Quelles sont les différentes durées pour la souscription d’un crédit immobilier ?

Tableau d'amortissement immobilier par rapport à la durée de l'emprunt - Illustration : Partners Finances

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Un crédit immobilier est un emprunt exclusivement destiné au financement d’un bien immobilier. Il peut notamment s’agir : 

• d’une résidence principale ;
• d’une résidence secondaire ;
• d’un investissement locatif (maison ou appartement destiné à être loué) ;
• d’un local commercial ;
• d’un terrain.

Concrètement, un prêt immobilier fonctionne sur un principe très simple. Pour financer l’achat de votre bien, vous devez généralement solliciter un emprunt auprès d’une banque. En échange de l’acceptation du financement, celle-ci applique un taux d’intérêt sur le montant octroyé. Ces intérêts sont perçus chaque mois par l’établissement bancaire, ceux-ci étant directement intégrés aux mensualités que vous versez.

Quels sont les principaux types de crédits immobiliers ?

Le crédit amortissable

La forme de prêt immobilier la plus courante est le crédit amortissable. Tout au long de sa durée, vous remboursez chaque mois une part d’intérêt décroissante et une part de capital croissante. Il peut être : 

• à taux fixe : vous remboursez chaque mois le même montant à la banque, ce qui vous permet de savoir dès la signature du contrat la somme exacte que vous allez débourser pour acquérir votre bien ;
• à taux variable : le montant de vos mensualités fluctue chaque mois en fonction de l’évolution des taux du marché, ce qui peut présenter des avantages si ces derniers sont en baisse, mais également des difficultés de remboursement s’ils viennent à fortement grimper à la hausse.

Le crédit in fine

Certains porteurs de projet font le choix d’opter pour un prêt in fine. Contrairement au prêt amortissable, vous ne remboursez que le capital emprunté dans vos mensualités. Toutefois, la totalité des intérêts est dû lors de la dernière échéance de remboursement, ce qui représente généralement un montant conséquent.

Le crédit relais

Il s’agit d’un type de prêt immobilier particulier, sollicité lorsque vous souhaitez vendre votre bien pour financer l’achat d’une nouvelle résidence. Pour faire simple, il s’agit d’une avance faite par la banque permettant d’acheter le nouveau bien avant la vente de votre résidence actuelle. 

Les durées de prêt immobilier les plus courantes

Un prêt immobilier implique l’emprunt d’un montant élevé. En conséquence, la durée de remboursement court généralement à moyen ou long terme. Ainsi, les durées les plus courantes sont : 

• 15 ans (180 mois) ;
• 20 ans (240 mois) ;
• 25 ans (300 mois).

Si vous bénéficiez d’un apport conséquent, que vous avez des revenus confortables et que le prix d’achat de la maison n’est pas très élevé, la souscription d’un crédit immobilier sur 10 ans (120 mois) peut être envisagée. Il s’agit toutefois d’un cas de figure plutôt rare. 

Quelle est la durée minimale d’un crédit immobilier ?

Bien qu’il s’agisse d’un cas exceptionnel, le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) fixe à 5 ans (60 mois) la durée minimum pour la souscription d’un prêt immobilier.

Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier ?

Si la plupart des établissements bancaires limitent la durée de leurs prêts à 25 ans, le HCSF autorise un allongement exceptionnel à 27 ans (324 mois). Ce cas de figure peut intervenir si et seulement si le crédit immobilier concerne un bien ancien dont le montant destiné à la réalisation de travaux représente au moins 10 % de l'opération.

Quels sont les critères qui influent sur la durée de votre prêt immobilier ?

Lors de la phase de négociation avec la banque, la question de la durée du prêt sera nécessairement abordée. Plusieurs critères entrent en jeu au moment de définir la période sur laquelle va courir le remboursement.

Le montant emprunté à la banque

Plus la somme allouée par la banque est élevée, plus vous allez mettre de temps pour la rembourser. Or, quand on sait que le montant moyen d’un emprunt immobilier en France dépasse le seuil des 200 000 €, il est logique de constater que la majorité des emprunteurs s’engagent sur une durée comprise entre 20 et 25 ans.

Le montant de l’apport personnel

Un porteur de projet qui bénéficie d’un apport personnel conséquent devra en toute logique emprunter moins à la banque pour financer l’achat de son bien immobilier. De facto, cet apport peut avoir un impact direct sur la durée du prêt et permettre de la réduire.

Les revenus 

Pour établir son offre de prêt immobilier, la banque analyse votre projet dans sa globalité et porte une attention toute particulière à vos revenus. Ce sont eux qui lui donnent l’indication la plus fiable sur votre capacité à la rembourser année après année. En l’occurrence, c’est surtout sur les notions de taux d’endettement et de reste à vivre que la banque se montre vigilante.

Taux d’endettement

Le taux d’endettement désigne le rapport entre l’ensemble de vos revenus (salaires, rentes…) et de vos dépenses incompressibles (loyers, prêts en cours, factures d’énergie…). Plus ce taux est élevé, plus le risque de défaut de remboursement l’est aussi.

Or, l’un des moyens utilisés par les banques pour faire baisser le taux d’endettement d’un emprunteur est de baisser le montant des mensualités du prêt immobilier. Mais cette baisse implique nécessairement un allongement de la durée du remboursement en compensation, qui conduit à un coût total plus important.

Reste à vivre

Le reste à vivre désigne le montant qui reste à votre disposition un fois toutes votre mensualité et vos charges payées. Plus il est important, plus vous gagnez en aisance pour vos achats du quotidien (courses alimentaires, loisirs…). 

Le reste à vivre est donc un levier à prendre en compte au moment de définir la durée de votre prêt immobilier. Plus il est optimisé (c’est-à-dire que vous parvenez à épargner chaque mois suffisamment d’argent pour vivre confortablement), plus vous pouvez influer sur la durée de l’emprunt.

Comment choisir la durée de votre crédit immobilier ?

Pour choisir au mieux la durée de votre prêt immobilier, il est impératif de passer par l’étape de la simulation. Pour ce faire, vous devez au préalable définir les éléments suivants : 

• le capital emprunté ;
• le taux d’intérêt supposé (vous pouvez pour cela consulter les baromètres des taux mensuels sur X)
• le montant de la mensualité que vous souhaitez rembourser.

En renseignant ces informations sur un simulateur, vous obtenez la durée correspondante à vos critères de prêt immobilier en nombre de mois. 

Comment la durée du prêt influence-t-elle vos mensualités ?

Il existe un lien direct entre la durée du crédit et le coût des mensualités. En effet, plus la période de remboursement est courte, plus la somme à honorer chaque mois est élevée. À l’inverse, plus le prêt s’étale dans le temps, moins les mensualités sont importantes.

Dans le cas d’un crédit immobilier, la notion de taux d’intérêt est indissociable de la durée. D’une manière générale, retenez que plus vous empruntez sur le court terme, plus le taux d’intérêt sera bas et inversement. Aussi, l’application d’intérêts dans le temps entraîne mécaniquement une hausse du coût total du crédit.

Quels sont les risques associés à un prêt immobilier à long terme ?

Quand on pense à un crédit immobilier sur le long terme, plusieurs risques et inconvénients sont à prendre en considération.

Tout d’abord, on peut relever le défaut de remboursement. Assurer le même train de vie et parvenir à honorer les mêmes mensualités durant 25 ans peut faire figure de pari risqué. D’autant plus si vos revenus sont soumis à des variations si vous travaillez en tant qu’indépendant par exemple.

De la même manière, des problèmes de santé peuvent survenir auprès des emprunteurs engagés sur le long terme. Plus un individu prend de l’âge et plus les chances de développer une pathologie grave augmentent, ce qui peut constituer un frein pour les banques au moment d’accorder le crédit.

Enfin, il est à noter qu’un prêt immobilier sur le long terme est synonyme de taux d’intérêt plus élevé et par extension d’un coût total de crédit plus élevé.

Quelles solutions existent si vous souhaitez réduire la durée de votre prêt ?

Si vous vous engagez pour un crédit immobilier sur le long terme, sachez que des solutions existent pour raccourcir sa durée.

Renégocier son crédit

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vouloir renégocier votre crédit immobilier auprès de la banque. Il peut s'agir :

• d’une rentrée d’argent conséquente suite à un héritage par exemple ;
• d’une augmentation de vos revenus mensuels ;
• de taux d’intérêts actuels plus bas que celui associé à votre prêt en cours.

Lorsqu’elle est bien menée, la renégociation peut aboutir à une baisse du coût total de votre prêt immobilier. Celle-ci intervient le plus souvent via : 

• la baisse du taux d’intérêt pratiqué ; 
• le raccourcissement de la durée de remboursement.

Procéder à un rachat de crédit immobilier

Dans la mesure où la banque refuse votre proposition de renégociation, le rachat de crédit immobilier peut être une solution envisageable pour raccourcir la durée de votre prêt. Concrètement, un établissement bancaire concurrent rachète le capital restant dû de votre crédit puis met en place un nouveau crédit avec de nouvelles conditions (mensualités, taux d’intérêt, durée…).

Avant de s’engager dans un rachat de crédit immobilier, il faut toutefois s’assurer de la pertinence de l’opération. En effet, ce dernier implique des frais conséquents comme : 

• le versement d’IRA (indemnités de remboursement anticipé) à votre ancienne banque ;
• des frais de dossier ;
• des frais de notaire.

De la même manière, le timing du rachat de prêt occupe une grande importance. Surtout dans le cas d’un rachat de crédit amortissable où vous remboursez une part majeure d’intérêts lors des premières années. À ce titre, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un établissement spécialisé comme Partners Finances pour vous aider à juger de la pertinence de votre projet de rachat de prêt immobilier.