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Rentrée immobilière : bien préparer son projet immobilier

Posté le 8 septembre 2020 à 08:00
Jeune couple préparant son projet immobilier

Après avoir passé plusieurs semaines dans votre appartement, c’est décidé : vous allez acheter une maison ! Vous avez profité ainsi de vos congés d’été pour prendre des renseignements, revoir votre budget pour améliorer votre situation financière, et regarder ce qui se passe sur le marché immobilier de votre région. Malheureusement, vous avez aussi été abreuvé d’informations contradictoires. Les taux baissent, puis remontent ; les prix devraient baisser, mais en fait pas encore ; c’est le moment d’acheter, ou pas… Pour vous aider à y voir plus clair, Partners Finances fait le point sur l’actualité immobilière pour vous présenter les informations qui pourront vous être utiles, et des solutions pour votre projet immobilier.

Le manque d’espace, de confort, de luminosité… le confinement a mis en évidence plusieurs caractéristiques et défauts des logements que les acquéreurs consentaient à ignorer jusqu’ici tant le marché immobilier était tendu ces dernières années.

Aujourd’hui, les acheteurs recherchent en priorité des maisons individuelles, avec une exposition Sud et Ouest pour la luminosité, dans un quartier calme, avec un espace extérieur. Globalement, on observe également une fuite des centres-villes vers la périphérie ou la campagne. La superficie jusqu’ici très importante, cède sa place dans les critères prioritaires à la qualité de vie.

En septembre 2019, les emprunteurs avec les meilleurs dossiers ont pu bénéficier de taux particulièrement bas pour des prêts immobiliers sur 20 ans, sous la barre du 1 %. En septembre 2020, ce n’est plus le cas, mais les taux moyens restent proches du record de 2019 avec 1,14 % sur 15 ans, 1,35 % sur 20 ans et 1,65 % sur 25 ans. Cependant, la zone géographique et la qualité du dossier restent des variables impactant les taux proposés. Ainsi l’Ile-de-France, comme pour une majorité des autres régions, affiche un taux moyen à 1,35% et un taux « mini » pour les meilleurs dossiers à 0,95 %, quand le Grand-Est bénéficie d’un taux moyen à 1,25 %. Les acquéreurs avec les meilleurs dossiers peuvent néanmoins toujours négocier ceux-ci.

L’impact de la crise sanitaire sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers est finalement assez faible et les demandes d’emprunts toujours nombreuses. Le maintien de taux bas pourrait également être associé à la tentative des banques de combler les retards de production durant la période estivale, d’autant qu’elles refusent aujourd’hui davantage de dossiers.

Du fait de la durée du processus allant de la négociation à la signature, l’immobilier est un secteur qui évolue sur un cycle long. Pour cette raison, les chiffres commencent seulement maintenant à parler, mais ne permettent néanmoins pas un consensus. Voici ce qu’il est possible de retirer de la comparaison des baromètres LPI-SeLoger d’août 2020 et de l’IPI « Meilleurs Agnets – Les Echos » au 1er septembre 2020.

Conséquences du confinement et des nouvelles exigences des français en termes de qualité de vie dans leur logement, après avoir augmenté de 3,2 % au 1er trimestre 2020, le prix au mètre carré a baissé en région parisienne de 4,2 % au 3e trimestre, passant sous la barre symbolique des 10 000 € par mètre carré (9 971 €). De nombreux cadres envisagent de quitter la capitale pour s’installer en province. Ce type de démarche est facilité par la mise en place du télétravail dans de nombreuses entreprises. Néanmoins, il faudrait qu’elle se maintienne encore à l’automne pour confirmer une tendance à la baisse et non une conséquence ponctuelle conjuguée à l’apathie estivale observée annuellement.

Pour les autres régions, les prix des biens immobiliers qui étaient en hausse en juin (5,6 % pour les appartements, 4,7 % pour les maisons) au niveau national semblent actuellement se stabiliser. En effet, la baisse des offres, notamment durant le confinement, avait alimenté la tension immobilière, surtout dans les métropoles, et impacté les prix.

Entre des taux immobiliers relativement bas, mais des critères d’octroi resserrés par les banques, et des prix encore très fluctuants même si une tendance à la stabilisation semble s’observer, c’est donc le dernier trimestre 2020 qui sera décisif.

La rentabilité d’une acquisition immobilière à des fins locatives dépend fortement de la zone géographique. S’il n’est plus intéressant d’investir dans les métropoles, comme Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes ou Marseille, où le prix au mètre carré est très élevé, d’autres villes de taille moyenne comme Limoges ou Perpignan représentent un investissement beaucoup plus intéressant et rentable. En effet, si le prix de l’immobilier y est encore abordable, les loyers et la tension locative augmentent. Comme on l’a souligné plus haut, la recherche de la qualité d’un cadre de vie pousse de nombreux français à éviter les centres-villes des métropoles. Ainsi un investissement à objectif locatif à Saint-Etienne, située à 1h environ de Lyon, est rentable en deux ans, avec un taux de rentabilité qui atteint les 4,9 %.

Il s’agira donc de s’informer sur l’importance de la demande et de vérifier que les prix de vente proposés correspondent bien à ceux pratiquées sur le marché immobilier local.

Le constat est général. Depuis plusieurs mois, il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier. Entre autres facteurs, les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière données aux banques ont freiné les octrois de prêts. Voici un extrait de cette recommandation forte publiée le 20 décembre 2019 :

« En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :

(i) le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33%;

(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé. »

Si ces recommandations ne sont pas légalement contraignantes, elles ont pour but premier de protéger les consommateurs. Cumulées à la crise sanitaire et financière qui en découle, elles sont particulièrement suivies par les banques qui souhaitent rester prudentes. Le taux de refus d’octroi de crédits immobiliers par les banques aurait ainsi doublé en un an, empêchant l’accès au prêt des ménages les plus modestes et aux catégories professionnelles les plus impactées par la crise (comme les entrepreneurs de l’événementiel).

Outre un taux d’endettement inférieur à 33 % et la classique stabilité des revenus, les banques exigent donc un apport personnel conséquent. On estime qu’un apport est considéré comme intéressant à partir de 15 % du montant global du bien que l’on souhaite acquérir. Heureusement, il existe des solutions pour vous aider à baisser votre taux d’endettement, stabiliser votre budget et même dégager un apport dans le but de solliciter un emprunt immobilier.

Si vous souhaitez prochainement faire l’acquisition d’un bien immobilier, il vous faudra donc préparer votre dossier pour mettre toutes les chances de votre côté. Quelle que soit votre situation personnelle, il vous faudra

  1. faire repasser votre budget dans le vert,
  2. baisser votre taux d’endettement sous la barre des 33%,
  3. constituer un apport personnel.

Dans ces conditions, le rachat de crédits peut s’avérer une solution intéressante.

Si vous avez déjà contracté plus de deux crédits (crédit à la consommation, prêt immobilier, dettes personnelles, découvert bancaire, loyers impayés…), le regroupement de crédits permet de rassembler en un seul prêt toutes vos créances.

  1. En modulant la durée du prêt, vous pouvez baisser vos mensualités jusqu’à -60 %*. Vous retrouvez ainsi un reste à vivre plus important, votre budget repasse dans le vert.

  2. Une fois toutes vos mensualités rassemblées en une seule au montant plus faible, vous baissez votre taux d’endettement. L’objectif sera de passer suffisamment sous la barre des 33 % pour correspondre aux critères des banques, sans trop allonger la durée du prêt de substitution pour ne pas en augmenter inutilement le coût global.

  3. A l’occasion de ce rachat de crédit, vous pouvez demander l’octroi d’une trésorerie supplémentaire. Plutôt qu’un crédit à la consommation qui viendrait s’ajouter aux autres, affectant de nouveau votre taux d’endettement, la trésorerie supplémentaire consiste en une somme d’argent débloquée en même temps que le rachat de crédit. Le montant octroyé doit représenter une proportion raisonnable du montant global de l’emprunt et ne pas augmenter de façon significative votre taux d’endettement. Cette somme, que vous mettrez de côté en vue du nouvel achat immobilier, constituera votre apport personnel.

 

Il faudra néanmoins s’adresser à un organisme de crédit fiable dont les multiples et solides partenariats bancaires vous permettront d’obtenir les meilleurs taux et trouver des solutions de rachat de crédits adaptées à votre situation personnelle. Ainsi, les conseillers Partners Finances, leader du rachat de crédit en France depuis plus de 20 ans, vous accompagnent tout au long de vos démarches.

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