Vendre un bien à un proche : comment éviter le redressement fiscal ?

Vendre son logement à un enfant, un parent ou un ami proche à un prix en dessous du marché part d’une bonne intention. Mais le site Particulier à Particulier rappelle que si l’écart de prix est trop important ou injustifié, l’administration peut requalifier la vente en donation, avec à la clé un redressement fiscal.

Le risque majeur : la requalification en donation déguisée

Lorsqu’un bien est vendu nettement en dessous de sa valeur réelle, surtout lorsqu’acheteur et vendeur ont un lien de parenté ou affectif fort, le fisc peut considérer qu’il ne s’agit pas seulement d’une vente, mais d’une libéralité dissimulée. En clair, une partie du rabais est analysée comme un cadeau qui aurait dû être soumis aux droits de donation.

L’administration fiscale peut alors :

• réévaluer le prix de vente au niveau du marché ;
• calculer la part de donation correspondant à la décote ;
• réclamer les droits de donation correspondants, après déduction des abattements éventuels en fonction du lien de parenté ;
• et même appliquer, le cas échéant, des pénalités et intérêts de retard !

Plus le lien est proche (parent/enfant, grands-parents/petits-enfants, frères/sœurs), plus le risque de contrôle et de requalification est élevé en cas de prix manifestement sous-évalué. L’enjeu est d’autant plus important que les droits de donation peuvent rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la valeur du bien et la structure familiale.

Comment sécuriser la vente à un proche ?

L’idée n’est pas d’interdire toute vente “de famille”, mais de montrer que le prix est justifié. Plusieurs précautions sont recommandées :

• faire évaluer le bien par un ou plusieurs professionnels (agence ou notaire) pour disposer de références objectives de prix, comme dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier ;
• s’assurer que le prix retenu reste cohérent avec le marché local (quartier, état du bien, travaux à prévoir, étage, absence d’ascenseur…) ;
• si une décote importante est pratiquée (par exemple en raison de travaux lourds à réaliser, d’un DPE très dégradé, d’un contentieux ou d’une situation très particulière), documenter très précisément ces éléments avec des devis de travaux, des diagnostics ou des rapports d’expertise pour être en mesure de les produire en cas de contrôle.

Si l’objectif est clairement de transmettre une partie de patrimoine, il est préférable de passer par une véritable donation notariée plutôt que de cacher cette intention dans un prix artificiellement bas.

Dans certains cas, une stratégie mixte peut s’avérer pertinente : vente à un prix raisonnablement ajusté complétée, le cas échéant, par une donation déclarée et taxée dans le cadre légal, en profitant des abattements. Cela permet de maîtriser le coût fiscal tout en limitant fortement le risque de redressement.