Comment soigner votre profil emprunteur pour favoriser l’accès au prêt immobilier ?
En bref
Avant de vous octroyer un crédit immobilier, la banque analyse votre profil dans le détail. Elle va notamment se pencher sur votre âge, votre situation familiale, votre emploi et vos revenus d’une manière générale. Plus vous présentez de garanties, plus les chances d’obtenir un accord de sa part sont grandes.
La nature de votre projet est également un critère de poids dans la décision de la banque. On retrouve en effet des profils emprunteurs différents selon que vous êtes primo-accédant, secundo-accédant, que vous empruntez seul ou en couple.
Qu’entend-on par profil emprunteur ?
Quand on parle de profil emprunteur, il faut comprendre les caractéristiques qui définissent un porteur de projet immobilier. Plus un profil présente de garanties (revenus confortables, apport personnel conséquent, emploi en CDI…), plus il est susceptible de rassurer les banques en vue d’obtenir un accord pour la souscription d’un crédit. À l’inverse, un profil emprunteur dit “défaillant” (absence d’apport personnel, emploi en intérim, mauvaise gestion financière…) risque de freiner la banque et d’aboutir à un refus.
Quels sont les principaux types de profils emprunteurs ?
Le primo-accédant
Un primo-accédant est un emprunteur qui désire faire l’acquisition de sa première résidence. Si l’on se prête à l’exercice du portrait-robot, on peut dire de lui :
- qu’il est plutôt jeune, souvent âgé entre 25 et 35 ans ;
- qu’il perçoit des revenus modérés, étant entré dans la vie active plutôt récemment ;
- qu’il dispose d’un apport personnel modeste ;
- qu’il recherche un bien immobilier à un coût abordable, en phase avec son budget.
Pour compenser un budget modeste et un profil pas toujours attrayant pour les banques, le primo-accédant peut avoir accès à certaines aides financières. Il peut par exemple mobiliser un PTZ (prêt à taux zéro). Ce crédit est souscrit en parallèle du prêt immobilier principal et permet de faire diminuer le montant emprunté auprès de la banque, favorisant un potentiel accord avec cette dernière.
Bon à savoir
Si vous n’êtes pas éligible à un crédit immobilier complémentaire comme le PTZ, vous pouvez toujours vous orienter vers un prêt familial. Celui-ci permet d’officialiser une dette auprès d’un membre de votre famille qui vous prête une somme d’argent à un taux d’intérêt nul ou très bas.
Le secundo-accédant
Ce profil d'emprunteur est déjà propriétaire d’un premier logement. Cela signifie le plus souvent qu’il s’agit d’une personne d’un âge plus avancé, s’appuyant sur une situation professionnelle stable et des revenus confortables. Son projet peut s’orienter vers :
- l’achat d’une résidence secondaire ;
- la vente de son bien immobilier en vue d’en acheter un autre.
Dans le premier cas de figure, le porteur de projet doit témoigner d’une épargne conséquente et de revenus importants pour se lancer dans un nouveau crédit immobilier. D’autant plus qu’il ne bénéficie d’aucune aide, contrairement à un primo-accédant. La possibilité de mettre sa résidence principale comme gage en hypothèque est toutefois un très bon moyen de rassurer les banques.
Dans le cas de figure où la vente du bien sert à financer l’acquisition d’un autre, la banque est à même de suivre l’emprunteur plus facilement. Surtout si le crédit de la résidence principale a été entièrement remboursé.
Bon à savoir
Le crédit relais est le type de prêt le plus approprié pour l’achat d’un nouveau bien immobilier. Il permet de financer ce dernier en amont de la vente de la résidence principale.
Le couple
Si un couple peut être primo-accédant ou secundo-accédant, il se démarque surtout par l’avantage de réunir deux co-emprunteurs. Autrement dit, le couple dispose théoriquement de plus de ressources pour supporter le crédit immobilier et offre ainsi plus de garanties à la banque.
Toutefois, acheter un bien immobilier à deux présente certains risques. Une séparation peut par exemple entraîner une revente anticipée du logement ou des difficultés de remboursement pour l’emprunteur qui décide de conserver la propriété.
Quels sont les critères évalués par les banques ?
Lorsqu’elle étudie votre profil emprunteur, la banque porte son attention sur certains critères en particulier.
La situation personnelle
Par situation personnelle, il faut comprendre des critères comme :
- votre âge ;
- votre situation matrimoniale (célibataire, en couple, pacsé, marié…) ;
- votre état de santé.
Ces facteurs peuvent influencer le positionnement de la banque. Par exemple, une personne retraitée et vivant seule aura plus de difficultés à obtenir un prêt immobilier qu’un couple de trentenaires.
Bon à savoir
Le questionnaire de santé n’est plus obligatoire depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. Il peut être imposé si et seulement si la part par emprunteur est supérieure à 200 000 euros et que la fin du prêt intervient après le soixantième anniversaire.
La situation professionnelle
Au-delà de la rémunération, le statut de votre contrat de travail occupe un rôle très important dans la confiance que vous accorde la banque. Être engagé en CDI apporte davantage de garanties sur votre capacité à supporter les remboursements sur le long terme. À l'inverse, un emprunteur en CDD, en intérim ou en recherche d’emploi aura plus de difficultés à convaincre les banques.
Il existe aussi le cas particulier des travailleurs indépendants, comme les auto-entrepreneurs, les commerçants ou les saisonniers. Contrairement à un emploi salarié, ce statut implique des revenus fluctuants de mois en mois.
De facto, un indépendant est soumis à des aléas de rentabilité qui peuvent freiner un établissement bancaire. Ainsi, il est d’usage pour les travailleurs libéraux de justifier d’au moins trois années d’exercice - bilans comptables à l’appui - pour attester de la bonne santé de leur activité et ainsi espérer obtenir un accord de prêt immobilier.
La situation financière
Lorsque vous montez votre dossier emprunteur, il vous est demandé de fournir vos derniers avis d’imposition ainsi que vos trois derniers relevés de comptes bancaires. Le but ? Évaluer la manière dont vous gérer votre budget au quotidien pour définir si vous avez davantage un profil prudent ou dépensier.
Si la banque réalise que vous ne parvenez jamais à épargner à la fin du mois, voire que votre solde flirte régulièrement avec le négatif, elle se montrera particulièrement vigilante. Au contraire, si vous témoignez d’un compte bancaire très bien géré, même avec des revenus modestes, vous envoyez un signal positif auprès de l’établissement prêteur.
Les revenus
Pour soutenir un crédit immobilier sur la durée, il est nécessaire d’avoir des rentrées d’argent régulières. Autrement dit, dégager un salaire suffisant pour payer les mensualités, mais aussi les charges incompressibles (impôts, factures…) et les dépenses de la vie quotidienne (courses alimentaires, loisirs…).
La banque va donc vous demander de lui fournir vos trois derniers bulletins de salaire afin de vérifier la régularité et le montant de vos revenus. Si vous percevez régulièrement des primes ou que votre entreprise pratique un 13ème mois, cela peut jouer en votre faveur et il s’agit d’un argument à faire valoir.
L’apport personnel
Un emprunteur qui présente une épargne importante envoie un signal très positif envers la banque. En mobilisant un apport personnel d’un montant élevé, elle peut légitimement supposer que :
- vous êtes un excellent épargnant, sérieux et discipliné dans la gestion de vos finances ;
- vous bénéficiez d’un soutien familial fort, votre famille pouvant vous épauler en cas de coup dur financier.
En outre, en présentant un apport personnel élevé, vous faites mécaniquement chuter le montant à emprunter à la banque pour financer votre bien immobilier, ce qui signifie des mensualités plus faibles et/ou une durée d’emprunt plus restreinte, limitant en grande partie les risques de défaillance de remboursement.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement désigne le rapport entre l’ensemble de vos revenus et de vos charges incompressibles. Plus ce taux est élevé, et plus la banque se montre réticente à l’idée de vous accorder un prêt immobilier. L’établissement prêteur calcule votre taux d’endettement théorique en se basant sur l’ensemble des informations transmises dans votre dossier emprunteur (revenus, montant des mensualités souhaitées…).
Selon les recommandations fournies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques peuvent cautionner un taux d’endettement allant jusqu’à 35 %.
Comment valoriser votre profil emprunteur ?
Plusieurs bons réflexes sont à adopter pour mettre en avant et valoriser votre profil emprunteur. Cela passe notamment par :
- le montage d’un dossier emprunteur complet et détaillé ;
- le choix d’un projet immobilier cohérent avec vos revenus ;
- une gestion budgétaire saine (mieux vaut donc éviter les dépenses extravagantes sachant que la banque passera au crible vos derniers relevés bancaires) ;
- votre capacité à épargner chaque mois, même s’il s’agit d’une petite somme.
En bref, tous les éléments qui témoignent de votre sérieux sont à mettre en avant pour valoriser votre profil emprunteur.
Bon à savoir
Pour attester de votre fiabilité, vous pouvez demander une lettre de recommandation de la part de votre ancien bailleur. Celle-ci peut rassurer les banques en donnant la preuve que vous n’avez jamais connu de retard de loyer ou d’impayé.
Comment monter votre dossier emprunteur ?
Pour étudier votre candidature à l’octroi d’un prêt immobilier, la banque vous demande un dossier emprunteur. Celui-ci doit comporter l’ensemble des pièces et justificatifs qui englobent votre projet d’acquisition. Le dossier emprunteur comporte - entre autres - les documents suivants :
- une pièce d’identité ;
- une copie du livret de famille ;
- un justificatif de Pacs ou de mariage le cas échéant ;
- le titre de propriété de votre résidence principale s’il s’agit d’une nouvelle acquisition ;
- un justificatif de domicile datant de moins de trois mois (facture d’eau, de gaz…) ;
- votre contrat de travail
- vos trois derniers bulletins de salaire ou bilans comptables si vous êtes travailleur indépendant ;
- vos deux derniers relevés d’imposition ;
- vos trois derniers relevés de compte ;
- les tableaux d’amortissement des éventuels prêts en cours ;
- tout document justifiant des revenus complémentaires.
Bon à savoir
Pour vous aider à monter un dossier emprunteur solide, vous pouvez faire appel aux services d’un courtier. Ce professionnel vous accompagne tout au long de votre projet, de la recherche de financement à la signature définitive.
Est-ce que le profil emprunteur peut évoluer avec le temps ?
Votre profil emprunteur peut bien entendu évoluer au fil des années. Il s’agit par ailleurs d’un argument de poids si vous êtes amené à chercher un nouveau prêt ou à renégocier votre crédit immobilier actuel, car vous pouvez présenter davantage de garanties si vos revenus ont augmenté, que vous avez touché une somme d’argent importante ou que vous vous êtes marié par exemple.
