAIM dénonce l’inefficacité du dispositif d’encadrement des loyers, estimant qu’il  ne traite pas les causes profondes de la pénurie et qu’il contribue même à décourager l’investissement locatif. Selon la fédération, la baisse du rythme de hausse des loyers masque une réalité plus préoccupante : l’accès au logement reste extrêmement difficile dans de nombreuses zones tendues, faute d’offre disponibles et de mesures incitatives.

Une tension locative qui persiste

Car derrière cette décélération des loyers, la tension locative demeure élevée, notamment dans les grandes agglomérations. Les professionnels pointent un enchaînement de facteurs dissuasifs pour l’investissement locatif :

• hausse des prix ;
• contraintes réglementaires ;
• fiscalité jugée peu incitative par les investisseurs.

Certains signaux laissent toutefois entrevoir une légère amélioration. L’indice de tension locative publié récemment par LocService s’est redressé pour la première fois depuis six ans. Un frémissement encourageant, mais encore trop fragile pour inverser la tendance de fond. C’est dans ce contexte que le budget 2026 introduit un nouveau cadre fiscal destiné à relancer l’investissement locatif privé. Baptisé « dispositif Jeanbrun », il permet aux propriétaires bailleurs d’amortir un bien mis en location au bout de neuf ans. L’objectif affiché : redonner de l’oxygène à l’offre locative, sans remettre en cause la protection des locataires.