Crédit immobilier : jusqu’à 11 m² de moins pour une mensualité identique
Le spectre d’un taux d’intérêt moyen atteignant la barre des 4 % apparaît comme un scénario de plus en plus probable. Mais quelle conséquence sur la superficie accessible pour les acquéreurs ? Une étude menée par PAP répond.
Une capacité d’emprunt en recul de 5,2 %
Mauvaise nouvelle à venir pour les emprunteurs ? L’Observatoire PAP a pris l’exemple d’un ménage aux revenus d’environ 4 300 € par mois et qui consacre 1 500 € mensuels à un prêt sur 20 ans. Avec un taux de 3,4 %, sa capacité d’achat immobilier atteint 261 000 €. Avec un taux de 4 %, elle tomberait à 247 500 €, soit 13 500 € de moins.
Le calcul se vérifie avec la formule d’un prêt à taux fixe, hors assurance et frais de notaire. Pour rappel, le scénario à 4 % en 2027 reste une hypothèse qui s’appuie notamment sur le durcissement de la politique monétaire de la BCE. Cette dernière a relevé ses taux directeurs de 0,25 point en septembre 2026, tandis que le taux moyen atteignait 3,31 % sur 252 mois en août, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
De 2 à 11 m² perdus selon la ville
Si la perte de capacité d’emprunt est la même partout, elle se traduit différemment, toujours selon PAP, en surface selon les prix :
- à Saint-Étienne (1 255 €/m²), la surface accessible passe de 208 à 197 m², soit 11 m² de moins ;
- elle recule de 6 m² au Havre (116 à 110 m²) et de 5 m² à Reims (97 à 92 m²) ;
- sept grandes villes perdent 4 m² : Toulon (95 à 91 m²), Lille (69 à 65 m²), Marseille, Toulouse, Montpellier, Nantes et Rennes ;
- Bordeaux (62 à 59 m²), Lyon (58 à 55 m²) et Nice (54 à 51 m²) perdent 3 m².
- À Paris (9 787 €/m²), la surface passe de 27 à 25 m².
En proportion, la baisse avoisine 5 % dans toutes les villes selon PAP, dont les indicateurs de prix reposent sur les annonces publiées sur son site.
Deux leviers pour conserver la même surface
Un ménage qui veut acheter la même surface avec un taux à 4 % dispose de deux options. La première consiste à apporter 13 500 € de plus, soit en mobilisant de l’épargne, soit en faisant appel à des prêts aidés comme le prêt à taux zéro. La seconde est d’accepter une mensualité supérieure d’environ 80 € pendant 20 ans. Dans les villes où les prix repartent à la hausse, cet effort pourrait malgré tout ne pas suffire. Simuler sa capacité d’emprunt à plusieurs niveaux de taux aide à mesurer cette marge avant de se positionner sur un bien.
