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Mettre sa maison en garantie pour un prêt : bonne idée ?

Posté le 26 février 2020 à 11:00
Mettre sa maison en garantie pour un prêt : bonne idée ?

Un emprunteur désireux de faire un prêt immobilier ou encore un autre type de crédit peut avoir recours à l’hypothèque de sa maison pour garantir le remboursement de cet emprunt. C’est une bonne manière de rassurer la banque qui accorde le financement, puisque celle-ci ne prendra guère de risque. En cas de problèmes de défaut de paiement, elle dispose d’un droit de revente du bien immobilier, ce qui est une sécurité solide. Mettre sa maison en hypothèque lors d’un prêt n’est donc pas sans danger et il est important de bien connaître les tenants et aboutissants d’une telle démarche qui nécessite une réflexion approfondie.

D’après les statistiques, un tiers des biens immobiliers en cours de remboursement en France sont couvert par une hypothèque. Cela signifie que de nombreux emprunteurs français ont recours à la garantie sur leur bien immobilier pour sécuriser leur emprunt et surtout obtenir un financement. En effet lorsqu’une hypothèque est en place, il est plus facile de recevoir une réponse positive à sa demande de prêt immobilier. Tout simplement parce qu’elle est une garantie pour l’organisme prêteur qui s’assure le remboursement d’un emprunt important. Face à de nombreuses idées reçues, comme celle que le fait d’hypothéquer sa maison signifie la perdre en cas de difficultés de remboursement, cette garantie est tout de même une très bonne option, à condition de prendre certaines précautions et que la demande réponde à certains critères.

Tout d’abord, pour emprunter avec une hypothèque sur sa maison il faut avoir une situation financière saine avec des revenus réguliers. Pour éviter toute difficulté, le taux d’endettement, c’est-à-dire la part de revenus destinée au remboursement de ses crédits, ne doit pas dépasser les 33%. Cette moyenne a été fixée par les banques et les établissements financiers et sert de référence sans être pour autant régulée par une législation. Il faut savoir que l’hypothèque impose également un plafond du montant total emprunté. En général, la majorité des banques et organismes de crédit acceptent de prêter une somme d’argent équivalente à 80% de la valeur du bien immobilier mis en hypothèque.

La plupart des banques poussent leurs clients qui souhaitent emprunter pour acquérir un bien immobilier vers le cautionnement via une société spécialisée. Les notaires quant à eux préfèrent conseiller de mettre une hypothèque sur la maison car ils estiment que cette garantie est dispensée de taxe. Quoiqu’il en soit, les deux options permettent à l’organisme prêteur d’être remboursé lorsque l’emprunteur n’arrive plus à honorer les échéances de son crédit.

Lors de la mise en place d’un crédit important, l’emprunteur peut choisir de le garantir par le cautionnement. Si cette forme de garantie est proposée par de nombreux établissements bancaires, elle n’est pas une obligation. Le cautionnement se fait en règle générale par le biais d’une société spécialisée dans ce type de dispositif, appelée plus communément société de caution mutuelle. Son coût est facturé sous forme de commission, qui varie entre 1 et 2% de la somme totale empruntée. Si le bien immobilier est revendu ou le crédit est remboursé dans son intégralité, un pourcentage des frais de cautionnement est remboursé à l’emprunteur. En cas de défaut de paiement des mensualités de crédit, la banque qui a accordé l’emprunt pourra se tourner vers la société de cautionnement pour exiger leur remboursement. Elle pourra alors s'occuper de lancer la procédure de recouvrement.

L’hypothèque quant à elle permet d’éviter de passer par un intermédiaire. Ainsi, la garantie proposée à l’organisme financier prêteur est le bien immobilier en lui-même. En cas de problème, le bien immobilier peut être saisi et vendu aux enchères. Le coût d’une hypothèque représente entre 0,5 et 0,75% du montant total emprunté, auxquels il faut encore ajouter les frais de l’acte notarié et de la taxe de publicité foncière. L’hypothèque ne peut pas dépasser une durée de 35 ans.  En cas de levée d’hypothèque, les frais engendrés varient de 0,5 à 2% du montant total du prêt initial.

Pour les deux dispositifs il est important de se renseigner sur le coût mais aussi sur les conditions en général. Dans le cas d’un cautionnement il faudra veiller particulièrement aux termes du contrat et vérifier les frais qui peuvent être remboursés. Les deux options suivent le même processus, puisque la société de cautionnement peut également saisir le bien immobilier en cas de problèmes liés au remboursement de l’emprunt et si une solution n’est pas trouvée rapidement. Elle a la possibilité de mandater un huissier et risque d’être plus rapide à réagir car c’est elle qui doit rembourser la banque en cas de défaut de paiement. Même si l’organisme de caution va prendre en charge les premières échéances impayées, il peut procéder à une inscription hypothécaire aux frais de l’emprunteur. Les risques sont donc équivalents en cas de problèmes financiers.

La plupart des emprunteurs qui préparent un dossier de prêt immobilier concentrent toute leur attention sur le taux d’intérêt ou encore l’assurance emprunteur. Souvent le choix de la garantie passe en dernier lieu dans la préparation de la démarche, alors qu’il s’agit d’un élément important avant de signer une offre de crédit. L’assurance peut, selon les clauses du contrat, couvrir les aléas de la vie comme le décès, l’invalidité, la perte d’emploi du côté de l’emprunteur. Ainsi elle assure le remboursement du prêt, ce qui signifie que l’établissement financier prêteur est également protégé et sera remboursé en cas de problème.  Par contre, la garantie (caution, hypothèque) ne couvre que l’organisme prêteur, c’est-à-dire qu’elle lui garantit le remboursement des échéances de crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.

Si aujourd’hui seul un prêt immobilier sur trois fait l’objet d’une garantie par hypothèque, c’est parce que les banques préfèrent la caution. La raison est que les organismes de caution refusent systématiquement certains types de dossiers. D’autre part certaines catégories de prêts ne peuvent se faire sans une garantie hypothécaire. En général c’est également le cas pour les crédits qui sont souscrits sans aucun apport personnel, et pour les emprunteurs dont le statut professionnel est spécifique comme les indépendants, les personnes morales, etc.

Quant à se décider par rapport au coût de la garantie, il existe des simulateurs en ligne, (notaires de Paris, Adil, etc.) même s’il faut les manipuler avec précaution, du fait de l’hétérogénéité des offres. Le principe de la tarification est cependant différent pour les deux options. La caution requiert le paiement de 1,5% en moyenne de la somme totale empruntée, mais une partie de ces frais sera remboursée en fin de prêt. Pour l’hypothèque, les frais sont fixés au départ et comprennent la prestation du notaire et la taxe de publicité foncière. En cas de vente ou de rachat de crédits avant la fin de l’emprunt, il faudra compter des frais également. En résumé on peut dire que l’hypothèque coûte moins chère que le cautionnement mais elle représente plus de formalités administratives. Souvent les emprunteurs sont mal informés et ont beaucoup de préjugés en pensant que leur maison va appartenir à la banque, ce qui n’est pas réellement le cas.

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