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Comment optimiser votre TAEG avec la délégation d'assurance de prêt immobilier

Posté le 9 novembre 2020 à 08:00
Couple heureux recevant les clés de sa nouvelle maison

En 2020, il est plus difficile de décrocher un emprunt pour financer un projet en raison des conditions d'octroi édictées par les autorités de régulation. La double limitation du taux d'endettement et de la durée de remboursement pénalise bon nombre de ménages dont le dossier présente un TAEG au-delà du seuil de l'usure. En souscrivant une assurance de prêt en délégation, vous pouvez répondre à ces critères tout en réduisant le coût de votre emprunt immobilier.

Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a enjoint les banques à faire preuve d'une plus grande rigueur dans la distribution des crédits immobiliers aux particuliers. La crainte d'un endettement excessif des ménages, suscitée par l'emballement du crédit à l'habitat en 2019, a conduit le régulateur à fixer 2 règles auxquelles doivent se plier les établissements financiers :

  1. limiter le taux d'effort ou d'endettement à 33%, c'est-à-dire que les mensualités de remboursement des divers prêts ne doivent pas excéder un tiers des revenus du ménage emprunteur ;
  2. limiter la durée de remboursement à 25 ans au plus.

 

Scrupuleusement appliqués depuis janvier 2020, ces 2 critères ont été reconduits mi-septembre pour une durée indéterminée. Le HCSF réitère sa position d'encadrer plus fermement les conditions d'octroi, faisant fi des réclamations des professionnels de l'immobilier et du courtage, inquiets de l'exclusion massive d'emprunteurs potentiels qui pouvaient se financer en 2019.

La crise sanitaire et économique qui sévit depuis mars dernier n'est pour infléchir la décision du régulateur, bien au contraire. Les banques redoublent de vigilance dans l'octroi des crédits pour minimiser les risques de défaut de paiement, réservant leur accord aux profils les plus vertueux, ceux qui détiennent un apport personnel important et qui déclarent de hauts revenus.

La mise en œuvre de ces nouvelles conditions d'emprunt a fermé les portes du crédit à bon nombre de personnes porteuses d'un projet immobilier. Premiers touchés par cette rigueur, les primo-accédants qui s'endettent généralement sur les durées les plus longues (25 ans et plus) pour cause de manque d'apport.

Les investisseurs sont eux aussi empêchés, car souvent détenteurs d'un premier crédit sur la résidence principale : en 2019, ils pouvaient emprunter sans apport au-delà du seuil tacite de l'endettement en raison des revenus locatifs.

Pour ces clientèles bien souvent abonnées aux conditions d'emprunt les moins avantageuses, l'accès au crédit immobilier s'est considérablement resserré. Les courtiers observent un taux de refus qui a doublé depuis janvier 2020, passant de 5,5% à près de 11%. Et parmi les candidats frappés d'exclusion, 37% sont des primo-accédants et 26% des investisseurs locatifs. Si le manque ou l'absence d'apport personnel est un des principaux motifs de refus, un TAEG (Taux Annuel Effectif GLobal) outrepassant le taux de l'usure en est un autre.

Le durcissement des conditions d'octroi n'est pas une fatalité. Si votre demande de crédit a été recalée pour cause de TAEG supérieur au taux légal applicable, vous pouvez peut-être envisager de représenter votre dossier. Exprimé en pourcentage du capital emprunté, le TAEG est l'indicateur du coût global d'un crédit immobilier, car il agrège tous les frais liés à l'obtention du financement :

  • les intérêts d'emprunt exprimés par le taux brut ou nominal
  • les frais de dossier
  • les frais de garantie (hypothèque, caution ou privilège du porteur de deniers)
  • le coût de l'expertise du bien
  • les éventuels frais de courtage
  • les cotisations d'assurance emprunteur.

 

Le TAEG ne doit pas dépasser le taux de l'usure applicable sur la durée de remboursement concernée.

En période de taux d'intérêt au plus bas, les décotes se font rares et réservées aux profils premium. Les autres dépenses ne sont pas négociables, hormis l'assurance de prêt, élément indispensable pour décrocher un financement immobilier et seul levier pour réduire un TAEG sur le fil.

La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat d'assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Si l'accord de financement a achoppé une première fois en raison du coût de l'assurance proposée par la banque, faites jouer la concurrence. Présentez un nouveau dossier avec une assurance déléguée moins chère à garanties équivalentes.

Les contrats alternatifs souscrits auprès d'assureurs concurrents des banques sont deux voire trois fois moins chers pour une couverture au moins aussi protectrice. L'économie réalisée sur le coût de l'assurance va permettre d'optimiser le TAEG, et le situer désormais sous le seuil de l'usure.

Exemple :
vous empruntez 150 000€ sur 20 ans au taux brut de 1,79% (faible apport et revenus moyens). Les frais de dossier se montent à 1 500€ et les frais de garantie à 1 700€. L'assurance bancaire est au taux de 0,36%. L'addition de ces différents frais porte le TAEG à 2,69%, soit un point supérieur au taux de l'usure (2,68%). Votre dossier est recalé.

En comparant les offres d'assurance via un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous obtenez une assurance au taux performant de 0,12%. Le TAEG tombe à 2,26%, bien en-deçà de la limite légale, et vous avez économisé au passage 7 200€ en souscrivant une assurance individuelle sur-mesure, adaptée à votre profil et à votre projet.

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