Jusqu'à quel âge peut-on faire un crédit immobilier ?

Jusqu'à quel âge peut-on faire un crédit immobilier ? - Illustration : Partners Finances

Y a-t-il un âge limite pour emprunter ?

Juridiquement, en France, il n’existe aucune limite d’âge pour souscrire à un crédit immobilier et un emprunteur peut aller voir une banque ou un organisme de crédit pour faire une demande à tout moment. 

Dans la pratique, les établissements bancaires appliquent leurs propres critères. En 2026, la majorité des banques françaises acceptent des emprunteurs seniors jusqu’à 70 ou 75 ans à la fin du prêt pour les profils standards et jusqu’à 80 ou 85 ans pour les dossiers solides présentant un apport élevé, un patrimoine important ou des revenus confortables. 

Un point souvent mal compris : ce n’est pas l’âge au moment de la demande qui est déterminant, mais l’âge à la dernière échéance. Un emprunteur de 65 ans qui souhaite un prêt sur 20 ans aura 85 ans à la fin du remboursement et ce paramètre est examiné par la banque avant tout autre. 

Emprunter avant 60 ans, un accès encore fluide

Jusqu’à 60 ans, l’obtention d’un crédit immobilier ne soulève généralement pas de difficulté liée à l’âge. Les durées de remboursement longues (20 à 25 ans) restent accessibles et les contrats groupes proposés par les banques offrent des taux d’assurance mutualisés.

La délégation d’assurance reste possible à tout âge, sous réserve de respecter l’équivalence de garanties exigées par la banque.

Depuis la loi Lemoine de 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance à tout moment, sans frais ni préavis, ce qui ouvre la possibilité de renégocier à la baisse le coût de l’assurance en cours de prêt.

Entre 50 et 60 ans, le principal frein potentiel est le passage à la retraite en cours de prêt : si le remboursement se termine après 60 ans, la banque intégrera la baisse prévisible des revenus dans l’analyse du dossier. Le recours à un prêt à paliers, avec des mensualités plus élevées pendant la période d’activité puis plus faibles à la retraite, permet d’anticiper cet écart.

Emprunter après 60 ans, des conditions plus strictes

Le départ à la retraite est synonyme de baisse de revenus par rapport à la période d’activité, ce qui signifie que le taux d’endettement et le reste à vivre baissent. Cette réduction de la capacité d’emprunt est le premier obstacle auquel font face les emprunteurs seniors.  Elle détermine directement le montant des mensualités supportables et, par extension, la durée et le montant du prêt envisageable. 

Les banques sont néanmoins de plus en plus ouvertes aux profils seniors. La pension de retraite, versée à vie, représente une régularité de revenus qui rassure les établissements prêteurs. De nombreux seniors disposent en outre d’un patrimoine bien constitué (bien immobilier remboursé, épargne, placements…) qui renforce la solidité du dossier.

Les prêts de 20 à 25 ans sont difficiles à obtenir après 60 ans. Les durées accordées sont généralement plus courtes, ce qui alourdit les mensualités pour un même montant emprunté.

Entre 60 et 70 ans, l’obtention d’un prêt immobilier reste courante pour les profils présentant des revenus stables (pension seule ou revenus complémentaires), un apport personnel et un projet d’achat calibré à la capacité de remboursement réelle. Entre 70 et 80 ans, les conditions se resserrent. Il est encore possible d’emprunter, mais avec des durées souvent réduites entre 5 et 15 ans. Certains établissements spécialisés ou certaines banques acceptent ces dossiers sur la base d’un apport élevé et de garanties solides.

La question de l’assurance emprunteur

C’est souvent le principal obstacle, plus que l’âge en lui-même. L’assurance emprunteur est demandée par les banques pour tout crédit immobilier, même si aucune loi ne l’impose formellement. Plus l’emprunteur est âgé, plus la prime augmente et plus l’âge de couverture devient un critère limitant... 

Les limites d’âge de couverture varient selon les garanties et les assureurs :

• la garantie décès est couverte jusqu’à 75 à 85 ans selon les contrats groupes et jusqu’à 90 ans en délégation ;
• la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) est généralement couverte jusqu’à 65 ou 70 ans ;
• les garanties incapacité et invalidité (ITT et IPT) ont des limites souvent fixées entre 60 et 65 ans, ce qui les rend sans objet pour un emprunteur déjà à la retraite et donc supprimables du contrat pour en réduire le coût.

Le questionnaire de santé s’applique obligatoirement au-delà de 60 ans (la suppression prévue par la loi Lemoine ne concerne que les prêts remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur). Au-delà d’un certain capital ou selon l’âge, des examens médicaux complémentaires peuvent être demandés par l’assureur qui prend en charge les frais inhérents. 

 La convention AERAS (Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permet aux plus fragiles (personnes âgées ou ayant eu un problème de santé) de trouver une assurance. Elle offre un recours aux personnes dont l’état de santé rend difficile l’accès à une assurance standard et impose aux assureurs signataires un examen approfondi du dossier avant tout refus. Elle prévoit aussi des dispositifs spécifiques de couverture partielle ou à surprime limitée.

Mettre toutes les chances de son côté

Les atouts d’un profil senior pour emprunter

Les seniors présentent des caractéristiques qui jouent en leur faveur lors de l’étude du dossier.

• L’apport personnel est souvent conséquent, construit par des années d’épargne ou la vente d’un bien. Plus celui-ci est élevé, plus le montant emprunté est réduit, ce qui diminue à la fois le coût de l’assurance et la durée de remboursement nécessaire.
• La régularité des revenus constituée par une pension de retraite versée à vie, sans aléa lié à une perte d’emploi est un réel facteur de stabilité pour la banque.

• Le patrimoine existant comme un bien immobilier déjà remboursé peut servir de garantie hypothécaire. Le prêteur prend une hypothèque sur ce bien pour sécuriser le remboursement du nouveau crédit. En cas de défaut, la banque peut procéder à la vente du bien gagé. Cette solution est efficace pour renforcer le dossier, mais engage un actif patrimonial important.

Le senior peut aussi emprunter avec une personne ayant un écart d’âge significatif pour obtenir des conditions plus favorables, notamment en termes d’assurance. Répartir la quotité sur la tête la plus jeune réduit le coût global de couverture.

Conseils pratiques pour obtenir un prêt immobilier après 60 ans

Le crédit immobilier pour les seniors est donc envisageable à tous les âges en étant à la retraite, mais il faut prendre quelques précautions pour mettre toutes les chances de son côté.

• Anticiper le projet pour allonger la durée de remboursement afin d’alléger les mensualités et faciliter l’accès à l’assurance dans de meilleures conditions ;
• calibrer le montant emprunté en évitant une demande de financement à 100 % (donc en ayant un apport personnel important) ;
• comparer les offres d’assurance pour choisir un contrat adapté au profil senior à des coûts souvent plus intéressants que le contrat groupe de la banque ;
• présenter un dossier complet et cohérent avec bulletins de pension, relevés de patrimoine et justificatifs de revenus complémentaires pour renforcer la crédibilité du projet.

Enfin, faire appel à un courtier spécialisé dans les financements immobiliers pour seniors est un gain de temps pour identifier rapidement les offres accessibles et comparer les solutions adaptées à chaque situation.

Les solutions alternatives pour les seniors

Quand le crédit immobilier classique n’est plus accessible ou trop coûteux, d’autres solutions de financement existent. Le prêt viager hypothécaire s’adresse aux propriétaires seniors qui souhaitent obtenir des liquidités sans vendre leur bien et sans mensualités à rembourser de leur vivant. Le capital et les intérêts sont remboursés au décès par la vente du bien ou par les héritiers.

Le crédit hypothécaire amortissable permet aux propriétaires de plus de 60 ans d’emprunter en adossant le prêt à la valeur de leur patrimoine immobilier, avec des mensualités adaptées à leur capacité de remboursement réelle.

Enfin, la vente à reméré permet de vendre temporairement un bien immobilier pour obtenir des liquidités, tout en conservant le droit de le racheter dans un délai fixé.