Succession immobilière : ce qui change pour les biens détenus par plusieurs héritiers
Habituellement, après le décès d’une personne et en présence de plusieurs héritiers, les biens du défunt sont en indivision. Depuis le 7 avril 2026, une loi a été promulguée pour faciliter la résolution de certains conflits successoraux liés au partage du patrimoine, afin d’éviter le potentiel blocage d’un bien immobilier sur plusieurs années.
Qu’est-ce que la période d’indivision ?
La période d’indivision désigne une phase de transition avant le partage d’une succession. Elle est mise en place si les biens meubles (œuvres d’art, mobilier, bijoux, véhicules, comptes bancaires, actions...) et immeubles (maison, appartement, terrain à bâtir ou agricole...) du défunt appartiennent à tous les héritiers (aussi appelés indivisaires). Aucun d’entre eux n’a de droit exclusif dessus.
Dans le cadre de cette indivision, les règles de prise de décision changent en fonction des choix à faire :
- les actes conservatoires (remplacement de la chaudière, travaux sur la toiture...) peuvent être décidés par un seul indivisaire ;
- les actes d’administration (conclusion ou renouvellement d’un bail d’habitation, vente de biens meubles pour régler les dettes et les charges de l’indivision) demandent une majorité des deux tiers des droits indivis des indivisaires (droits détenus par les héritiers sur un bien de l’indivision) ;
- les actes de disposition (vente ou donation d’un bien immobilier) doivent être pris à l’unanimité.
Cette indivision prend fin lorsque chaque héritier reçoit sa part d’héritage. Or, dans certaines successions, cette période peut durer plusieurs années, surtout si l’un des héritiers refuse de coopérer avec le reste des indivisaires. Ce dernier peut bloquer certaines décisions comme la vente d’un logement.
Des nouvelles règles pour sortir de l’impasse
Pour empêcher ces biens immobiliers de rester vacants trop longtemps, la loi du 7 avril 2026 vise à réduire la durée de l’indivision avec de nouvelles mesures juridiques.
Si une situation de succession devient complexe avec le partage des biens, un juge peut être saisi. Ce dernier peut désormais autoriser un seul héritier à conclure un acte de vente d’un bien, même si l’un des indivisaires émet un refus. Ce recours doit être utilisé dans le cadre d’une « situation urgente et dans l’intérêt commun ».
Dans le cas de la Corse, les indivisaires doivent détenir au moins deux tiers des droits pour décider de vendre le bien. Ils disposent ensuite d’un délai de 3 mois pour s’y opposer.
Ce déblocage de l’indivision doit permettre d’ajouter ces logements libres sur le marché immobilier en vue d’une potentielle acquisition au moyen d’un prêt immobilier.
Enfin, cette loi comprend une mesure destinée à faciliter l’appropriation d’un bien immobilier inutilisé ou à l’abandon, par une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Ce logement doit être inoccupé depuis plus de 30 ans sans qu’aucun héritier se soit manifesté.
