Crédit immobilier et prêt immobilier sur 30 ans : comment faire ?

Crédit immobilier et prêt immobilier sur 30 ans : comment faire ? - Illustration : Partners Finances

Peut-on encore emprunter sur 30 ans ?

Étaler le remboursement de son prêt immobilier sur 30 ans peut être tentant pour un emprunteur. Mensualités limitées, meilleure accessibilité, meilleur reste à vivre… sur le papier, il s’agit d’une solution pratique. 

Dans la réalité, les inconvénients du crédit immobilier sur 30 ans sont pourtant nombreux, tant pour l’emprunteur (coût plus élevé) que pour l’établissement prêteur (risques de non remboursement accrus). C’est la raison pour laquelle ce type de financement n’est désormais plus proposé par les organismes bancaires ou de crédit.

Cette impossibilité d’emprunter sur 30 ans pour son projet immobilier fait suite aux nouvelles règles du crédit immobilier, relatives à la décision du 29 septembre 2021 du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), entrée en vigueur le 1er janvier 2022. 

Cet organisme chargé de superviser le système financier a, à travers cet avis, entériné la mise en place de deux recommandations contraignantes pour les crédits immobiliers afin de mieux protéger les consommateurs : 

• le seuil de taux d’endettement maximum à respecter pour pouvoir emprunter (taux d’effort) est fixé à 35 % (contre 33 % auparavant). Cet indicateur correspond au rapport entre les charges récurrentes mensuelles d’un emprunteur et ses revenus mensuels. Ce seuil vise à limiter les risques de surendettement ; 
• la durée de remboursement des crédits immobiliers est désormais limitée à 25 ans, avec un différé maximum de 2 ans dans certains cas soit 27 ans ; 

Ces nouvelles règles s’accompagnent cependant d’une certaine marge de manœuvre pour les établissements de crédit qui peuvent y déroger pour 20 % des crédits immobiliers octroyés. Sur ces 20 % néanmoins, 80 % doivent concerner un financement pour une résidence principale dont 30 % de primo-accédants. 

Le HCSF a donc considérablement réduit les possibilités d’emprunter sur 30 ans si bien qu’il est désormais extrêmement rare de pouvoir obtenir un crédit immobilier sur une aussi longue durée.

Pourquoi les banques ne proposent plus le prêt immobilier sur 30 ans ?

Au-delà des recommandations contraignantes du HCSF, les banques ne proposent plus vraiment de prêts à très long terme du fait des risques d’une telle formule et de son coût difficilement supportable en pratique. Un crédit immobilier sur 30 ans limite en effet la visibilité de la banque sur la situation financière de l’emprunteur et sur sa solvabilité à long terme.

Une période de remboursement aussi longue augmente également les probabilités de défaut de remboursement du fait d’accident de la vie plus à même de survenir (accident, maladie, perte d’emploi voire décès) et donc d’empêcher l’emprunteur d’honorer ses échéances. L’établissement bancaire s’expose à des risques statistiques plus importants de ne pas récupérer intégralement la somme prêtée. 

Cette situation met également en péril l’emprunteur qui peut se retrouver contraint de revendre le bien après avoir remboursé très peu de capital, les premières années étant majoritairement consacrées au remboursement des intérêts d’emprunt.

Par ailleurs, une durée de remboursement de 30 ans implique des taux d’intérêt ainsi que des primes d’assurance emprunteur plus élevées. Avec cette formule de financement, le TAEG (taux annuel effectif global) dépasse le plus souvent le taux d’usure, taux légal au-delà duquel les établissements prêteurs ne peuvent pas octroyer de crédit.

Dans quels cas exceptionnels le prêt immo sur 30 ans est-il possible ?

Obtenir un crédit immobilier sur 30 ans est, comme l’avons vu, devenu extrêmement difficile. Quelques rares profils d’emprunteur peuvent cependant encore étaler leur remboursement au-delà de 25 ans. Cela concerne tout particulièrement les futurs propriétaires qui voient leur entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l’octroi du crédit. C’est le cas notamment : 

• pour un achat dans le neuf (sur plan ou en VEFA) afin de tenir compte des délais de construction et des potentiels retards pris par le promoteur ;
• pour une acquisition dans l’ancien dont l’octroi du crédit est conditionné à la réalisation de lourds travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Un différé de remboursement s’applique alors, celui-ci pouvant, théoriquement aller jusqu’à 2 ans ;
• pour les emprunteurs bénéficiant d’un prêt aidé ou d’un prêt réglementé complémentaire visant à faciliter l’accession à la propriété (octroyé par des acteurs bancaires ayant signé une convention avec l’État). Ces dispositifs peuvent venir se cumuler à un prêt amortissable classique, étalant d’autant la période de remboursement grâce aux possibilités de différé de remboursement. Ils constituent des dérogations potentielles aux règles du HCSF avec un crédit immobilier qui peut alors s’étaler tout compris sur une période de 30 ans voire même 35 ans (même si l’emprunt n’est pas factuellement remboursé sur 30 ans du fait du décalage de remboursement). Cela peut concerner notamment le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’Accession Sociale (PAS) ou un prêt conventionné (PC) ; 
• pour les investisseurs locatifs qui disposent déjà d’un patrimoine important avec des ressources mensuelles élevées : l’étalement des remboursements sur une longue période peut être opportun pour ce type de profils puisque les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers. L’apport d’une garantie patrimoniale solide (sûreté réelle comme une hypothèque) peut alors éventuellement inciter un établissement bancaire à déroger à la durée de remboursement maximum de 25 ans. Les associés d’une SCI (société civile immobilière) ne sont par ailleurs pas soumis aux mêmes limitations qui visent à protéger les consommateurs. Ils peuvent donc potentiellement plus facilement obtenir un emprunt sur 30 ans ;
• les travailleurs transfrontaliers : enfin ceux qui souhaitent absolument emprunter sur 30 ans peuvent éventuellement solliciter cette durée d’emprunt auprès d’organismes d’étrangers qui ne sont, potentiellement, pas soumis aux règles du HCSF (Allemagne, Suisse, Luxembourg, etc.). Il leur faudra cependant bien souvent bénéficier de revenus suffisants au sein du pays de souscription.

Les avantages et inconvénients du prêt immobilier sur 30 ans

S’il est devenu très difficile d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans, cette durée d’emprunt peut se révéler pertinente pour certains profils bien spécifiques. Il est alors indispensable de connaître les avantages de cette formule mais aussi ses risques et inconvénients.

Les avantages du crédit immo à 30 ans

Emprunter sur 30 ans peut être avantageux à certains égards pour un emprunteur : 

• une limitation du montant des mensualités : l’étalement des remboursements sur une très longue période permet de réduire assez sensiblement le montant des mensualités. Cela peut donc constituer une solution pour les ménages modestes qui souhaitent malgré tout accéder à la propriété et qui étaient jusque-là limités par un taux d’endettement trop important et/ou un reste à vivre insuffisant ;
• une capacité d’emprunt potentiellement plus importante : pour ceux qui n’ont pas nécessairement besoin de réduire le montant de leur mensualité, le crédit sur 30 ans peut être l’occasion d’obtenir un plus gros montant d’emprunt. De cette façon, il est alors éventuellement possible d’acquérir une plus grande surface, une pièce en plus, un jardin ou même de se rapprocher davantage des centres-villes ; 
• une possibilité d’optimisation financière et fiscale pour les investisseurs : les investisseurs immobiliers peuvent mieux faire coïncider leurs revenus locatifs mensuels avec le montant de leur mensualité de crédit et réduire ainsi leur taux d’effort. Ils ont en outre tout intérêt à allonger le remboursement du prêt puisque les intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers.

Les limites du crédit immobilier sur 30 ans 

Emprunter sur 30 ans comporte également bon nombre d’inconvénients pour un emprunteur : 

• plus d’intérêts à payer : qui dit étalement des remboursements dit une plus grande accumulation d’intérêts et donc mécaniquement un coût global de l’opération bien plus important. Par exemple, par rapport à un prêt immobilier sur 20 ans, ce sont 10 années de plus d’intérêts d’emprunt qui sont à régler, ce qui peut faire plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros de différence ;  
• des taux d’intérêt plus élevés : plus le remboursement est allongé dans le temps et plus les taux d’intérêt (TAEG) sont généralement. Cela accroît donc d’autant plus le coût total du crédit immo ; 
• des coûts d’assurance emprunteur plus importants : l’allongement du remboursement s’accompagne de primes d’assurance de prêt à honorer plus longtemps. L’assurance emprunteur est en effet un élément indispensable pour couvrir le crédit. Sur 30 ans, les primes sont par ailleurs mécaniquement plus élevées, le risque étant supérieur pour les compagnies. N’hésitez pas à comparer les TAEA (taux annuel effectif d’assurance) et à effectuer une délégation d’assurance pour optimiser ce coût supplémentaire ; 
• un amortissement très lent : avec un emprunt sur 30 ans, vous remboursez majoritairement des intérêts pendant de nombreuses années et donc très peu de capital. Cela peut donc donner le sentiment de rembourser éternellement sans jamais en percevoir les fruits. Il y a également un risque de ne quasiment rien rembourser sur le capital en cas de revente prématurée. Vous aurez alors en grande partie seulement payé la banque en cas de revente dans le premier tiers du crédit.

Quels sont les critères à respecter pour obtenir un prêt sur 30 ans ?

Pour optimiser vos chances de pouvoir emprunter sur 30 ans, il vous faudra respecter les conditions suivantes : 

• être jeune : compte tenu de la longue durée de remboursement, il sera très difficile d’obtenir un emprunt sur 30 ans au-delà de l’âge de 35 ans pour limiter les risques liés aux aléas de vie (maladie, incapacité, décès prématuré) ; 
• une situation professionnelle stable avec des revenus suffisants, récurrents et potentiellement évolutifs (jeune cadre, ingénieur, etc.) ; 
• un taux d’endettement maîtrisé (sous les 35 %) et un reste à vivre mensuel suffisant ; 
• un comportement budgétaire responsable : les relevés de compte ne doivent pas laisser apparaître de recours fréquents au découvert bancaire, d’incidents de paiement (et donc de fichage bancaire) ou encore de dépenses inconsidérées ; 
• un apport personnel suffisant : il doit représenter au moins 10 % du montant de l’emprunt voire plus ;
• l’apport de garanties solides : compte tenu du risque supérieur de non-remboursement, des garanties permettant de couvrir au moins une grande partie de l’emprunt sont indispensables. Il s’agit le plus souvent d’une sûreté réelle pouvant être saisie en cas de défaut de remboursement (hypothèque d’un bien immobilier ou nantissement d’un produit financier) ; 
• remplir les conditions de dérogation aux critères HCSF : la majorité des dérogations accordées concernent principalement les achats de résidence principale, les primo-accédants ou l’achat de logements neufs (ou en VEFA).

Comment optimiser le coût de son financement ?

Si vous souhaitez malgré tout solliciter un prêt immobilier sur 30 ans, voici nos conseils pour obtenir un financement et optimiser son coût : 

• présenter un dossier emprunteur irréprochable avec une gestion financière rigoureuse au cours des 3 à 6 mois précédents. Soldez vos éventuels crédits déjà en cours pour optimiser votre profil ; 
• augmentez votre apport personnel : si vous le pouvez, augmentez votre apport personnel à 20 % du montant du crédit. Cela crédibilise votre demande de financement et montre votre capacité à épargner ; 
• apportez des garanties solides (hypothèque, nantissement, présence d’un co-emprunteur, etc.) ; 
• comparez les offres : simulez votre demande de crédit en ligne et sollicitez plusieurs acteurs du crédit afin de les mettre en concurrence, notamment au niveau du TAEG. Le recours à un courtier permet également de trouver plus facilement l’offre qui vous correspond ; 
• optimisez le coût de l’assurance : solliciter une assurance de prêt externe (délégation d’assurance) permet d’obtenir une couverture plus adaptée et de réduire significativement le montant des primes. Un élément déterminant quand on sait que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à un tiers du coût total du crédit ;
• tournez-vous vers les prêts aidés, notamment pour vous aider à financer d’importants travaux de rénovation dans l’ancien, un des cas de figure entrant dans les possibilités de dérogations du HCSF.