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Comment fonctionne le viager ?

Posté le 29 juin 2021 à 08:00
femme senior à son bureau

En entendant le terme « viager », on pense généralement à la vente viagère. Celle-ci permet à des propriétaires de vendre leur bien immobilier tout en conservant un droit d’usage et d’habitation, ainsi qu’en bénéficiant d’une rente.

Il existe également une forme de crédit exclusivement réservé aux plus de 65 ans : le prêt viager hypothécaire. Dans ce cas, la pleine propriété du bien est conservée par l’emprunteur auquel est prêtée une somme estimée sur base de la valeur du bien, ainsi que de son âge.

Il s’agit donc dans un cas comme dans l’autre d’opérations financières destinées aux seniors, leur permettant de dégager une somme, versée d’un coup et/ou sous forme de rente, pour des projets spécifiques.

Si la vente viagère permet de s’assurer un complément de revenus, le prêt viager hypothécaire viendra financer un projet ou un besoin spécifique tout en conservant la propriété de son bien immobilier.

 

En tant qu’organisme de courtage spécialisé, Partners Finances vous présente les différences et avantages de ces deux solutions.

 

 

Le principe du viager consiste dans la vente d’un bien immobilier en échange du versement d’une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle), qui peut être assortie du versement comptant d’une somme, appelée « bouquet », au moment de la vente.

Il peut être de deux types, le viager occupé ou le viager libre :

  • Viager occupé. Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) de son bien et l’occupe jusqu’à son décès. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur : la taxe d’habitation, les charges et la petite maintenance pour le vendeur occupant ; la taxe foncière et les gros travaux pour l’acquéreur. Si le vendeur conserve l’usufruit de son bien, l’acquéreur en obtient la nue-propriété et le fructus. Ainsi, le vendeur peut continuer d’occuper le bien, mais pas le louer à un tiers.

 

  • Viager libre. L’acheteur peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente ou le louer s’il le souhaite. Toutes les charges sont sa responsabilité (taxes, travaux, entretien…).

Le montant de la rente est estimé sur base de la valeur foncière du bien, de l’âge du vendeur, du bouquet, ainsi que de sa forme libre ou occupé.

 

A noter. Un bien vendu en viager occupé connaît une dévaluation foncière pour compenser l’absence d’usage du bien pour l’acheteur jusqu’au décès du vendeur. Si la vente se fait au profit de plusieurs personnes (souvent un couple), la rente reste due jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

 

La vente viagère est liée à un principe d’aléa. Ni l’acquéreur ni le vendeur ne peuvent connaître la date du décès du vendeur. Si cette notion d’aléa n’est pas présente (par exemple, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente), la vente peut être annulée.

 

 

La vente en viager de son bien immobilier présente plusieurs avantages.

  • Un régime fiscal avantageux pour la rente, qui est soumise à l’impôt sur le revenu, mais bénéficie d’un abattement, donc une partie seulement de la rente est imposée (le pourcentage dépendant de l’âge).
  • Le bouquet (soit la somme versée comptant au moment de la vente) est exonéré d’impôts.
  • En tant que vendeur, vous ne payez ni la taxe foncière, ni les travaux imposés par le syndic de l’immeuble, uniquement taxe d’habitation (si tant est que vous en soyez redevable).

 

La vente viagère est donc généralement opérée pour s’assurer un complément de revenus lors de la retraite.

 

 

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Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, le viager présente également des avantages.

  • Vous allez pouvoir échelonner le paiement grâce à la rente viagère et ainsi limiter ou éviter le recours à un crédit immobilier classique.
  • La rente étant soumise à l’aléa concernant la date de décès du vendeur, il est possible d’acquérir un bien immobilier en-dessous de sa valeur vénale.
    Gardez néanmoins en tête que le risque inverse existe.
  • Vous avez la possibilité de revendre un bien acquis en viager.
  • Vous vous constituez un patrimoine pour la retraite.

 

 

A noter. Si le viager libre est moins fréquent, il présente également des avantages pour les deux parties : le vendeur obtient une rente plus élevée comme il n’y a pas de dévaluation du fait de l’occupation, et l’acheteur peut le louer à un tiers directement après la vente.

 

Une autre solution viagère pour le vendeur peut consister dans le prêt viager hypothécaire.

 

Le prêt viager hypothécaire est une solution de crédit bancaire non affecté réservée aux propriétaires de plus de 65 ans. Il permet donc d’obtenir en une fois la somme nécessaire au financement d’un projet ou d’un besoin.

Le montant des fonds débloqués d’un coup est estimé sur la base de la valeur du bien immobilier qui est mis en garantie du crédit (hypothèque). Le minimum tournant généralement autour des 100 000 €.

A noter. La valeur du bien est établie par une expertise réalisée par la banque finançant le prêt.

La garantie hypothécaire ne peut porter que sur une habitation, donc une résidence principale ou secondaire, mais ne peut porter sur des locaux professionnels, ni des terrains, ni une VEFA. Elle doit également être de 1er rang – votre bien doit donc être libre d’hypothèque au moment de la souscription du crédit.

 

Contrairement au cas de la vente viagère :

  • vous restez pleinement propriétaire de votre bien, qui est mis en garantie ;
  • vous pouvez à tout moment mettre fin au PVH en remboursant le crédit par anticipation ;
  • vous conservez pour vos héritiers la possibilité de choisir entre la vente du bien ou sa conservation au sein de leur patrimoine, pour autant qu’ils soient en mesure de rembourser le capital et les intérêts restant dus du prêt.

Ce produit est spécifiquement dédié aux personnes de 65 à 80 ans qui peuvent avoir des difficultés à se voir accorder un crédit du fait de leur âge.

 

Le prêt peut être remboursé

  • au décès du propriétaire,
  • à la vente du bien,
  • ou à tout moment, par anticipation.

 

Le remboursement du capital et des intérêts se produit soit complètement in fine (au terme de la durée prévue, donc au décès du propriétaire, le capital et les intérêts sont payés d’un coup), soit avec le paiement des intérêts par mensualités constantes à taux fixe.

 

Contrairement à la vente viagère, il ne s’agit pas de se créer un complément de revenu, mais bien de financer un projet. Celui-ci peut consister dans

  • le rééquilibrage du budget et la restructuration des finances de l’emprunteur (il s’agit alors d’une alternative au rachat de crédits immobiliers),
  • la réalisation de travaux dans le logement ne nécessitant pas de permis de construire,
  • une aide pour ses enfants ou petit-enfants,
  • le paiement de soins médicaux ou d’une place en maison de retraite,
  • une dotation,

Vous pouvez ainsi également disposer de liquidités pour profiter de votre retraite.

 

 

Les banques et autres organismes prêteurs qui proposent le PVH sont peu nombreux. En tant que particulier, trouver un établissement prêteur et négocier les conditions de l’offre peut donc s’avérer chronophage et compliqué.

A côté d’autres solutions de financement comme le rachat de crédits, Partners Finances, organisme de courtage, assure la mise en relation avec ses partenaires bancaires qui proposent le PVH.

Fort d’une équipe d’experts dans ce type de crédit, nos conseillers étudient votre dossier, vous accompagnent dans l’établissement du dossier, et négocient pour vous la meilleure offre de prêt.

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