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Prêt de trésorerie hypothécaire : comment transformer son patrimoine en liquidités ?

Jeune femme rousse réflechissant dans une galerie d'art

Certaines opportunités ne peuvent être manquées. A la retraite, vous décidez d’aller vivre sur la côte Andalouse pour profiter d’un climat plus clément. En Espagne, les prix de l’immobilier ne sont certes pas comparables à ceux de votre région parisienne, mais il n’empêche que vous ne disposez pas de la trésorerie nécessaire pour finalement acheter cette maison que vous louez habituellement pour passer vos vacances. Du fait de votre âge et de la nature même du projet, les banques ne vous ont pas accordé de prêt immobilier ou leurs offres s’accompagnaient d’une assurance emprunteur au coût totalement rédhibitoire. Et bien, sachez qu’il existe une solution de prêt qui pourrait financer votre projet : le prêt de trésorerie hypothécaire.

Le prêt de trésorerie hypothécaire vous permet de transformer votre patrimoine en liquidité. Concrètement, le montant du prêt dépendra de la valeur du ou des biens immobiliers, voire des actifs financiers, qui lui serviront de garantie sous la forme d’une hypothèque dans le premier cas, d’un nantissement dans le second. En moyenne, la somme empruntée pourra correspondre à 60 % de la valeur du ou des biens donnés en hypothèque.

Avec cette somme, vous pouvez financer une donation, subventionner des projets atypiques qu’une banque classique n’a pas voulu financer, régler des droits de succession, aider votre famille, faire des travaux de rénovation, éponger des dettes fiscales, réinjecter de l’argent dans une entreprise…

Que vous soyez un particulier, une SCI (soumise à l’impôt des sociétés ou non) ou un professionnel, ce prêt peut vous être octroyé à hauteur d’un montant minimum de 100 000 €, sans limite d’âge. Le plafond maximal du prêt sera calculé sur base de votre capacité d’emprunt (ou taux d’endettement). Il n’y a donc pas de limite prédéfinie.

Vu qu’il s’agit d’un prêt hypothécaire, la première condition sera d’avoir la pleine propriété (100 % de la nue-propriété comme de l’usufruit) du bien immobilier auquel sera adossé l’emprunt.

Cette hypothèque devra être de premier rang, c’est-à-dire que le bien ne doit faire l’objet d’aucune autre hypothèque, ni même être encore financé par un prêt immobilier.

Le bien immobilier sur lequel peut porter une hypothèque est

  • une maison, un appartement, un immeuble d’habitation, voire des murs commerciaux (sous conditions),
  • terminé et habitable (pas de terrain),
  • une résidence principale, secondaire ou locative.

Le prêt peut même être adossé à plusieurs biens, tant que ceux-ci respectent les mêmes conditions.

Bon à savoir. Dans le respect de la loi anti-blanchiment, il vous sera demandé de motiver l’utilisation de la trésorerie, donc d’en décrire l’objectif futur.

Le prêt de trésorerie hypothécaire tel que nous le connaissons a été créé, puis réglementé, tout au long du 20e siècle dans le nord de l’Europe (Pays-Bas, Belgique, Allemagne, Royaume Uni), afin de rendre liquide le patrimoine d’un emprunteur potentiel. A l’heure actuelle peu de banques en France commercialisent cette offre de prêt et il est nécessaire de passer par un courtier.

Il revêt de nombreux avantages en particulier pour les dossiers atypiques ou complexes.

  • Là où le prêt personnel est limité à 75 000 €, le prêt hypothécaire ne connaît pas de plafond légal (pour autant qu’il respecte la limite de votre capacité d’emprunt).
  • Il est possible pour des cas complexes auxquels les établissements bancaires auront refusé l’emprunt ou soumis celui-ci à la condition d’une assurance emprunteur au prix exorbitant, comme les personnes de plus de 70 ans
  • Sa mise en place est relativement rapide.
  • Les modalités de remboursement sont souples (amortissable ou in fine).
  • L’assurance emprunteur, si elle reste toujours conseillée pour protéger les ayant droit en cas de décès, n’est néanmoins pas obligatoire.
  • Il n’est pas nécessaire de changer de banque, ni d’effectuer des placements, aucune ouverture de compte n’est demandée, ni aucune domiciliation des revenus… Le client reste simplement dans sa banque.

Le crédit hypothécaire amortissable classique. Le paiement des mensualités comprend les intérêts et l’amortissement du capital. La durée du remboursement est généralement fixée entre 5 et 12 ans, parfois 20 ans.

Le crédit hypothécaire in fine avec paiement des intérêts. Le capital initial est remboursé à la fin du prêt, le plus souvent par la vente d’un bien immobilier. Cette formule convient par exemple pour un prêt relais. Le remboursement du capital emprunté se réalise par la vente du premier bien immobilier qui a été mis en hypothèque. Ce remboursement doit se faire dans les 5 ans.

Dans un cas comme dans l’autre, le taux peut être fixe ou variable.

Motivation personnelle. Comme cité en introduction, Monsieur et Madame Dupont sont propriétaires d’une maison en région parisienne d’une valeur de 700 000 € sans hypothèque. Ils souhaitent partir en Espagne pour profiter de leur retraite. Pour ce faire, ils vont financer l’acquisition de leur nouvelle maison, à hauteur de 200 000 € avec un prêt de trésorerie hypothécaire. L’hypothèque portera donc sur le bien situé en France métropolitaine.

Motivation professionnelle. Madame Dupuis et son mari ont un besoin de trésorerie de 150 000 € pour leur société commerciale et réaliser ainsi une augmentation de capital. Un objet commercial est accepté pour un prêt de trésorerie hypothécaire. Il faut toutefois que le bien donné en garantie soit la propriété directe des clients et non pas de la société commerciale.

Comme indiqué plus haut, les banques ne commercialisent généralement pas directement cette offre de prêt et il est alors nécessaire de passer par un courtier.

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