Comment fonctionne le viager ?

Sylvain MEHARECHE
Publié le
Mis à jour le | 18 minutes

Par Sylvain MEHARECHE - Directeur Général Délégué Partners Finances

En bref

Le viager permet de vendre ou d’acheter un bien immobilier en prévoyant le versement d’une rente au vendeur jusqu’à son décès. La vente repose donc sur un principe d’aléa : sa durée et son coût total ne pouvant pas être connus à l’avance. Avec ses règles spécifiques, le viager répond à des objectifs différents pour le vendeur et pour l’acheteur.

En quelques mots :

  • le prix du bien peut associer un bouquet (somme d’argent versée comptant) et une rente viagère (mensualité) ;
  • le montant de la rente dépend de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et du bouquet ;
  • le viager repose sur un aléa lié à la durée de vie du vendeur ;
  • il peut permettre au vendeur de compléter ses revenus et à l’acheteur d’investir progressivement dans l’immobilier ;
  • le prêt viager hypothécaire est une autre solution : le propriétaire conserve son bien et l’utilise comme garantie pour obtenir un financement.
femme senior à son bureau femme senior à son bureau - Illustration : Partners Finances

Le viager est une forme de vente immobilière dans laquelle un acheteur, appelé débirentier, acquiert un logement auprès d’un vendeur, appelé crédirentier. 

Son fonctionnement est le suivant : tout ou partie du prix du bien est versé sous forme de rente viagère, généralement mensuelle, jusqu’au décès du vendeur. Au moment de la signature du contrat chez le notaire, l’acheteur peut également verser une somme comptant, appelée bouquet. 

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Le viager peut être de deux types : le viager occupé ou le viager libre.

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) de son bien et l’occupe jusqu’à son décès. Les frais sont alors partagés entre le vendeur et l’acquéreur : 

  • pour le vendeur occupant : l’entretien courant, les consommations et la taxe foncière, sauf clause contraire ;
  • pour l’acquéreur : les grosses réparations.

Si le vendeur conserve l’usufruit de son bien, l’acquéreur en obtient la nue-propriété et le fructus. Ainsi, le vendeur peut continuer d’occuper le bien.

Dans un viager libre, l’acheteur peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente ou le louer s’il le souhaite. Toutes les charges sont sa responsabilité (taxes, travaux, entretien…).

Le montant de la rente viagère est estimé sur la base de la valeur foncière du bien, de l’âge du vendeur, du bouquet, ainsi que de sa forme « libre » ou « occupé ».

À noter : un bien vendu en viager occupé connaît une dévaluation foncière pour compenser l’absence d’usage du bien pour l’acheteur jusqu’au décès du vendeur. Si la vente se fait au profit de plusieurs personnes (souvent un couple), la rente reste due jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Le viager est une forme de vente immobilière un peu à part. Son principal intérêt ? Il offre une certaine souplesse, aussi bien au vendeur qu’à l’acheteur. Parmi ses avantages, on peut citer :

  • un prix et des modalités de paiement adaptés à chaque situation : le bouquet, la rente et leur répartition sont définis dans le contrat ;
  • une solution pour rester dans son logement : avec le viager occupé, le vendeur conserve généralement un droit d’usage et d’habitation et peut donc continuer à vivre dans sa maison ou son appartement ;
  • un investissement immobilier de long terme : pour l’acheteur, le viager permet d’envisager un achat immobilier selon des modalités différentes d’une acquisition classique ;
  • une décote en cas de viager occupé : elle tient compte du fait que l’acheteur ne peut pas disposer immédiatement du bien. Son calcul dépend de la valeur du logement, de l’âge du vendeur et de son espérance de vie statistique.

Comme tout investissement immobilier, le viager comporte aussi des risques. Sa particularité tient surtout à l’aléa : au moment de la signature, impossible de savoir précisément pendant combien de temps la rente sera versée.

  • Un coût final impossible à connaître à l’avance : si le vendeur vit longtemps, l’acheteur peut verser une rente mensuelle durant de nombreuses années. Le coût total de l’acquisition peut alors être plus élevé qu'initialement envisagé.
  • Un risque d’impayés pour le vendeur : si l’acheteur ne verse plus la rente prévue, le vendeur peut se retrouver dans une situation délicate. Le contrat peut toutefois prévoir des garanties et des clauses spécifiques.
  • Une estimation du bien à réaliser avec soin : valeur de la maison ou de l’appartement, bouquet, rente, décote… plusieurs éléments entrent dans le calcul. L’accompagnement d’un notaire et, si nécessaire, d’un expert de l’immobilier peut aider à sécuriser l’opération.
  • Des contraintes liées au logement : dans un viager occupé, l’acheteur devient propriétaire mais ne peut pas disposer librement du bien tant que le vendeur bénéficie de son droit d’usage et d’habitation.
  • Une revente qui ne met pas forcément fin aux obligations initiales : revendre un bien acheté en viager est possible, mais cela demande de bien vérifier les conditions prévues dans l’acte, notamment concernant le paiement de la rente.

Avant un achat ou une vente en viager, mieux vaut donc regarder l’ensemble de l’opération et pas uniquement le prix du bien. Le montant du bouquet et de la rente, les droits de chacun et les clauses du contrat ont tout autant d’importance.

Une vente en viager est avant tout une vente immobilière. Elle doit donc être formalisée par un acte authentique signé devant notaire. Le contrat fixe :

  • le prix du bien ;
  • le montant éventuel du bouquet ;
  • celui de la rente viagère ;
  • ainsi que les droits et obligations du vendeur et de l’acheteur. 

Dans un viager occupé, l’acte précise également les conditions du droit d’usage et d’habitation ou, selon le montage retenu, de l’usufruit.

Sur le plan légal, l’aléa est indispensable. En clair, au moment de la vente, la durée pendant laquelle l’acheteur devra verser la rente ne doit pas être connue à l’avance. Le Code civil prévoit notamment qu'un contrat de rente viagère ne produit pas d'effet lorsque la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle décède dans les 20 jours suivant la date du contrat.

Côté fiscalité, la rente viagère perçue par le vendeur n’est imposable que pour une fraction de son montant. Cette fraction dépend de son âge au moment du premier versement : 

  • 70 % avant 50 ans ;
  • 50 % entre 50 et 59 ans ;
  • 40 % entre 60 et 69 ans ;
  • 30 % au-delà de 69 ans.

La vente du logement peut par ailleurs être concernée par la fiscalité des plus-values immobilières, selon la situation du vendeur et la nature du bien. Le fait que le prix soit payé en partie sous la forme d’une rente ne fait pas disparaître ces règles. Des exonérations peuvent toutefois s’appliquer, spécifiquement dans certaines situations liées à la résidence principale.

Fiscalité, répartition des charges, rente, bouquet, décote, garanties en cas d’impayés… le viager comporte donc plusieurs paramètres à prendre en compte. Avant de signer, l’accompagnement du notaire permet de vérifier les clauses de l’acte et de bien comprendre les conséquences juridiques de l’opération.

La vente en viager de son bien immobilier présente plusieurs avantages.

  • Un régime fiscal avantageux pour la rente, qui est soumise à l’impôt sur le revenu, mais bénéficie d’un abattement, donc une partie seulement de la rente est imposée (le pourcentage dépendant de l’âge).
  • Le bouquet (soit la somme versée comptant au moment de la vente) est exonéré d’impôts.

La vente viagère est donc généralement opérée pour s’assurer un complément de revenus lors de la retraite.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, le viager présente également des avantages.

  • Vous allez pouvoir échelonner le paiement grâce à la rente viagère et ainsi limiter ou éviter le recours à un crédit immobilier classique.
  • La rente étant soumise à l’aléa concernant la date de décès du vendeur, il est possible d’acquérir un bien immobilier en dessous de sa valeur vénale.
    Gardez néanmoins en tête que le risque inverse existe.
  • Vous avez la possibilité de revendre un bien acquis en viager.
  • Vous vous constituez un patrimoine pour la retraite.

À noter : si le viager libre est moins fréquent, il présente également des avantages pour les deux parties. Le vendeur obtient une rente plus élevée comme il n’y a pas de dévaluation du fait de l’occupation, et l’acheteur peut le louer à un tiers directement après la vente.

Une autre solution viagère pour le vendeur est le prêt viager hypothécaire.

Le prêt viager hypothécaire est une solution de crédit bancaire non affecté réservée aux propriétaires séniors. Il permet donc d’obtenir en une fois la somme nécessaire au financement d’un projet ou d’un besoin.

Le montant des fonds débloqués d’un coup est estimé sur la base de la valeur du bien immobilier qui est mis en garantie du crédit (hypothèque).

À noter : la valeur du bien est établie par une expertise réalisée par la banque finançant le prêt.

La garantie hypothécaire ne peut porter que sur une habitation, donc une résidence principale ou secondaire, mais ne peut porter sur des locaux professionnels, ni des terrains, ni une VEFA. Elle doit également être de 1er rang. Votre bien doit donc être libre d’hypothèque au moment de la souscription du crédit.

Contrairement au cas de la vente viagère :

  • vous restez pleinement propriétaire de votre bien, qui est mis en garantie ;
  • vous pouvez à tout moment mettre fin au PVH en remboursant le crédit par anticipation ;
  • vous conservez pour vos héritiers la possibilité de choisir entre la vente du bien ou sa conservation au sein de leur patrimoine, pour autant qu’ils soient en mesure de rembourser le capital et les intérêts restant dus du prêt.

Le prêt peut être remboursé :

  • au décès du propriétaire ;
  • à la vente du bien ;
  • ou à tout moment, par anticipation.

Le remboursement du capital et des intérêts se produit soit complètement in fine (au terme de la durée prévue, donc au décès du propriétaire, le capital et les intérêts sont payés d’un coup), soit avec le paiement des intérêts par mensualités constantes à taux fixe. 

Contrairement à la vente viagère, il ne s’agit pas de se créer un complément de revenu, mais bien de financer un projet. Celui-ci peut permettre :

  • la réalisation de travaux dans le logement ne nécessitant pas de permis de construire ;
  • une aide pour ses enfants ou petits-enfants.

Vous pouvez ainsi également disposer de liquidités pour financer des projets variés lors de la retraite.

Les banques et autres organismes prêteurs qui proposent le PVH sont peu nombreux. En tant que particulier, trouver un établissement prêteur et négocier les conditions de l’offre peut donc s’avérer chronophage et compliqué. Partners Finances assure la mise en relation avec ses partenaires bancaires qui proposent le PVH.

Fort d’une équipe d’experts dans ce type de crédit, nos conseillers étudient votre dossier, vous accompagnent et négocient pour vous la meilleure offre de prêt.

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