Vers une augmentation du risque de moins-value immobilière ?
Si les prix sur le marché de l’immobilier ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie, une correction assez brutale se fait ressentir depuis la fin de l’euphorie de la période Covid. Résultat ? Un risque de moins-value réel pour de nombreux propriétaires.
Un marché immobilier chahuté
Marquée par des taux d’intérêt exceptionnellement bas, la période du Covid-19 fut synonyme de forte augmentation du coût moyen au m² dans la majorité des villes françaises. Mais le retour à une réalité économique moins euphorique et à des taux en nette augmentation a sensiblement enrayé la machine. Conséquence directe : une chute vertigineuse du nombre de transactions dans l’ancien sur la période 2023-2025, qui s’explique en grande partie par des prix jugés trop élevés par les potentiels investisseurs. Selon le site Notaires.fr, le nombre de ventes dans l’ancien est par exemple passé d’environ 1,2 millions sur la période décembre 2021-2022 aux alentours de 830 000 sur la période décembre 2023-2024.
Si le marché retrouve peu à peu des couleurs et un volume de ventes plus stable (950 000 transactions entre août 2026 et 2026), les acquéreurs demeurent particulièrement attentifs aux tarifs pratiqués et n’hésitent pas à repousser leur projet avec la ferme intention de bénéficier de conditions plus avantageuses. Problème : de nombreux propriétaires refusent de revoir le prix de vente à la baisse, coincés par le spectre de la moins-value.
Prix au m² : l’ajustement se poursuit
Si l’année 2025 a vu progressivement le nombre de transactions augmenter, bien aidée par des taux immobiliers accessibles, force est de constater que la tendance risque de s’inverser à nouveau très prochainement en raison d’une hausse annoncée des taux directeurs. Ainsi, le prix moyen du m² qui a déjà fortement chuté sur les 5 dernières années devrait poursuivre son ajustement. Selon des chiffres partagés par SeLoger-MeilleursAgents relayés en exclusivité par Les Échos, on peut par exemple mentionner des baisses de l’ordre de :
- - 12,5 % à Nantes (3 610 €/m²) ;
- - 10,5 % à Paris (9 630 €/m²) ;
- - 8,2 % à Lyon (4 745 €/m²) ;
- - 8,1 % à Grenoble (2 545 €/m²) ;
- - 7,2 % à Bordeaux (4 569 €/m²).
Ce phénomène concerne une part importante des villes françaises. L’étude rapporte que 9 des 20 plus grandes villes enregistrent une décote du prix moyen au m² entre octobre 2021 et 2026.
Des propriétaires « coincés » et contraints de repousser leurs projets
Pour les ménages qui ont fait l’acquisition d’un bien immobilier au cours de la période Covid, le constat est limpide : ils n’ont aucun intérêt à revendre pour acheter une nouvelle propriété. Une analyse partagée par Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt dans des propos relayés par Les Échos : « Sur le terrain, lors de nos estimations, nous sommes effectivement confrontés à des ménages qui, s'ils cédaient aujourd'hui leur logement, devraient le vendre à un prix moins cher qu'à l'achat, tout en partant sur un financement avec des taux trois fois plus élevés, ce qui fait clairement une différence de mensualité ».
Le bilan est globalement similaire du côté des potentiels investisseurs locatifs, pas vraiment incités à souscrire un crédit immobilier qui ne présente plus les garanties de rentabilité d’antan. Et à l’arrivée, cet attentisme ne fait que contribuer à enliser un marché immobilier dont le dynamisme fait cruellement défaut.
