Crédit immobilier et prêt immobilier sur 35 ans : comment faire ?

Crédit immobilier et prêt immobilier sur 35 ans : comment faire ? - Illustration : Partners Finances

Est-il vraiment possible d’emprunter sur 35 ans ?

Devenir propriétaire de son bien immobilier est le rêve de nombreux ménages français. Mais face aux réalités du marché et à une conjoncture économique délicate, le financement de son projet peut se révéler complexe à mettre en place et nécessiter de nombreuses concessions.

Étaler au maximum le remboursement de son emprunt peut alors être une solution pour résoudre cette équation en réduisant considérablement ses mensualités de remboursement. Mais est-il vraiment possible d’échelonner le prêt immobilier sur une période de 35 ans ? D’une manière générale, la réponse est non. Toutefois, il peut exister quelques exceptions. 

Depuis la dernière réforme du crédit immobilier entrée en vigueur en 2022, il n’est théoriquement plus possible d’étaler le remboursement de son crédit au-delà de 25 ans. C’est le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui a fait part de ses nouvelles recommandations en la matière (décision D-HCSF-2021-7 en date du 29 septembre 2021), celles-ci étant désormais contraignantes alors qu’elles étaient jusqu’ici consultatives. 

Pour protéger les consommateurs et prévenir le surendettement, le texte prévoit un encadrement plus important des conditions d’octroi des crédits immobiliers avec deux mesures majeures : 

• la durée du crédit immobilier fixée à 25 ans au maximum (ou 27 ans en cas de différé de remboursement de 2 ans) ; 
• un taux d’endettement maximal (taux d’effort) de 35 % pour pouvoir emprunter (contre 33 % auparavant). Le taux d’endettement mesure le rapport entre les charges mensuelles récurrentes d’un emprunteur et ses revenus mensuels.

Cette décision prévoit toutefois certaines dérogations. Les banques et organismes de crédit peuvent en effet déroger à ces règles dans 20 % des dossiers si la situation l’exige et que l’emprunteur est en capacité d’honorer intégralement ses échéances. Parmi ces 20 % d’exceptions, 70 % doivent concerner l’achat d’une résidence principale dont 30 % de primo-accédants.

Les exceptions pouvant permettre d’emprunter sur 35 ans

Même s’il est pratiquement impossible d’emprunter sur 35 temps, de rares aménagements bien spécifiques peuvent permettre d’obtenir un financement au-delà de 25 ans et parfois même de se rapprocher d’une telle durée.

Le recours à des prêts aidés 

Ce type de prêts réglementés par l’État facilitent l’accession à la propriété pour les ménages modestes. Le prêt d’accession sociale (PAS) ou le prêt conventionné (PC) offrent l’opportunité d’emprunter sur 30 ans avec des possibilités d’extension jusqu’à 35 ans. Ils peuvent en outre être souscrits en complément d’un prêt traditionnel. 

Le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Action Logement permettent par ailleurs de bénéficier de différés d’amortissement qui viennent allonger la durée globale de l’opération (mais pas du remboursement) et d’une certaine façon lisser le remboursement sans dépasser le délai légal.

Les investissements immobiliers en SCI 

Pour des montages financiers réalisés via une société civile immobilière, il peut être légalement possible d’emprunter au-delà de 25 ans. Les achats immobiliers réalisés dans le cadre d’une SCI imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) ne sont en effet pas soumis aux règles du HCSF. 

L’étalement maximal des remboursements permet à des investisseurs d’optimiser leur taux d’effort et de maintenir leur capacité d’emprunt pour d’éventuelles autres opportunités à l’avenir. Il faut néanmoins pour cela disposer d’un dossier très solide avec des garanties fortes vis-à-vis du remboursement.

Les dérogations du HCSF 

Même si elles n’offrent pas la possibilité d’emprunter sur 35 ans, certaines dérogations du HCSF peuvent permettre d’étaler la durée du crédit au-delà de 25 ans. C’est notamment le cas pour un achat dans le neuf (ou en VEFA) ou pour un achat dans l’ancien avec de gros travaux de rénovation (au moins 25 % du prix du bien), ces deux configurations ouvrant droit à un différé de remboursement de 2 ans au-maximum. 

Cela peut également être le cas pour les excellents dossiers pour lesquels les établissements bancaires peuvent assouplir leurs conditions d’octroi et piocher dans leur quota de 20 %. Il peut notamment s’agir de jeunes profils avec une importante évolution professionnelle et salariale anticipée à l’avenir (ingénieurs, profils de grandes écoles), d’emprunteurs avec un important apport personnel ou encore d’emprunteurs avec un patrimoine déjà conséquent pouvant être placé en garantie.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt sur 35 ans ?

Obtenir un emprunt sur 35 ans est extrêmement difficile. Pour avoir une chance d’allonger au maximum le remboursement de son prêt, il vous faudra respecter les conditions suivantes : 

• l’âge au moment de l’emprunt et l’âge de fin de remboursement : pour limiter le risque que représente l’étalement du remboursement sur 35 ans, il faut pouvoir emprunter jeune. En empruntant avant 35 ans, vous pouvez finir de rembourser le crédit avant 70 ans, un âge où les risques de santé sont encore relativement mesurés. Une date de fin de remboursement avant le passage en retraite est également fortement conseillée pour éviter l’anticipation des banques liée à la baisse des revenus en retraite ; 
• les critères de solvabilité : votre taux d’endettement doit être inférieur à la limite de 35 % du HCSF et votre reste à vivre mensuel doit être suffisant pour vous permettre d’assumer les besoins financiers de votre foyer ;
• un dossier emprunteur irréprochable : vos relevés bancaires ne doivent faire apparaître aucun incident bancaire ni découvert. Vos revenus doivent également être récurrents et suffisants et être issus de préférence d’un emploi en CDI ; 
• un apport personnel important : l’apport personnel sert à couvrir les frais annexes liés à la vente et notamment les frais de notaire. S’il est généralement nécessaire de pouvoir apporter 10 % du montant de l’opération, l’apport personnel généralement recommandé pour un emprunt de très longue durée est plutôt d’au-moins 20 %. Cette capacité à épargner rassure en effet les établissements bancaires ; 
• une garantie solide : toujours dans l’optique de rassurer les banques face à une formule de financement à risques, l’apport d’une garantie permettant à l’établissement de recouvrer la somme prêtée est fortement recommandé. Il peut s’agir d’une hypothèque ou d’un nantissement de produit financier. 

Quel est le taux moyen d'un prêt immobilier sur 35 ans en 2026 ?

Les taux d’intérêt d’un prêt sur 35 ans sont relativement élevés. En effet, à mesure que la durée de remboursement s’allonge, les risques de non-remboursement s’accroissent du fait d’accidents de la vie qui deviennent statistiquement de plus en plus probables (accident, invalidité, maladie voire décès). Les organismes de crédit appliquent alors une majoration visant à compenser ce risque. 

Par rapport à un prêt classique sur 15 ou 20 ans, un prêt sur 35 ans peut donc coûter beaucoup plus cher. Pendant les dix premières années, l’emprunteur verse en effet majoritairement les intérêts et très peu de capital initial. Un élément qui rend donc l’emprunt sur 35 ans très rarement adapté malgré ses avantages apparents.

Quels sont les avantages et les inconvénients des crédits de longue durée ?

Le prêt sur 35 ans et plus largement les crédits de longue durée peuvent se révéler intéressants dans certaines situations. Ils présentent en effet les avantages suivants : 

• des mensualités réduites du fait de l’allongement de la durée de remboursement. Cela peut donc permettre à un emprunteur de respecter plus facilement les indicateurs de solvabilité pris en compte par les établissements de crédit (taux d’endettement sous les 35 %, reste à vivre mensuel suffisant) ; 
• une préservation de la trésorerie : avec des mensualités réduites, l’emprunteur peut conserver une certaine souplesse financière grâce à un meilleur reste à vivre. Un plus grand confort dans la gestion budgétaire du quotidien qui s’accompagne également d’une certaine latitude pour financer des projets futurs (auto, travaux voire investissement locatif) ; 
• une meilleure capacité d’emprunt : l’allongement de la durée de remboursement peut aussi offrir la possibilité d’emprunter plus et donc de revoir ses critères d’achat (plus grande surface, meilleure localisation, etc.).

Emprunter sur 35 ans présente cependant d’importants inconvénients qui limitent très sensiblement le recours à cette solution de financement : 

• des taux d’intérêt prohibitifs : avec des taux d’intérêt sensiblement plus élevés et un remboursement qui s’étale sur une très longue période, le prêt sur 35 ans peut être à l’origine d’une accumulation d’intérêts conséquente accroissant de façon très importante le coût total du crédit ; 
• un amortissement extrêmement lent : étaler le remboursement sur 35 ans signifie rembourser quasi-exclusivement des intérêts pendant les 10 premières années. Cela implique donc de conserver le bien sur le long terme puisqu’en cas de revente précoce (entre 7 et 10 ans par exemple), vous n’aurez pratiquement pas remboursé de capital initial, ce qui limite sensiblement la plus-value potentielle ;
• le poids de l’assurance : l’assurance de prêt représentant jusqu’à un tiers du coût total de l’emprunt, l’allongement du remboursement du crédit accroît donc lui aussi d’autant le coût global du prêt. Il sera également plus difficile de trouver une compagnie qui acceptera de couvrir l’emprunt sur une aussi longue durée compte tenu des risques plus importants de défaut de paiement. Des surprimes importantes ou exclusions de garantie sont alors souvent à prévoir.

Rachat de crédit sur 35 ans : est-ce possible ?

Dans le cadre d’un rachat de crédits, l’étalement du remboursement sur 35 ans peut être envisageable.

L’objectif du rachat de prêts pour un emprunteur est en effet de fusionner et de rééchelonner ses différentes dettes en cours en un nouvel emprunt unique afin de réduire le poids de ses charges mensuelles sur son budget. L’emprunteur améliore ainsi son reste à vivre mensuel en réduisant ses mensualités de remboursement, grâce à un allongement de la période de paiement qui va en revanche augmenter le coût total de l’opération.

Dans ce cadre précis, il peut alors être possible d’étaler le remboursement sur 30 ans voire 35 ans, tout particulièrement dans le cas d’un rachat de crédits hypothécaire. Il faut cependant pour cela respecter certains critères.

Quels sont les critères pour obtenir un rachat de crédits sur 35 ans ?

Pour pouvoir consolider ses différents emprunts jusqu’à 35 ans, un emprunteur doit respecter les conditions suivantes : 

• être propriétaire d’un bien immobilier : c’est la condition sine qua none pour pouvoir étaler le remboursement au-delà de 25 ans. Les organismes de crédit chercheront inévitablement à se couvrir contre un défaut de remboursement en demandant le placement d’un bien immobilier détenu en hypothèque. On parle alors de rachat de crédits hypothécaire. En cas de défaut de remboursement, le nouveau créancier disposera du pouvoir de faire saisir le bien pour se rembourser sur les fonds avancés ; 
• le montant du bien placé en garantie : le bien immobilier devant servir de garantie doit être d’une valeur vénale suffisamment importante pour respecter le ratio hypothécaire et supporter une potentielle dépréciation ; 
• l’âge de fin de remboursement : il sera bien souvent compliqué de faire racheter ses prêts si l’âge de fin de remboursement dépasse les 75 ou 80 ans, selon les organismes. Le rachat doit donc intervenir suffisamment tôt ; 
• le dossier et le profil de l’emprunteur : là encore, l’emprunteur devra être en mesure de prouver sa solvabilité et son aptitude à rembourser le nouvel emprunt unique. Il devra notamment disposer de revenus récurrents et d’une situation professionnelle stable.

Devenir propriétaire avant 36 ans : l’astuce pour étirer au maximum la durée de remboursement

Si vous souhaitez bénéficier d’un étalement maximal de votre durée de remboursement pour conserver une souplesse budgétaire ou pour préserver votre capacité d’emprunt, vous avez tout intérêt à devenir propriétaire avant 36 ans. Les avantages sont en effet nombreux : 

• les organismes de crédit seront plus enclins à accepter votre dossier puisque la date de fin d’emprunt interviendra suffisamment tôt (avant 70 ans au maximum) limitant ainsi les risques de non-remboursement liés à des aléas de santé ; 
• le coût de l’assurance emprunteur sera théoriquement limité puisque vous pourrez obtenir un taux favorable (autour de 0,10 ou 0,15 %) compte tenu de votre âge et de votre absence d’antécédents médicaux (dans la plupart des cas) ; 
• vous terminez bien souvent de rembourser votre emprunt avant votre départ en retraite : outre le confort psychologique permettant une entrée sereine dans cette nouvelle période de vie, cela vous permet de ne pas subir le poids de la baisse de revenus inhérente au départ en retraite (20 à 30 % en moyenne) ;

Pour pouvoir emprunter sur une longue durée, n’hésitez pas à contacter un courtier professionnel qui pourra vous accompagner dans vos démarches et juger de la pertinence de la démarche.