Marché immobilier 2025 : reprise fragile dans l’ancien, crise durable sur le locatif
Le réseau d’agences immobilières Foncia a dressé un bilan contrasté du marché immobilier français en 2025. Si les transactions dans l’ancien reprennent progressivement, la crise du locatif privé est désormais structurelle.
Transactions dans l’ancien : reprise confirmée, mais sous haute vigilance
En 2025, Foncia enregistre une hausse de 8 % des volumes de ventes dans l’ancien, avec des délais de vente maîtrisés autour de 3 mois (91 jours). On apprend que les prix se stabilisent (+1 %) et que la surface moyenne vendue progresse de 2 % (+1 m²). Conséquence ? Une bouffée d’oxygène pour les acquéreurs face à des conditions d’octroi de crédit immobilier plus serrées.
Ces signaux captés par l’étude de Foncia confirment une sortie de la crise des deux dernières années. Toutefois, les niveaux restent malgré tout en dessous du pic d’avant-Covid (plus d’un million de transactions en 2019).
Le bilan annuel dressé par Foncia fait état d’une dynamique crescendo :
- montée en puissance sur les trois premiers trimestres ;
- pic d’activité en septembre ;
- puis essoufflement en fin d’année, sous l’effet des incertitudes économiques et politiques qui ont pesé sur la confiance des ménages.
Sur le terrain, les grandes métropoles tirent la reprise, avec un marché dynamique, mais des hausses de prix contenues. En région, le tableau est plus hétérogène, avec un phénomène marquant : dès que les prix se stabilisent ou baissent, la surface achetée augmente nettement, traduisant une recherche de mètres carrés supplémentaires plutôt qu’une course à la valeur faciale.
Marché locatif : une tension devenue structurelle
Côté location, les chiffres 2025 confirment une crise durable du parc locatif privé avec des baisses notables :
- - 3 % de congés locataires ;
- - 2 % de relocations ;
- - 7 % du stock de logements disponibles.
Le taux de rotation est quant à lui limité à 19,7 % (-0,5 point par rapport à 2024), avec un taux d’occupation de 93,6 %.
Si l’on se fie au bilan dressé par Foncia, on voit que l’offre se contracte pour plusieurs raisons cumulées :
- 47 % des bailleurs interrogés déclarent avoir choisi la vente plutôt que la location, en raison de la baisse de rentabilité et du durcissement réglementaire ;
- les logements classés G au DPE, interdits de location depuis le 1er janvier 2025, sont parfois reloués hors agences et sans travaux pour échapper au circuit encadré ;
- une part croissante de biens est temporairement retirée du marché pour des travaux de rénovation énergétique ;
- certains logements basculent vers la location saisonnière, surtout en zones tendues et touristiques.
Dans les grandes métropoles et villes universitaires, la tension est extrême : à Paris, Nice ou Lyon, moins de 1 % du parc géré par Foncia était disponible en 2025.
La rénovation énergétique se poursuit en 2026
Les chiffres clés du réseau soulignent enfin une accélération majeure de la rénovation énergétique des logements : 152 copropriétés ont voté des travaux, 245 ont lancé des études, ce qui représente près de 25 000 logements engagés dans une démarche active.
En gestion locative, seuls 10 % des biens sont classés F ou G et près de 500 logements ont été rénovés en 2025, sortant ainsi des classes les plus critiques. L’enjeu pour 2026 est de poursuivre ce mouvement pour sécuriser la valeur des biens, maintenir des logements sur le marché locatif et répondre aux contraintes réglementaires.
