Rentrée immobilière : bien préparer son projet immobilier pour 2026

Bilan du marché immobilier pour 2025

L’année qui s’achève s’est caractérisée par une reprise concrète mais encore limitée de l’activité immobilière après plusieurs exercices difficiles liés notamment à la fin des taux d’intérêt historiquement bas. 2025 a ainsi vu le nombre de transactions dans les logements anciens progresser de 8,2 % pour s’établir à 925 000 d’après les projections du site Meilleurs Agents basées sur les volumes de transaction recensés par le CGEDD et la DGFIP.

Il dépasserait ainsi à nouveau le seuil des 900 000 transactions mais reste encore très loin des chiffres d’avant-crise où il s’établissait à plus de 1 200 000 ventes par an en début d’année 2022.

Cette reprise, bien que modeste, s’explique en bonne partie par la baisse progressive des taux d’intérêt sur l’année 2025 qui, après un pic en début d’année, se sont stabilisés autour de 3,25 à 3,3 % sur la fin 2025.

Les prix des biens se sont également stabilisés avec un indice des prix immobiliers de Meilleurs Agents (IPI) affichant une croissance de 0,8 % sur un an après 3 années de baisse consécutive. Certaines grandes métropoles affichent même des progressions supérieure,  comme notamment Bordeaux (3,6 %), Lyon (2,5 %) et Paris (2,3 %). Une hausse modérée qui pourrait se prolonger en 2026.

Toujours selon l’étude de Meilleurs Agents, la baisse des taux d’intérêt associée à la stagnation des prix a permis aux acheteurs d’acquérir 2,4 m² de surface supplémentaire en un an. Avec 72 m² en moyenne, cet indicateur revient à ses standards de 2022, soit une pièce supplémentaire par rapport au point bas de 2023. Une bonne nouvelle donc pour les acquéreurs qui pourrait à terme relancer une vague d’achat si les conditions bancaires continuent à se stabiliser. Cette situation pourrait notamment profiter aux primo-accédants qui ont été nombreux à repousser leur achat au cours des dernières années.

Des freins qui persistent malgré ces signaux positifs

Si la plupart des indicateurs semblent revenir au vert, plusieurs incertitudes rendent la situation encore confuse et incertaine :

• l’instabilité gouvernementale ayant cours depuis 2024 en France bloque certains projets (notamment sur des problématiques budgétaires) et incite de nombreux français à épargner plutôt qu’à investir. Une politique du logement fluctuante ainsi qu’une incertitude pesant à chaque budget annuel sur les renouvellements d’exonération fiscale (donation pour achat d’une résidence principale, plus-value sur la revente d’une résidence principale notamment) ne contribuent pas à la concrétisation de projets immobiliers ;
• des prévisions de croissance toujours parmi les plus faibles de la zone ;
• une dette publique de l’État très élevée ;
• la chute des prix de l’immobilier a par ailleurs incité de nombreux potentiels vendeurs à reporter la transaction pour éviter une perte trop importante. La légère remontée des prix est encore très insuffisante pour rattraper la forte baisse des dernières années ;
• une situation géopolitique internationale toujours tendue et incertaine qui incite, elle aussi, à la prudence et à l’épargne.

Analyse des tendances du marché immobilier 2025 (et perspectives pour 2026)

L’année 2025 semble être à l’origine d’un nouveau cycle qui pourrait se perpétuer pour les quelques années à venir. La nouvelle donne constatée sur l’année 2025 pourrait ainsi se poursuivre en 2026 probablement sans évolution majeure avec notamment :

• des banques à nouveau prêtes à accompagner plus facilement leurs clients : après un tour de vis sur les conditions d’octroi des crédits entre 2023 et 2024, les organismes bancaires semblent à nouveau adopter une approche plus dynamique vis-à-vis des crédits immobiliers.

• des taux d’intérêt qui pourraient se stabiliser voire à légèrement remonter sur 2026 du fait de taux directeurs maintenus élevés par la BCE afin de contenir l’inflation ;
• des prix qui devraient continuer à augmenter progressivement (de 1 à 2 % selon l’Observatoire Crédit Logement, de 2 à 3 % pour Meilleures Agents) même si la correction ne devrait cependant pas permettre un retour aux prix d’avant-crise après plusieurs années de baisses majeures ;
• des disparités régionales : si certaines villes moyennes continuent à voir leur prix progresser malgré cette relative morosité du marché immobilier, la reprise est plus poussive dans la plupart des grandes villes. Autant d’opportunités à saisir pour les acquéreurs donc avec notamment le desserrement des conditions d’octroi des crédits ;
• un marché locatif tendu : du fait d’un rythme de transactions toujours bas (avec des vendeurs souhaitant éviter les reventes à perte et des primo-accédants retardant leur achat), la demande locative reste supérieure à l’offre. Le manque de nouvelles constructions dû à un marché de l’immobilier à l’arrêt (manque d’autorisations de construction, fin du Pinel, coûts de plus en plus élevés…) ne fait qu’accentuer cette pression sur le parc locatif. Cette situation tend à maintenir les loyers à un niveau élevé ;
• un contexte fluctuant autour des normes environnementales : si les politiques d’incitation à la rénovation énergétique restent fortes (notamment vis-à-vis des passoires thermiques), la réforme du mode de calcul du DPE (diagnostic de performance énergétique) entrant en vigueur au 1er janvier 2026 devrait contribuer à la réintégration de plus de 800 000 biens immobiliers utilisant le chauffage électrique au sein du parc locatif. En passant de l’étiquette F ou G à l’étiquette D ou E, ils échapperont à l’interdiction de location, soulageant ainsi la pression sur le parc locatif.

Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ?

En dépit des freins évoqués précédemment, l’année 2026 pourrait bien constituer une année pivot pour acheter un bien immobilier. En effet, avec des taux directeurs qui devraient se stabiliser ainsi que des prix encore accessibles, la rentrée immobilière 2026 pourrait bien constituer une fenêtre de tir idéale pour les acquéreurs ainsi que pour les vendeurs.

D’une part, les acheteurs devraient intégrer l’idée qu’une baisse majeure des taux n’est pas à l’ordre du jour et que repousser encore leur achat ne leur permettra pas de baisser sensiblement le coût de leur prêt immobilier.

D’autre part, les prix devraient continuer leur remontée progressive déjà amorcée sur l’année 2025, incitant les vendeurs en attente à céder leur bien plus facilement puisqu'ils ne vendraient plus nécessairement à perte. Sauf événement politique majeur susceptible de rebattre les cartes, les planètes semblent donc plutôt s’aligner pour les acquéreurs avec un projet mature. La rentrée immobilière 2026 peut ainsi constituer une opportunité.

Quels sont les facteurs influençant les prix de l'immobilier actuellement ?

Pour la rentrée immobilière 2026, les prix des biens immobiliers pourraient évoluer en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

• la fluctuation des taux d’intérêt : certains experts prévoient des taux d’intérêt qui devraient globalement se stabiliser pour 2026, ce qui ne devrait pas déclencher d’augmentation des prix majeure à court terme malgré un réajustement à la hausse ;
• l’accès au crédit : les conditions d’octroi de crédit désormais moins restrictives pourraient relancer la demande et mécaniquement conduire à un cercle d’augmentation des prix. Ce relatif relâchement devrait cependant être limité, un apport personnel conséquent restant nécessaire dans la majorité des cas ;
• les réglementations environnementales : le nouveau calcul du DPE qui réintègre sur le marché des biens auparavant exclus du parc locatif pourrait entraîner une remontée des prix moyens de l’immobilier. Les contraintes sur les propriétaires restent toutefois importantes à long terme ;
• la fiscalité : l’augmentation continue de la taxe foncière, la possible fin de l'exonération des plus-value pour les résidences principales ainsi que la potentielle fin de l’amortissement en location meublée ne sont, là encore, pas de nature à rassurer les vendeurs et propriétaires (actuels ou futurs). Ces freins à la revente ou à l’acquisition ainsi que toute l’incertitude politique qui l’entoure ne devraient pas conduire à une hausse marquée des prix ;
• l’offre et la demande : la pénurie d'offres (liée notamment aux difficultés du neuf et aux propriétaires retardant la vente pour éviter les moins-values) devrait maintenir les prix à un niveau relativement important. Les rendements locatifs toujours intéressants pour les investisseurs avec des loyers toujours élevés devraient également confirmer cette tendance.

La conjonction de ces différents facteurs (parfois contradictoires) nous laissent à penser que les prix de l’immobilier pourraient connaître une légère augmentation mais sans hausse majeure avant plusieurs mois cependant compte tenu d’une incertitude toujours persistante.

Conseils pratiques pour réussir sa rentrée immobilière

Vous avez un projet d’acquisition à court terme ou vous envisagez de vendre un bien dans les mois qui arrivent ? Voici quelques conseils pratiques à prendre en compte pour bien aborder la rentrée immobilière 2026 et mener à bien votre future transaction :

• préparez votre projet et constituez un dossier emprunteur prêt à l’emploi : en soignant votre dossier, vous pouvez être réactif à la demande afficher. Pensez également à optimiser vos charges afin que votre taux d’endettement soit inférieur à 35 % (envisagez un rachat de crédits le cas échéant, pour diminuer vos charges mensuelles en contrepartie d’un coût total plus élevé) ;
• prévoyez un apport personnel important : si vos finances vous le permettent, un apport personnel conséquent peut simplifier l’obtention de votre financement. Il vous permettra en outre de réduire le coût global de votre prêt en limitant les intérêts. Un apport de 15 à 20 % du prix d’achat est recommandé ;
• si vous cherchez à acheter ou à investir, visez les villes qui n’ont pas encore corrigé la forte baisse sur les prix des années précédentes. Parmi elles notamment Nantes, Bordeaux ou Montpellier peuvent être de belles opportunités par rapport aux prix en vigueur un an plus tôt. Pensez également aux villes de taille moindre qui restent très accessibles comme Le Mans, Troyes, Niort ou encore Laval ;
• n’hésitez pas à négocier : vous avez probablement une marge de négociation possible sur certains biens où la concurrence est limitée ;
• soyez réactif si vous souhaitez acheter : les meilleures annonces peuvent partir rapidement notamment lorsque l’offre n’est pas pléthorique. Soyez donc réactif en vous abonnant aux différents sites et en transmettant une offre d’achat rapide si un bien vous plaît vraiment ;
• optimisez votre revente : si vous envisagez de revendre un bien, évitez de surestimer sa valeur et procédez éventuellement à de légers travaux utiles pour le rendre attractif.