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Combien investir en SCPI ?

Posté le 23 septembre 2020 à 08:00
Homme d'affaires heureux

Durant le confinement et les mois qui ont suivi, les Français ont accumulé près de 50 milliards d’euros d’épargne supplémentaire par rapport à 2019. Si les ménages les plus modestes en ont profité pour rembourser leurs crédits à la consommation et ainsi réduire leur taux d’endettement, les 10 % des ménages qui avaient le plus consommé en 2019 ont accumulé près de 50 % de ce surplus d’épargne et près de 70 % du surcroît a été réalisé par les 20 % les plus aisés, d’après les économistes du CAE (Conseil d’analyse économique, organisme rattaché à Matignon) qui ont réalisé une étude sur la consommation de plus de 300 000 ménages en cette période de crise.

Les différentes études du CAE, de la Banque de France, de l’INSEE et de l’OPCE, ont montré que cette épargne n’avait été que très peu investie. C’est donc le moment de considérer l’éventualité d’un investissement dans des secteurs moins touchés par la crise. C’est notamment le cas de l’immobilier et en particulier celui des SCPI. Si Partners Finances ne propose pas d’investissements ni de formation bourse en ligne, nous pouvons vous accompagner dans le financement de parts de SCPI : que vous soyez particuliers à la recherche des meilleurs placements ou asset manager à la recherche de solutions de financement pour vos clients.

La Société civile de placement immobilier est l’une des manières d’investir dans la pierre (d’où son autre appellation « pierre-papier »). Elle consiste dans l’achat collectif d’un bien immobilier avec un rendement locatif. Le particulier investisseur achète des parts d’une SCPI, qui va acquérir des immeubles constituant un parc immobilier. Les SCPI sont de deux types : SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable.

Pour que l’acquisition de parts de SCPI soit réellement avantageuse, il est important de bien cibler ses objectifs, qui dépendront également de vos revenus et du montant que vous souhaitez investir.

Objectif 1 : Le rendement.

C’est l’objectif le plus fréquemment recherché par les investisseurs. L’idée sous-jacente est de toucher des dividendes trimestriels assimilables à des revenus fonciers. L’investisseur bénéficie donc d’un complément de revenus.

Objectif 2 : la plus-value.

Investissement à plus long terme, l’achat de parts de SCPI peut avoir pour objectif la plus-value qui pourra être faite lors de la revente des parts.

Objectif 3 : la fiscalité.

Afin de bénéficier de réductions d’impôts, l’investisseurs choisira d’acquérir des parts dans des parcs immobiliers en fonction de différentes lois fiscales telles que les lois Pinel, Malraux, Scellier, Duflot ou Robien.

Ces investissements ont chacun leurs avantages, mais globalement l’achat de parts de SCPI va permettre d’investir dans l’immobilier, une valeur sûre, en s’affranchissant des contraintes de gestion d’un parc locatif. Il permet également la mutualisation des risques entre les différents investisseurs. Il s’avère donc particulièrement intéressant pour créer ou diversifier son patrimoine en vue d’une succession et ainsi protéger sa famille, ou anticiper une baisse de revenus à la retraite.

Dans le cas des SCPI de rendements, l’investissement permet également à terme d’augmenter son pouvoir d’achat.

Une fois l’objectif de l’investissement bien défini, il faudra choisir entre les différents types de SCPI, spécialisées ou diversifiées. Il est ainsi possible d’investir dans des locaux commerciaux, des bureaux, des établissements de santé ou de services comme les crèches.

Les parts de SCPI peuvent être achetées soit de façon directe auprès d’une société de gestion, de sa banque, ou d’un asset manager (conseiller en gestion de patrimoine). Elles peuvent également être acquises de manière indirecte notamment via les unités de compte de son assurance vie.

Ce placement est particulièrement libre. Il n’est pas nécessaire de placer une somme tous les mois – cela peut se faire au coup par coup, en fonction de ses possibilités. L’investissement initial (ou « ticket d’entrée ») peut être assez faible, de l’ordre de 100 € ou 200 €. Toutefois, l’accès à certaines SCPI peut être conditionné par l’achat d’un certain nombre de parts : le plus souvent 10 parts minimales.

Il est donc conseillé de constituer un portefeuille de SCPI, accessible à partir d’un millier d’euros, en prenant par exemple 5 parts à 200 €. Par la suite, cet investissement particulièrement flexible pourra être complété par l’acquisition de parts supplémentaires, progressivement, en fonction de ses moyens, et de façon périodique ou régulière.

Cet investissement revêt néanmoins certains risques dont il faut avoir conscience afin de faire les meilleurs choix. Ainsi, le montant et l’objectif de votre investissement dépendront également des risques que vous êtes disposé à prendre ou souhaitez éviter.

  1. L’un des risques souvent évoqués concerne les liquidités. En effet, s’agissant d’un placement dans l’immobilier, récupérer votre capital sous forme de liquidités peut prendre un peu de temps (plusieurs mois). L’investissement en SCPI doit donc être pensé comme un placement à long terme. Toutefois, la revente de parts de SCPI reste néanmoins plus simple et rapide que la revente directe d’un bien immobilier.
  2. Le deuxième risque tient au secteur immobilier. Si vous choisissez un placement avec un objectif de plus-value, l’évolution du marché de l’immobilier pourrait contrarier vos plans. Il faudra donc de nouveau attendre. Un moyen de palier ce risque consiste dans l’investissement diversifié. Si une zone géographique ou une typologie d’actifs perd de la valeur, les autres pourraient venir compenser ou limiter cette perte.
  3. Un troisième risque concerne la fiscalité. Le placement en SCPI est attractif car il permet un complément de revenus, d’autant plus important que le rendement de ce type d’investissement est en moyenne supérieur à celui des livrets (autour des 4 % en 2020 malgré la crise sanitaire). Or, il ne faut pas l’oublier, ce rendement sera considéré comme des revenus fonciers qu’il vous faudra déclarer. Il faut donc veiller à ce que ces revenus supplémentaires ne vous fassent pas changer de tranche d’imposition (passant par exemple de 30 % à 45 %) au risque, certes non pas de perdre de l’argent, mais de voir diminuer l’avantage de l’investissement en impactant directement son rendement net.
  4. Dernier aspect à prendre en compte : les droits d’entrée. Il ne faudra pas oublier de compter les droits d’entrée qui peuvent être relativement élevés et ainsi affecter le bénéfice de votre investissement. Les frais de souscription peuvent être de l’ordre de 8 % à 12 %. Généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion, les frais sont inclus dans le prix d’acquisition des parts.
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Il est également possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit, généralement à partir de 50 000 €. Dans ce cas-ci, vous remboursez mensuellement votre emprunt, alors que les dividendes reversés financent ce remboursement. Vous bénéficiez donc d’un effet levier. Il vous est ainsi possible dans le même temps d’optimiser la fiscalité de vos revenus, puisque l’acquisition de parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. La partie taxable de vos revenus est donc minorée.

Autre avantage d’une acquisition de parts à crédit, l’investissement consenti ne mobilisera pas totalement votre épargne. Vous pourrez donc investir directement une partie du surplus d’épargne accumulé depuis le début de la crise, mais aussi conserver une réserve d’urgence suffisamment importante, tout en augmentant le capital investi à l’aide de l’emprunt. Vous pouvez alors acquérir plus de parts, peut-être diversifier davantage votre portefeuille et ainsi en limiter encore les risques, tout en augmentant cette nouvelle source de revenus complémentaires.

Partners Finances, en tant qu’organisme de courtage, vous propose des solutions de financement pour tous types de SCPI, contrairement aux banques qui n’acceptent souvent de financer l’acquisition de parts que dans ses propres filiales. Le prêt est adapté à votre situation particulière, afin de mieux correspondre à votre projet d’investissement.

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