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Rachat de crédits

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ? Toutes les explications

Sylvain MEHARECHE
Publié le
Mis à jour le | 31 minutes

Écrit par Sylvain MEHARECHE - Directeur Général Délégué Partners Finances

Vérifié par Luigi DELMET - Chef de projet éditorial

En bref

Le rachat de soulte est une opération financière qui permet de racheter les parts d’un bien immobilier détenu en indivision afin d’en devenir l’unique propriétaire. Il intervient le plus souvent dans le cadre d’une succession ou après une séparation (divorce, rupture de PACS). Un indivisaire (l’attributaire) rachète alors les parts d’un autre indivisaire (le cédant) :

  • le rachat de soulte permet de conserver un bien immobilier au sein de la cellule familiale et ainsi d’éviter une vente forcée à des tiers ;
  • il offre également la possibilité à un ex-concubin ou un ex-époux de rester propriétaire du domicile conjugal après la séparation et de continuer à y résider ; 
  • cette opération doit être réalisée devant un notaire par l’intermédiaire d’un acte authentique qui officialise le transfert de propriété ;
  • le montant de la soulte est calculé à partir de la valeur nette du bien (valeur vénale - capital restant dû sur l’emprunt) et de la quote-part du coïndivisaire cédant ses parts ;
  • la soulte peut être rachetée au comptant, par l’intermédiaire d’un crédit à la consommation, d’un prêt immobilier ou encore en recourant à un rachat de crédits.
concept divorce ou séparation et rachat de soulte : marteau de juge et deux pions avec les clés devant eux concept divorce ou séparation et rachat de soulte : marteau de juge et deux pions avec les clés devant eux - Illustration : Partners Finances

Vous divorcez et souhaitez garder la maison achetée à deux ? Vous êtes plusieurs héritiers à devoir vous partager un appartement ? En somme, vous voulez devenir seul propriétaire d’un bien immobilier en indivision. Vous allez donc devoir comprendre, calculer et trouver un financement pour payer une soulte.

Le rachat de soulte est une opération le plus souvent associée à un moment difficile de votre vie : divorce, séparation, succession et donc décès d’un proche.

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Si s’ajoutent à cela d’autres charges et crédits, le rachat de soulte peut en outre être vecteur de stress, voire de difficultés financières.

Partners Finances, expert du rachat de crédits en France, vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le rachat de soulte et vous accompagnent avec des solutions de financement réellement adaptées à vos besoins.

Quoi et pourquoi ? Le rachat de soulte est l’opération par laquelle vous allez racheter la part d’un ou plusieurs copropriétaires d’un bien immobilier commun afin de devenir seul propriétaire. La soulte est donc un dédommagement financier.

Qui et quand ? Si vous êtes en situation de racheter une soulte, il est probable que vous soyez :

  • propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers ;
  • soit en instance de divorce ou en cours de séparation du ou de la co-propriétaire du ou des biens immobiliers ;
  • soit dans une autre situation d’indivision, comme une succession avec d’autres héritiers, et que vous ayez pour objectif de devenir seul propriétaire du bien immobilier en question.

Comment ? En passant devant un notaire, vous allez évaluer le montant de cette soulte que vous devrez ensuite verser à l’autre ou aux autres co-propriétaires. Son financement est possible au comptant mais nécessite la plupart du temps le recours à un crédit hypothécaire, à un crédit à la consommation, voire parfois à un rachat de crédits immobilier.

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La soulte est le terme juridique qui désigne la valeur du patrimoine détenu par un propriétaire d’un bien immobilier en indivision, qu’il s’agisse d’un cohéritier ou d’un ex-conjoint. Cette somme est évaluée selon un calcul spécifique, estimé et/ou vérifié par un notaire, en vue de la finalisation d’un partage.

Concrètement, la soulte est donc une compensation financière versée par l’un des contractant à un ou plusieurs autres afin de compenser l’excédent de valeur du ou des biens immobiliers dont il reçoit la pleine propriété. 

Le rachat de soulte est donc l’opération financière qui va vous permettre de racheter les parts des autres propriétaires du ou des biens immobiliers lors d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession, afin d’obtenir la pleine propriété du bien et donc sortir d’une indivision.

Dans l’immobilier, une indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent un droit de même nature sur un bien.

Par exemple, si votre époux et vous êtes tous deux propriétaires de votre résidence principale, ou encore si au décès de vos parents votre sœur, votre frère et vous-même héritez de la maison familiale, vous vous trouvez en situation d’indivision.

Le rachat de soulte est donc une manière de sortir de l’indivision, une situation souvent bloquante par rapport à l’usage du bien détenu.

Le rachat de soulte peut répondre à plusieurs objectifs et se révéler une solution intéressante dans différentes situations : 

  • il permet de rester propriétaire du domicile familial pour l’une des parties après un divorce ou une séparation ; 
  • dans le cas d’une succession, il offre la possibilité de conserver un bien immobilier avec une forte valeur sentimentale pour l’un des indivisaires ;
  • il évite le recours à une vente forcée à des tiers, celle-ci pouvant nécessiter des formalités plus complexes et faire sortir le bien de la famille ;
  • il permet de limiter les droits de mutation qui sont moins élevés que pour une vente traditionnelle à un tiers ainsi que les frais d’agence qui sont alors inexistants ;
  • il évite de potentiels conflits au sein de la cellule familiale, par exemple entre des indivisaires qui souhaitent vendre le bien hérité et d’autres non ; 
  • il permet enfin au cédant de se désolidariser du prêt immobilier commun en cours dans le cas d’un divorce.

Sur le principe, toute personne disposant de parts en co-indivision sur un bien immobilier peut solliciter un rachat de soulte pour en devenir l’unique propriétaire. Le rachat de soulte peut ainsi être demandé dans l’un des cas suivants : 

  • suite à un divorce ou une séparation (indivision post-matrimoniale ou liquidation de la communauté de biens) : un des ex-époux ou ex-partenaires de vie (l’attributaire) souhaite racheter la part de l’autre (le cédant) ; 
  • dans le cadre d’une succession (indivision héréditaire ou successorale) : un des héritiers fait la démarche pour conserver un bien familial et racheter les parts des autres héritiers ;
  • dans le cas d’une sortie volontaire d’indivision pour un bien immobilier acheté en commun. 

Dans tous les cas de figure, si l’attributaire est en droit de demander le rachat de la soulte, il doit d’une part disposer de l’accord du potentiel cédant et d’autre part avoir la capacité financière de réaliser l’opération. Un rachat de soulte ne peut alors être réalisé sans l’accord de la banque lorsqu’il nécessite l’octroi d’un prêt.

Le montant de la soulte est calculé à partir de deux éléments spécifiques : 

  • la valeur nette du bien c’est-à-dire sa valeur vénale au jour de la liquidation ou du partage à laquelle il faut déduire le capital restant dû sur l’éventuel emprunt immobilier et le potentiel apport en capital versé ;
  • la quote-part du copartageant cédant ses droits à la propriété. Celle-ci dépend du type d’indivision (divorce ou succession). Elle est de 50 % en cas de divorce avec une communauté réduite aux acquêts ou proportionnelle à la part de l’achat en cas de séparation des biens. Pour une succession, elle dépend de la dévolution successorale c’est-à-dire du niveau de parenté avec le défunt (sauf en cas de testament) ainsi que du nombre d’héritiers.

La soulte est alors calculée en multipliant la valeur nette du bien par la quote-part de l’indivisaire cédant.

Si vous voulez racheter la part d’un bien immobilier à votre (ex-)conjoint ou à un cohéritier, vous devez commencer par estimer la valeur de cette soulte.

Pour faire le calcul du rachat de soulte, vous devez connaître les informations suivantes :

  • la valeur vénale du bien. Celle-ci est estimée par un expert immobilier sur base de l’évolution du marché immobilier local à ce moment-là, ainsi que des caractéristiques du bien ;
  • la quote-part de chaque partie. Il s’agit de la répartition de la propriété : 50/50 (mariage sous la communauté), 50/25/25 (pour une succession), 60/40 (régime matrimonial de la séparation des biens ;
  • le solde restant-dû en cas de crédit immobilier. Demandez le tableau d’amortissement du crédit au moment de la séparation ou au décès de la personne dont vous héritez ;
  • l’apport numéraire de chacun.

Dans certains cas plus complexes ou conflictuels, peuvent encore s’ajouter :

  • la valeur des travaux effectués par l’une ou l’autre partie ;
  • la preuve de paiement du crédit immobilier par une seule partie ;
  • une estimation de la valeur locative (réalisée par le même agent immobilier ou un autre expert).

Dans tous les cas, votre notaire vous aiguillera et vous conseillera !

Si votre bien immobilier est libre de tout crédit et de toute hypothèque, le calcul est simple.

Soulte = valeur du bien x quote-part

Par exemple, dans le cas d’un divorce, si vous voulez acheter la moitié de la maison (d’une valeur de 300 000 €) détenue par votre ex-conjoint, voici le calcul :

 

300 000 € x 50 % = 150 000 €

 

Vous devez donc racheter la moitié de la valeur de la maison pour en obtenir la pleine propriété.

Jusqu’ici tout va bien, le calcul est assez simple.

Si vous avez encore un crédit immobilier en cours de remboursement, le calcul ne sera pas beaucoup plus compliqué :

Soulte = (la valeur du bien – le montant du capital restant dû) / 2

Gardons à titre d’exemple des conjoints en cours de divorce avec une maison d’une valeur de 300 000 €, sur laquelle pèse encore un crédit immobilier de 200 000 € :

 

300 000 € - 200 000 € = 100 000 €

100 000 € / 2 = 50 000 €

 

Vous allez donc devoir verser 50 000 € à votre ex-conjoint et vous acquitter des mensualités du crédit immobilier pour en obtenir la pleine propriété.

Lors d’un divorce, le partage des biens communs est une étape nécessaire et cela se fait généralement devant notaire, voire passe par l’intervention d’un juge.

Si l’un des époux réclame la pleine propriété du bien, par exemple pour y conserver son domicile avec ses enfants, le partage des biens peut alors être déséquilibré. Pour rééquilibrer la situation, l’ex-époux conservant le bien immobilier devra dédommager son ex-conjoint.

Si aucun des deux époux ne souhaite obtenir la pleine propriété de celui-ci, le bien est alors vendu.

En ce qui concerne le pourcentage de propriété de chaque époux (ou quote-part), celui-ci va dépendre de plusieurs facteurs dont du régime sous lequel vous êtes marié et si le bien a été acquis avant ou après l’union.

Que vous soyez propriétaire chacun pour moitié ou avec une différence plus ou moins importante (50/50 ou 60/40…), le calcul du rachat de soulte pourra également prendre en compte la participation au remboursement du crédit immobilier éventuel, ainsi que l’apport numéraire de chacun et du financement de travaux qui auraient permis d’augmenter la valeur du bien.

À noter que l’estimation de la valeur du bien immobilier, faite par un expert, est déterminée au moment du divorce par rapport au marché et non pas au moment de l’acquisition de celui-ci.

Dans le cas d’une succession, le calcul du montant de la soulte n’est pas vraiment différent si ce n’est que les parties peuvent être plus nombreuses.

La partie qui conserve le bien immobilier doit donc dédommager financièrement les autres héritiers à hauteur de la part qui leur est due.

L’intervention d’un notaire est toujours nécessaire. Celui-ci doit en effet rédiger l’acte officiel : on parle d’état liquidatif. Si vous pensez être lésé dans le processus (par exemple en cas de donation, voire usurpation, peu avant le décès du propriétaire), il vaut alors également mieux prendre conseil auprès d’un avocat.

Le notaire est un acteur incontournable du processus de rachat de soulte. Il a en effet pour mission de réaliser le transfert des parts de propriété entre les coïndivisaires à travers la formalisation d’un acte authentique. Il est également le garant du respect des obligations légales et fiscales de chacune des parties. Son périmètre d’intervention comprend notamment : 

  • le calcul de la soulte sur la base des éléments transmis (estimation de la valeur du bien, vérification des droits de chacun des coïndivisaires, prise en compte des éventuelles récompenses et créances, etc.) ; 
  • la rédaction des actes authentiques (acte de liquidation ou de licitation) à partir du montant calculé de la soulte. L’acte authentique vient entériner légalement le transfert de propriété ; 
  • la réception des fonds (mis sous séquestre) puis leur transmission au cédant le jour de l’acte ; 
  • la réalisation des formalités légales liées à la cession de parts : enregistrement au service de la publicité foncière (SPF) et collecte des taxes (droit de partage et contribution de sécurité immobilière notamment).

Lors d’un rachat de soulte certains frais vont venir s’ajouter. Les plus courants à prendre en considération, si vous devez chercher un financement pour un rachat de soulte, sont les émoluments du notaire, les frais de publicité foncière, les indemnités de remboursement anticipé et les frais de garantie.

Ce que l’on qualifie communément de « frais de notaire » s’élèvent à 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée pour un bien ancien (2 à 3 % pour un bien neuf ou récent de moins de 5 ans).

Concrètement, ces frais se composent :

  • des droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement) : comme pour toute transaction immobilière, le rachat de soulte est soumis à une imposition, le droit de partage ;
  • de la rémunération du notaire qui va procéder au calcul du montant de la soulte, servir éventuellement de médiateur et rédiger l’acte officiel qu’est l’état liquidatif. Ces honoraires sont réglementés ;
  • les émoluments de formalité (débours) qui s’élèvent à 800 € en moyenne et les frais divers à 400 € en moyenne et correspondent aux frais payés par le notaire auprès de tiers dans le cadre de l’opération ;
  • la contribution de sécurité immobilière qui est due à l’État et correspond aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son taux est fixé proportionnellement aude votre bien.

Ces frais sont généralement partagés à parts égales entre les ex-époux ou les cohéritiers même s’il n’est pas rare qu’ils soient assumés uniquement par l’attributaire dans le cas d’une séparation.

Aux frais de notaires viennent s’ajouter les indemnités de remboursement anticipé, ainsi que les frais de garantie du nouveau crédit éventuel.

Les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées à 3 % du capital restant dû.

Les frais de mainlevée d’hypothèque sont en moyenne inférieurs à 1 % du montant du crédit.

Au-delà des frais directement liés à l’opération, le rachat de soulte a également des conséquences d’un point de vue fiscal comme toute opération immobilière. Le cédant doit ainsi potentiellement s’acquitter d’une taxe sur la plus-value immobilière réalisée.

Le financement du rachat de la soulte de votre copartageant (ex-conjoint ou cohéritier) va dépendre de plusieurs facteurs dont les principaux sont :

  • le montant de la soulte et des frais dont vous devez vous acquitter ;
  • vos ressources ;
  • votre taux d’endettement.

Si vous avez l’épargne suffisante, vous pouvez évidemment solder le rachat de soulte avec vos économies, voire emprunter la somme à un proche si vous en avez la possibilité.

Rien n’empêche de racheter une soulte comptant.

Si le montant de la soulte est inférieur à 75 000 € et que votre taux d’endettement le permet, vous pouvez souscrire un prêt personnel. Toutefois, comme nous allons le voir, ce n’est probablement pas la solution la plus avantageuse. En effet, les taux des crédits à la consommation peuvent s’avérer élevés.

Au-delà de 75 000 €, un rachat de soulte peut s’opérer avec un crédit immobilier. En effet, à partir de cette somme, vous n’êtes plus dans la limite éligible au crédit à la consommation, mais comme l’emprunt porte sur un bien immobilier, vous êtes éligible à un nouveau crédit immobilier.

Bien entendu, pour obtenir ce crédit immobilier, il faut que vous disposiez d’un apport suffisant, soyez en mesure de le rembourser dans la durée, et surtout que votre taux d’endettement soit inférieur à 35 %.

La solution peut alors être de recourir à un regroupement de crédits immobilier ou consommation en fonction de la nature de vos emprunts en cours.

Si vous avez au moins deux crédits en cours pour un montant minimum de 20 000€, le regroupement de crédits est alors une opération bancaire potentiellement pertinente.

Celui-ci va permettre de rassembler en un seul vos différents crédits et même certaines dettes.

En modulant la durée de remboursement, vous pouvez alors baisser significativement vos mensualités de crédits. Attention toutefois, le rachat de crédits implique l’allongement de la durée de remboursement et donc l’augmentation du coût global du crédit. N’hésitez pas à réaliser une simulation de regroupement de prêts pour en savoir plus.

Vous envisagez de racheter la soulte d’un bien immobilier détenu jusqu’alors en copropriété ou en indivision ? Voici la marche à suivre et les étapes à respecter pour l’acquérir en pleine propriété : 

  1.  Obtenir l’accord du ou des coïndivisaire(s) : à défaut, la revente à un tiers est inévitable pour tirer parti du bien ; 
  2.  Procéder à l’évaluation du bien : l’estimation doit être réalisée par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire) ; 
  3.  Désigner un notaire chargé de procéder à l'opération de transfert de propriété ; 
  4.  Calculer la valeur de la soulte à partir de l’estimation du bien et de la détermination de la quote-part de chaque indivisaire. C’est au notaire que revient cette tâche mais vous devez être également capable de l’évaluer au préalable pour anticiper votre besoin de financement ; 
  5.  Obtenir un financement permettant le rachat de la soulte : lorsque l’attributaire ne dispose pas des fonds pour l’acquisition ou souhaite préserver sa trésorerie, il doit solliciter un emprunt bancaire. Il doit alors constituer un dossier emprunteur solide permettant de prouver sa solvabilité ;
  6.  Solliciter la désolidarisation de l’ancien prêt en cours pour le cédant une fois la nouvelle offre de prêt acceptée ; 
  7.  Lorsque l’offre de prêt est signée, l’établissement prêteur procède au déblocage des fonds qui sont transférés au notaire et mis en séquestre jusqu’à l’acte final ;
  8.  Le notaire rédige l’acte authentique de partage ; 
  9.  Le transfert de propriété est officialisé chez le notaire une fois l’acte authentique de partage signé par l’ensemble des parties. Le notaire procède au paiement de la soulte et l’attributaire s’acquitte des différents frais à cette même occasion ; 
  10.  Le notaire enregistre le transfert de propriété au service de la publicité foncière pour le rendre opposable à des tiers.
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