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Que peut-on inclure dans un crédit immobilier ?

Posté le 31 décembre 2019 à 15:00
Que peut-on inclure dans un crédit immobilier ?

Le prêt à l’habitat sert à financer un achat immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, soit en tant que résidence principale ou résidence secondaire. Lors de la réalisation du crédit immobilier, l’emprunteur a tout à fait la possibilité de faire rajouter une somme d’argent supplémentaire, mais uniquement sous certaines conditions. Ses fonds doivent être demandés à l’organisme prêteur au moment de l’étude de faisabilité du dossier. Ils vont pouvoir servir à réaliser des travaux et des projets qui doivent être obligatoirement liés à son acquisition immobilière. Nous allons voir dans cet article ce qui peut être inclus dans l’opération et sous quelles conditions.

Destiné uniquement à l’acquisition d’un bien immobilier, le crédit immobilier est un financement proposé par les banques et les organismes de crédit. Pour une grande majorité des Français, le recours à un prêt immobilier est inévitable pour réaliser leur rêve de devenir propriétaire. Il est accessible pour les projets dont les montants dépassent les 75.000 euros, plafond qui est réservé aux crédits à la consommation (prêts affectés, crédits travaux, crédits voiture, prêts personnels, crédits renouvelables).  En général il nécessite une garantie qui peut être soit une caution, obtenue par une société de cautionnement ou un garant, soit une hypothèque sur le bien immobilier en cours d’acquisition ou un autre bien. Le logement d’habitation acheté pourra servir de résidence principale ou secondaire, mais aussi d’immeuble d’habitation à louer ou de local commercial. Le projet immobilier doit être établi de manière claire et précise, tout en indiquant le prix d’achat, la surface, l’emplacement et le type de logement dont il s’agit. 

De manière générale, le crédit immobilier est un projet à long terme et sa durée de remboursement varie de 10 à 25 ans. Ces dernières années le secteur a vu le retour des prêts immobiliers à très longue durée, c’est pourquoi il est   à nouveau possible aujourd’hui d’emprunter jusqu’à 35 ans. De façon générale ces crédits sont plutôt destinés aux ménages avec des revenus modestes et aux primo-accédant. Le montant d’un prêt à l’habitat se situe en moyenne entre 50% et 80% de la valeur du bien, la somme restante représentant l’apport personnel de l’emprunteur. Dans certains cas, l’emprunt peut couvrir la quasi-totalité du prix du logement acheté. Avant de donner un accord de financement, l’organisme prêteur ou la banque va procéder à une analyse complète du dossier mais aussi de la solvabilité de l’emprunteur. Son profil, sa situation familiale, le nombre d’enfants à charge, l’âge, l’état de santé, la nature du contrat de travail sont autant d’éléments qui seront passés au peigne fin pour établir sa capacité de remboursement tout comme la faisabilité du projet. 

Il n’est pas rare de voir les banques proposer à l’emprunteur de lui prêter une somme d’argent en plus du montant nécessaire pour acheter le bien immobilier. Cette offre est d’autant plus intéressante que les taux d’intérêt de l’immobilier sont toujours à un niveau historiquement bas, ce qui implique que ce montant supplémentaire va pouvoir en bénéficier, au même titre que le financement du bien. Une opération donc réellement intéressante, surtout si on la compare au niveau des taux des crédits à la consommation. Ces fonds vont donc être inclus dans le montant total emprunté et seront affectés à des travaux ou des aménagements de différente nature à réaliser dans le logement. Il s’agit principalement de projets qui vont faire partie intégrante de la propriété mais qui ne peuvent pas être récupérés lors de l’achat du bien comme par exemple :

  • Travaux d’aménagement (agrandissement d’une pièce, jardin, véranda, piscine, embellissement d’un espace, etc.) 
  • Travaux de réparation ou de rénovation (toiture, sols, peintures, etc.)
  • Travaux d’isolation (nouvelles fenêtres, nouveau système de chauffage, panneaux solaires, etc.)
  • Travaux de raccordement à l’électricité, à l’eau ou au gaz 
  • Travaux de construction
  • Travaux d’amélioration de la qualité de vie (nouvelle salle de bain, cuisine équipée, etc.)

Pour justifier de ces différents travaux, l’emprunteur devra établir un budget précis. Pour cela il pourra faire évaluer les projets et présenter à la banque soit les devis ou les bons de commande de ce qu’il souhaite réaliser dans sa future maison. Ceux-ci vont permettre de justifier des travaux et des sommes utilisées pour leurs réalisations. C’est au moment de la constitution du dossier que la demande de fonds supplémentaires doit être faite, afin de pouvoir prévoir le budget et donc le financement. 

Le crédit immobilier ne peut pas servir pour financer un projet autre que l’acquisition d’un logement et les travaux à y réaliser.  Sont donc exclus de ce type de crédit, le prêt auto ou travaux, le prêt personnel, les crédits voyage, loisirs, vacances, mariage, etc. qui sont des prêts à la consommation, c’est-à-dire une autre catégorie d’emprunt avec une législation et des conditions différentes.

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Nous avons donc vu que tout ce qui concerne la propriété, c’est-à-dire tous les travaux et les aménagements à réaliser peuvent être inclus dans le crédit immobilier. Par contre l’ensemble des autres achats de biens et de services, même s’ils concernent de manière indirecte le logement, devra être financé par un crédit conso. Si l’emprunteur dispose de la capacité de remboursement nécessaire et que son taux d’endettement ne dépasse pas la limite autorisée, il pourra tout à fait souscrire en parallèle à cet autre type de crédit. Si l’emprunteur souhaite ajouter une somme supplémentaire à son crédit immobilier et que les conditions ne le permettent pas, il peut aussi en deuxième option prévoir un regroupement de prêts. Une opération financière d’autant plus intéressante si le crédit immobilier a déjà été souscrit.

Il s’agit d’une opération financière qui va réunir le crédit immobilier et les autres emprunts en cours en un seul nouveau crédit. L’avantage de celui-ci sera que le contrat d’emprunt pourra disposer de nouvelles conditions, comme un taux d’intérêt plus intéressant, une nouvelle durée de remboursement, une mensualité réduite, etc. Dans le cadre du montage financier, l'emprunteur pourra donc associer toutes sortes de crédits et en même temps le financement d’un nouveau projet. Le rachat de crédits est donc une bonne manière pour les emprunteurs ayant déjà obtenu leur crédit immobilier de réévaluer les modalités de remboursement tout en obtenant un nouveau financement. 

La meilleure manière de voir si le projet est réalisable est de se servir des outils de simulation en ligne. Ils sont gratuits et sans engagement et de nombreux sites les proposent. Il suffira de préciser le montant du crédit immobilier actuellement en cours de remboursement et des éventuels autres crédits à racheter et inclure dans l’opération. Il faudra également renseigner le montant de la somme souhaitée pour réaliser un nouveau projet. Une simulation se réalise en quelques clics seulement, ce qui signifie qu’en quelques minutes le demandeur obtient un premier résultat avec une idée du montant de de sa future mensualité. Elle permet aussi de recevoir gratuitement plusieurs propositions de financement.



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