Vous êtes à la recherche d'un type d'investissement intéressant ? Avez-vous pensé à l'investissement en viager ?
Cette démarche, qui présente pourtant de réels avantages, reste anecdotique sur le marché de l'immobilier. Crainte ? Méconnaissance du fonctionnement ? Réticences de principe ?
Partners Finances, organisme de courtage, fait la lumière pour vous sur l'achat en viager en tant qu'investissement sur le long terme.
Un marché qui peine à séduire
Acheter un logement en viager peut s’avérer un investissement rentable pour les particuliers.
Cependant, l’idée de miser sur le décès d’une personne âgée pour acquérir un bien immobilier ne séduit pas vraiment les Français. Selon les derniers chiffres connus, seules 4.000 à 5.000 transactions de viager se sont concrétisées en 2021 (et ces chiffres ne bougent que peu depuis 2016).
Ces ventes ne représentent donc que 1% sur le marché de l’immobilier ancien et celles-ci sont principalement réalisées sur la Côte d’Azur et en Ile de France.
Néanmoins, depuis la crise sanitaire le marché semble davantage stimulé et ce pour deux raisons :
- les seniors souhaitent de plus en plus leur maintien à domicile (avec les travaux d'aménagement que cela peut demander),
- la montée des prix de l'immobilier rend certains biens de moins en moins accessibles financièrement, a fortiori, avec les contraintes bancaires récemment mises en place concernant le taux d'endettement et la durée maximum des crédits immobiliers.
Ces facteurs combinés poussent les Français à se tourner vers des solutions alternatives et, parmi celles-ci, se trouve l'achat viager.
Que peut-on acheter en viager ?
Dans une majorité de cas, les achteurs recherchent des maisons (77% ont plus de 4 pièces). Viennent ensuite les appartements.
Toutefois, il est également possible d'acquérir d'autres types de biens avec cette opération financière :
- un terrain,
- un garage,
- une place de parking
- ...
En bref, tout bien immobilier peut être vendu ou acquis de cette manière.
L’achat en viager peut s’effectuer de plusieurs façons : il peut être libre ou occupé.
En ce qui concerne le viager libre, le vendeur ne dispose d’aucun droit d’habitation ni d’usufruit, mais il touche une rente généralement plus élevée qu'en viager occupé. Il est donc beaucoup plus rare. En revanche, il est particulièrement intéressant pour l'acheteur qui, dans ce cas-ci, peut s'installerou le mettre en location directement après l'achat.
Représentant 95 % des transactions, le concept du viager occupé consiste à acquérir un logement en versant une rente mensuelle au vendeur durant toute la durée de sa vie. L’acheteur alors appelé le débirentier ne pourra occuper le logement qu’au moment du décès du vendeur qu’on appelle le crédirentier.
Le principal avantage de ce type d’investissement réside dans le fait que les dépenses de l’acheteur sont échelonnées dans le temps et que le prix d’acquisition du bien sera réduit. En effet, lors de la signature de l’acte de vente, une somme d’argent initiale appelée le bouquet peut être versée directement au crédirentier. Plus celui-ci est élevé plus la rente viagère à verser sera faible.
L'achat viager correspond donc davantage à une stratégie d'épargne. L'épargnant ici verse donc une somme chaque mois, comme il aurait pu le faire sur un livret, mais avec l'espoir d'un rendement supérieur à celui d'un produit d'épargne classique, que ce soit par la mise en location d'un bien acquis en viager libre, ou grâce à la plusvalue à la revente d'un bien en viager occupé.
Vous pouvez évidemment l'acheter comptant, en utilisant votre épargner pour financer le bouquet et cette même épargne ou une part de vos revenus mensuels pour financer la rente.
Il est également possible de souscrire un crédit pour financer l'achat en viager pour autant que vous puissiez présenter une garantie (une caution personnelle et solidaire, une hypothèque sur un autre bien dont vous êtes propriétaire, ou un nantissement).
A condition que l'opération soit judicieusement mise en place, le recours au crédit peut vous permettre de jouer sur un effet levier. Si le rendement de l'opération d'achat en viager est bien supérieur au coût du crédit, cela vous permet de vous créer un placement intéressant auquel vous n'auriez pu prétendre avec vos revenus.
L’achat de la nue-propriété pour dynamiser ce marché
En vue de rendre ce marché plus attractif, de nouvelles solutions ont été imaginées comme la possibilité d’acquérir la nue-propriété d’un logement via un démembrement de propriété qui correspond de 50% à 70% de la valeur vénale du bien.
Dans ce cas, le crédirentier s’engage à occuper le logement pendant une durée définie comprise entre 10 et 20 ans. Une garantie est lors proposée si le vendeur décide d’occuper les lieux après l’échéance du contrat et l’assureur devra verser une rentre à l’acheteur.
