Crédit immobilier : des conditions favorables pas toujours synonymes de primo-accession
Selon une récente publication de la Banque de France, faciliter l’accès au crédit immobilier ne garantit pas une amélioration de l’accès à la propriété pour les primo-accédants. En cause : une offre de logements insuffisamment réactive, qui transforme souvent le surplus de demande en hausse des prix plutôt qu’en augmentation du nombre de propriétaires.
Des taux bas qui ont surtout alimenté la hausse des prix
Entre 2017 et 2022, les conditions d’emprunt ont été particulièrement favorables. Les taux des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 1,3 % en France d’après l’étude, avec des critères d’octroi assouplis : durées d’emprunt allongées, apport personnel réduit et taux d’effort en hausse. Résultat : l’endettement des ménages a nettement progressé.
Dans le même temps, les prix immobiliers ont fortement augmenté, avec une hausse de + 22 % en France, comparable à celle observée dans la zone euro, et atteignant près de + 40 % en Allemagne. Cette dynamique montre que l’accès facilité au crédit a surtout stimulé la demande, sans pour autant améliorer l’accession à la propriété.
Un impact limité sur l’accession à la propriété
Contrairement à une idée reçue, la baisse des taux ne se traduit pas automatiquement par davantage de primo-accédants. La Banque de France souligne que, malgré des conditions de financement très favorables entre 2010 et 2021, la part de propriétaires en France est restée stable autour de 58 %.
Des travaux récents, notamment ceux de Waddell et Walker (2025) au Royaume-Uni, confirment ce constat : une augmentation de l’offre de crédit entraîne surtout une hausse des prix immobiliers et favorise les transactions entre propriétaires (résidences principales, secondaires ou locatives), sans effet notable sur le taux d’accession.
Par ailleurs, d’autres facteurs entrent en jeu, comme l’évolution démographique ou les structures familiales. La hausse des familles monoparentales, moins susceptibles d’acheter, ou encore le rôle des héritages et donations, tendent à accentuer les inégalités d’accès à la propriété.
