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Faut-il renégocier ou racheter son crédit immobilier ?

Posté le 10 juillet 2019 à 11:00
Un homme réfléchit et doit choisir entre renégocier ou faire racheter son crédit immobilier

Renégocier ou racheter son crédit immobilier sont deux options différentes. Avec des taux immobiliers toujours particulièrement bas, la question se pose aujourd’hui pour de nombreux emprunteurs ayant encore un prêt immobilier en cours de remboursement. Lorsque l’on sait qu’à peine dix ans en arrière, les taux d’intérêt étaient au-dessus des 5 %, cela vaut la peine de tenter sa chance avec des taux actuels avoisinant les 2 %. L’objectif étant de faire baisser le taux d’intérêt, mais aussi le montant de la mensualité et la durée de remboursement, le principal est de réaliser de belles économies. Quoi qu’il en soit, que l’on opte pour un rachat ou une renégociation, des frais seront à prévoir.

De 2003 à 2015, la période est considérée comme ayant eu des taux immobiliers forts. Ceux-ci se trouvent actuellement à un niveau inférieur à 2 %, un record historique absolu. Pas étonnant dans ces conditions que près de la moitié des prêts immobiliers souscrits ces dernières années soient des crédits négociés ou rachetés. Pour que l’opération soit rentable, il faut que le taux d’intérêt appliqué au moment de l’emprunt initial soit plus élevé qu’aujourd’hui. La baisse du taux va entraîner deux actions possibles, soit le montant de la mensualité sera réduit et la durée de remboursement reste identique, ce qui va apporter plus de confort dans les finances mensuelles et au quotidien, soit l’emprunteur décide de réduire la durée du crédit, mais en conservant la même mensualité. Dans ce cas, le crédit immobilier est remboursé plus rapidement, ce qui va également limiter le coût total du crédit car les intérêts seront diminués.

La différence entre une renégociation et un rachat de crédit immobilier est que dans le premier cas il suffit d’aller voir la banque qui a octroyé le crédit pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt. Si elle accepte de revoir celles-ci, il suffira de signer un avenant au contrat existant et l’affaire sera réglée. Celui-ci va spécifier le nouveau taux d’emprunt, le montant des mensualités et a` la durée de remboursement. L’avantage est qu’il ne faut pas changer de banque et que les démarches administratives sont extrêmement simples, puisque le banquier n’aura pas non plus besoin d’analyser le dossier et d’évaluer les risques pris. Cette démarche signifie donc que le contrat de crédit est conservé tout comme la garantie du prêt, à savoir une caution ou une hypothèque. Idem pour l’assurance emprunteur qui n’a pas besoin d’être modifiée ou remplacée, même si à tout moment l’emprunteur peut changer de contrat et choisir une autre compagnie d’assurance moins chère.

Les frais pour la renégociation d’un prêt immobilier ne sont pas très élevés et se limitent à des frais de dossier. L’emprunteur devra s’acquitter d’une somme d’argent comprise entre 500 et 1.000 euros en moyenne selon l’établissement financier, afin de payer la rédaction de l’avenant. Ces frais peuvent être négociés à tout moment avec son banquier. En ce sens, l’opération est certainement moins onéreuse qu’un rachat de crédits qui est une opération plus complexe impliquant des frais variés et plus importants. Parmi ces derniers, il faudra compter les frais de remboursement anticipé du prêt immobilier en cours et qui va être racheté, tout comme des frais pour une nouvelle garantie de caution ou d’hypothèque.

Les étapes d’une renégociation sont simples et ne demandent pas de démarches particulières. Il faut dans un premier temps contacter son banquier pour voir s’il existe une possibilité de le convaincre d’engager le processus de renégociation. Cela implique qu’il soit prêt à accorder un taux plus intéressant, avec de nouvelles conditions de crédit et qu’il soit moins coûteux. Rien n’oblige la banque à accepter cette demande, c’est pourquoi il faudra être très persuasif en insistant sur le fait d’être un bon client et si elle se montre toujours réticente, la menacer d’aller voir la concurrence pour faire un rachat de crédit immobilier. Si elle accepte de céder à votre demande, le traitement du dossier pourra se faire en l’espace de quelques semaines. Un nouveau tableau d’amortissement détaillé sera envoyé en même temps que l’avenant à signer.  Comme pour tout contrat de crédit, un délai de réflexion de dix jours pour accepter la proposition est obligatoirement accordé. 

Lorsque la banque refuse la renégociation du crédit immobilier comme elle en a le droit, le demandeur pourra aller voir tout autre établissement de crédit, ou encore utiliser les services d’un courtier ou intermédiaire bancaire pour trouver la meilleure opération de rachat de crédit immobilier possible. Dans ce cas, les choses sont différentes que pour une renégociation, car il s’agit de faire appel à un autre établissement bancaire qui accepte de refaire un nouveau prêt immobilier avec de nouvelles conditions. Une fois l’accord de rachat obtenu et le nouveau contrat signé, l’organisme prêteur va se charger de solder de manière anticipée le capital restant dû du crédit initial.

Ce processus engendre des frais dont il faut avoir connaissance et qui sont plus élevés que lors d’une renégociation. C’est la raison pour laquelle avant de se lancer, il faut vérifier si l’opération est réellement rentable, c’est-à-dire si les économies qui seront réalisées seront plus importantes que les frais engendrés. Ceux-ci seront intégrés dans le montage financier du rachat de crédits et l’emprunteur n’aura pas à les verser. Les frais les plus importants seront les IRA (indemnités de remboursement anticipé) qui sont à payer pour le solde de l’ancien prêt immobilier. Elles sont limitées à 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû, dans la limite de 3 % de celui-ci. Tout contrat de crédit comprend en général une clause concernant les IRA, même s’il est négociable de la faire supprimer. La deuxième catégorie de frais se compose des frais de dossier et/ou des frais de courtage lorsqu’un courtier se charge de l’opération. Ces frais comprennent la prise en charge complète du dossier de rachat de crédit immobilier jusqu’à la dernière étape qui est la signature du contrat et le déblocage des fonds.

Le nouveau contrat de prêt immobilier entraîne aussi des frais de mainlevée d’hypothèque, mais aussi de la nouvelle garantie qui sera constituée soit d’une nouvelle hypothèque, soit d’une caution pour laquelle les frais sont moins élevés. Enfin pour finir, l’assurance emprunteur de l’ancien prêt sera automatiquement résiliée avec le solde, ce qui ouvre la porte à de nouvelles possibilités et surtout à la recherche d’un contrat moins onéreux. L’emprunteur peut désormais opter pour l’assurance de son choix et n’est plus obligé de souscrire automatiquement à celle proposée par l’établissement financier où le crédit est souscrit. C’est une des mesures de la loi Lagarde de 2010 qui laisse à l’emprunteur la liberté de choisir une délégation d’assurance s’il le souhaite et qui est bien moins chère.

Pour que le rachat de crédit immobilier soit rentable, il faut veiller à plusieurs critères dont le premier est la différence entre le taux d’intérêt initial et le nouveau. Les experts fixent cet écart à 1 point minimum pour rendre l’opération intéressante, voire 0,7 point dans le cas d’un crédit récent ou d’une durée supérieure à 20 ans. Le capital restant dû quant à lui devra se situer entre 50.000 et 70.000 euros au minimum selon les avis des spécialistes. La durée restante du prêt immobilier en cours doit être encore assez longue, ce qui signifie qu’il vaut mieux faire racheter au début du remboursement, du moins dans le premier tiers. Ainsi le gain sera plus important que les frais.

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