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Quelle est la différence entre une renégociation et un rachat de crédits ?

Posté le 29 janvier 2019 à 11:49
renégociation et un rachat de crédits

Sur le marché des crédits immobiliers, la période actuelle se maintient depuis plusieurs années consécutives à des taux d’intérêt très bas, et des records historiques jamais inégalés ont été atteints à plusieurs reprises. De ce fait, de nombreux emprunteurs sont tentés de vouloir revoir à la baisse les conditions de leur prêt immobilier en cours. Pour cela, deux solutions sont possibles : la renégociation ou le rachat de crédit immobilier. Mais plusieurs questions se posent avant de prendre une telle décision. Quelle différence existe-t-il entre ces deux types d’opérations ? Est-il plus profitable de renégocier son prêt ou de le faire racheter ? Les frais de ces deux pratiques sont-ils identiques ? Et les gains ? Autant de questions auxquelles nous allons essayer de répondre ici.

La définition de la renégociation de crédit immobilier

En principe, la renégociation de son crédit immobilier consiste à prendre rendez-vous avec la banque ou l’organisme qui a accordé l’emprunt, afin de revoir le taux d’intérêt. Il s’agit donc d’un exercice de négociation avec son banquier, afin de modifier les clauses de son contrat. Le but étant bien entendu d’obtenir des conditions plus avantageuses que celles accordées des années plus tôt. Concrètement cela se réalise par la signature d’un avenant, mais il y aura au préalable un examen minutieux du dossier de l’emprunteur. Ce n’est qu’après analyse complète de la situation que la banque décide de répondre favorablement ou non à la requête de son client.

Les modifications du contrat concernent la durée du crédit, le taux d’intérêt, le montant de la mensualité et l’échéancier. Tous les établissements financiers sont différents et disposent chacun de ses propres critères et conditions de renégociation. Ils se montreront plus ou moins conciliants envers leurs clients, mais cela dépendra du profil de l’emprunteur. Un bon client, disposant d’un excellent profil et client de l’établissement de longue date aura certainement plus de chance de voir sa demande aboutir. Les formalités d’une renégociation sont simples puisqu’il s’agit uniquement de signer un avenant, le contrat initial reste valide. Les démarches seront plus fastidieuses pour un client au profil moins bon, tandis que la réduction accordée risque d’être limitée.

Pour qu’elle soit rentable financièrement, il faut que l’opération bénéficie d’un écart de 0,5% minimum entre le taux initial et celui renégocié. Concrètement, cette rentabilité devra se traduire soit par une baisse du montant de la mensualité, soit de la durée de remboursement. Le coût total du crédit devra également être évalué avant de choisir cette option, car les frais de dossier peuvent peser sur le montant total. L’avantage de cette solution est qu’elle permet de conserver son dossier auprès de la même banque, ce qui évite toutes les formalités administratives. 

La renégociation se compose de trois étapes, dont la première est l’estimation du coût du capital restant dû. Ce calcul permettra de définir exactement le montant à renégocier, en se basant sur le tableau d’amortissement. La deuxième étape sera de demander une simulation de crédit immobilier à sa banque. L’emprunteur pourra ainsi comparer les conditions et le taux proposé et aura en main un outil de négociation. Enfin, il faudra faire preuve d’un pouvoir de persuasion car les banques sont toujours réticentes à l’idée de répondre positivement à une demande de renégociation, car elles n’ont aucun intérêt à octroyer de meilleures conditions. Il faudra donc trouver de bons arguments pour la convaincre : une gestion impeccable des comptes, divers placements d’épargne au sein de l’établissement, la souscription d’assurances, etc. En cas de refus, l’emprunteur pourra se tourner vers la concurrence et faire alors un rachat de son crédit immobilier par un autre organisme de crédit.

La définition du rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier est une opération impliquant la souscription à un nouveau contrat de prêt. L’objectif de celui-ci est de faire baisser le taux d’intérêt et de manière générale, d’améliorer les conditions afin qu’elles soient plus avantageuses (durée de remboursement, frais de dossier, assurance, etc.). L’organisme prêteur va mettre en place un nouveau crédit qui va rembourser le capital restant dû sur le prêt immobilier initial. Il faudra particulièrement veiller, pour que l’opération soit rentable, aux frais de dossier et aux indemnités de remboursement anticipé applicables au crédit racheté.

Il est important de savoir que dans une opération de rachat de crédit immobilier, l’emprunteur a la possibilité d’intégrer, dans le montage financier, des crédits à la consommation. Il s’agira d’un regroupement de prêts qui va permettre de ne rembourser qu’une seule mensualité. Le taux d’intérêt est fixe, et la durée du crédit peut être maintenue, voire allongée, puisque les montants des remboursements seront diminués tous les mois.

La condition pour pouvoir disposer des conditions du rachat de crédit immobilier est que la totalité des encours immobiliers doit être supérieure ou égale à 60%.

Le rachat de crédit immobilier implique de s’adresser à un autre établissement bancaire que sa banque. La première étape de cette opération sera donc de faire une recherche des différents acteurs de ce secteur. Bien entendu, cela implique de bien mettre à plat sa situation, afin de préparer au mieux le rachat. Il faudra comparer les offres minutieusement, c’est un travail parfois fastidieux pour lequel l’emprunteur peut se faire aider par un courtier. Les critères à surveiller et surtout à prendre en compte sont la durée, le type de taux, le TAEG (incluant la totalité des frais du crédit) et le montant de l’assurance. La dernière étape est l’acceptation de l’offre et la signature du nouveau contrat de prêt. L’emprunteur devra encore attendre la fin de la durée légale de rétraction pour obtenir le déblocage des fonds.

La comparaison des frais des deux opérations

Il y a une différence assez conséquente au niveau des frais impliqués par une renégociation de son crédit immobilier par rapport à ceux du rachat de crédit. Le contrat de prêt souscrit auprès d’une banque impose des frais de remboursement anticipé en cas de rupture. En cas de renégociation ceux-ci peuvent être facilement négociés, surtout si la durée de remboursement diminue, alors que ce n’est pas le cas lorsque l’emprunteur va vers la concurrence pour faire un rachat. Les indemnités de remboursement anticipé sont toutefois plafonnées à 6 mois d’intérêt ou maximum 3% du capital restant dû. Attention, lorsque la somme à rembourser est encore importante, ces frais peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d’euros, c’est là qu’il faut vérifier si l’opération est réellement intéressante. Autre frais à prendre en compte dans une renégociation de crédit immobilier : les frais de dossier qui peuvent être facturés quelques centaines d’euros par les banques.

Les frais d’un rachat sont, de manière générale, plus élevés selon le cas et la situation. Un calcul minutieux devra être fait afin de savoir si l’opération est rentable ou non. Ils comprennent également les frais de remboursement anticipé et les frais de dossier. Pour calculer quelle est la meilleure solution, il faudra prendre en compte les critères de gain sur les intérêts qui restent encore à payer, et de gain sur le coût de l’assurance, pour voir la solution la plus avantageuse.

La souscription à un rachat de crédit permet de souscrire à une nouvelle assurance emprunteur.  En plus du taux d’intérêt renégocié, l’emprunteur pourra obtenir un taux d’assurance plus bas. Le gain sur l’assurance peut parfois être très important, surtout pour l’emprunteur qui a déjà remboursé une part conséquente de son crédit immobilier.

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