Investissement locatif en étant locataire : est-ce possible et comment procéder ?

famille projet credit immobilier - Illustration : Partners Finances

Peut-on emprunter pour un investissement locatif sans être propriétaire de son logement ?

L’accès à la propriété et l’acquisition de sa résidence principale constituent un rêve pour de nombreux foyers français qui y voient un moyen de sécuriser l’avenir de leur famille. Pourtant, d’autres font le choix de rester locataire pour préserver leur capacité d’endettement à des fins d’investissement. La location de sa résidence principale pour devenir propriétaire bailleur peut même se révéler une stratégie patrimoniale particulièrement efficace à certaines conditions.

D’un point de vue légal, rien n’interdit de devenir propriétaire bailleur sans avoir acquis sa résidence principale au préalable. Chacun est en effet libre d’utiliser son épargne et sa capacité d’endettement comme il l’entend pour se constituer un patrimoine. Ce choix peut même se révéler judicieux pour les profils assez jeunes et urbains qui peuvent difficilement acquérir leur résidence principale dans les grandes agglomérations.

C’est également le cas pour les célibataires qui projettent un achat familial dans le futur mais qui souhaitent, en attendant, commencer à faire fructifier leur capital et développer leur patrimoine. 

Les banques et les établissements de crédit ont intériorisé ces nouvelles réalités de marché et sont désormais bien plus ouverts que par le passé à ce type de profils. Ils peuvent même y voir une démarche très cohérente. L’obtention d'un financement pour un tel projet est donc tout à fait accessible à condition de respecter certains critères. 

Les avantages et inconvénients de rester locataire tout en investissant.

Les avantages pour l’investisseur-locataire

Réaliser un investissement locatif sans acquérir sa résidence principale peut être une option très avantageuse à plusieurs égards : 

• une plus grande flexibilité familiale et professionnelle : le fait de ne pas être propriétaire de sa résidence principale offre plus de liberté aussi bien pour ses choix de carrière (possibilités de mobilité régionale voire internationale) que pour sa vie de famille (l'arrivée d’enfants pouvant nécessiter plus d’espace). Vous évitez ainsi les lourdeurs administratives liées à la revente d’un bien mais aussi certains frais potentiels, liés notamment aux diagnostics à effectuer à la revente ou à une mainlevée d’hypothèque ; 
• des conditions de vie potentiellement meilleures à la location qu’à l’achat : dans certaines agglomérations, les prix à l’achat sont si élevés qu’il est parfois plus intéressant de louer sa résidence principale. Vous pouvez ainsi accéder à des éléments de confort impossibles à financer à l’achat (une meilleure localisation, une pièce en plus, un balcon, une terrasse, une cave, un parking, etc.) ; 
• une constitution précoce du patrimoine immobilier : réaliser un investissement locatif sans être propriétaire au préalable permet de développer son patrimoine pratiquement dès son entrée dans la vie active. Cette démarche évite en effet d’avoir à attendre d’épargner suffisamment pour disposer d’un apport conséquent.
• une capacité d’emprunt préservée : le fait de s’endetter lourdement dans l’achat d’une résidence principale peut empêcher d’investir dans un autre projet immobilier pendant une longue période. L’investissement locatif à l’inverse nécessite souvent un budget moindre (petit appartement, studio), ce qui permet de maintenir un taux d’endettement relativement bas, à plus forte raison avec la perception de revenus fonciers qui sont pris en compte par les établissements de crédit.

Les inconvénients pour le bailleur

Un premier achat pour louer est un choix qui comporte également certains risques et inconvénients à ne pas négliger avec notamment : 

• une double charge financière : dans cette situation, vous payez à la fois votre loyer mais aussi vos charges non-récupérables sur le bien détenu (taxe foncière, éventuels travaux, etc.). Vous devez donc disposer d’une surface financière suffisante pour assumer ces flux récurrents. En cas de coup dur ou d’imprévu (par exemple des loyers impayés, une vacance locative sur le bien ou une période de chômage), vous pouvez vous retrouvez dans une situation très difficile à gérer ; 
• une capacité d’emprunt entamée si le bien n’est pas suffisamment rentable : même si les établissements de crédit prennent en compte une bonne partie de vos revenus locatifs dans le calcul de solvabilité, le coût d’achat de votre investissement peut peser sur votre aptitude financière à rembourser un futur crédit pour l’achat d’une résidence principale. Les revenus fonciers doivent donc, autant que possible, autofinancer totalement le remboursement du crédit de l’investissement locatif ; 
• une imposition à ne pas négliger : vous devez vous acquitter de la fiscalité sur les revenus fonciers. Ils sont assujettis non seulement à une imposition à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI) mais aussi à des prélèvements sociaux fixes à hauteur de 17,2 %. Des montants importants notamment si vous vous trouvez dans des tranches de TMI élevés (30 %, 41 %, 45 %). Pour réduire cette fiscalité, vous pouvez déduire certaines charges au régime réel et même créer du déficit foncier sur plusieurs exercices en réalisant des travaux dans le logement ;
• une plus-value taxée : en cas de revente du bien acquis via un investissement locatif, vous devrez vous acquitter du paiement de la plus-value, sauf si vous attendez 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La revente d’une résidence principale est à l’inverse totalement exonérée de plus-value sans délai ;
• un statut relativement précaire et potentiellement instable : en louant votre résidence principale, vous restez dépendant de la volonté du propriétaire qui peut décider de récupérer le bien à chaque fin de bail ou pour y installer un membre de sa famille. Vous n’avez pas non plus la possibilité de réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration à moins d’obtenir l’accord préalable du propriétaire.

Les conditions à remplir pour emprunter et investir sans posséder son logement principal.

Pour obtenir un financement en tant locataire-investisseur, il convient de respecter un certain nombre de critères parmi lesquels : 

• un taux d’endettement maîtrisé : c’est le principal critère de solvabilité retenu par les banques. Le taux d’endettement mesure la part des charges fixes mensuelles récurrentes (loyers, crédits, pensions versées) par rapport aux revenus mensuels (salaires, revenus locatifs). Il ne doit théoriquement pas dépasser 35 % selon les recommandations du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Pour les revenus locatifs, la banque va généralement comptabiliser “seulement” 70 à 80 % des loyers perçus afin de tenir compte de potentiels imprévus (loyers impayés, vacance locative) ; 
• un reste à vivre mensuel suffisant pour pouvoir assumer les besoins de son foyer, une fois toutes les charges fixes mensuelles payées ;  
• un saut de charges raisonnable : la différence entre le niveau de charges pré-acquisition (loyer seul) et le niveau de charges post-acquisition (loyer + prêt immobilier) doit être réduite au maximum. Un autofinancement à 100 % par les loyers est donc à rechercher autant que possible ; 
• une situation professionnelle stable (en CDI de préférence) et des revenus récurrents afin de s’assurer que vous êtes en mesure d’honorer vos mensualités de crédit, même en cas de coup dûr sur l’investissement locatif (vacance locative, loyers impayés) ; 
• un apport personnel suffisant : vous devez disposer d’un apport au moins égal à 10 % du montant de l’emprunt pour couvrir au moins les frais de notaire (le financement à 110 % par la banque étant désormais pratiquement impossible à obtenir). Vous devez également être en mesure de disposer d’une petite épargne après l’achat pour faire face à de potentiels imprévus ; 
• une gestion financière rigoureuse : vos relevés de compte doivent faire apparaître une gestion responsable de votre budget avec notamment une absence d’incident de paiement, de recours au découvert bancaire ou de dépenses irraisonnées. La capacité à thésauriser est également fortement appréciée par les banques, même s’il ne s’agit que d’un virement de 50 ou 100 € par mois sur un livret d’épargne.

Quelles sont les conditions pour que cet investissement soit rentable ?

Acheter pour louer peut être une démarche très pertinente à condition que certaines conditions soient réunies, notamment sur la nature du bien acquis :

• une sélection rigoureuse du bien : l’investisseur doit cibler un emplacement permettant de bénéficier d’une rentabilité brute élevée (d’au-moins 6 % voire plus) lui permettant de se rapprocher de l’autofinancement. La ville ciblée doit également présenter une tension locative importante pour éviter la vacance locative, le pire ennemi de l’investisseur. Les villes moyennes et dynamiques sont donc à privilégier, et notamment celles bénéficiant d’une économie florissante et d’un réseau de transport développé. Les villes étudiantes sont également idéales pour limiter la vacance locative ;
• les revenus tirés de l’activité locative doivent idéalement permettre d’assumer le remboursement du crédit chaque mois mais aussi le règlement des autres frais (charges de copropriété, assurance PNO, assurance emprunteur, taxe foncière, éventuelle garantie de loyers impayés, etc). Dans l’idéal, la mensualité de crédit ne doit pas excéder 70 % du montant du loyer, les 30 % restant permettant de payer les différents frais sans impacter sa capacité d’emprunt pour un autre achat éventuel ; 
• une fiscalité optimisée : les revenus locatifs étant imposés, il convient de bien choisir son régime fiscal. La location meublée (LMNP ou LMP) au régime réel est à privilégier pour espérer pouvoir louer le bien plus cher et pour pouvoir déduire de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges locatives, etc.) voire même créer du déficit foncier sur plusieurs exercices. Elle permet en outre de procéder à l’amortissement comptable du bien ainsi que du mobilier. Autant d’éléments qui peuvent permettre de réduire considérablement son assiette fiscale voire de ne pas payer d’impôts sur plusieurs exercices ; 
• un achat au bon prix : pour optimiser le montant de vos mensualités, il vous faut trouver un prix au m² dans la fourchette basse du quartier concerné. N’hésitez donc pas à négocier. L’idéal est de rechercher des biens avec travaux pour faire une offre sous les prix du marché et déduire pendant plusieurs années le chantier réalisé de ses revenus locatifs ; 
• une gestion locative à anticiper : la mise en location peut impliquer certains frais d’agence pour la gestion des problèmes du quotidien mais aussi pour les formalités d’entrée et de sortie des locataires. Ces coûts doivent être anticipés à moins que vous ne disposiez de suffisamment de temps pour pouvoir gérer ces problématiques vous-même sans passer par une agence.

Les démarches concrètes pour réaliser un investissement locatif dans ce contexte.

Voici la marche à suivre pour concrétiser votre projet d’investissement locatif en restant locataire de votre résidence principale : 

1. Estimez votre capacité d’emprunt à partir notamment de vos revenus et de votre taux d’endettement (vous pouvez faire appel à un courtier). Avec une enveloppe budgétaire définie, vous pourrez mieux orienter votre recherche ; 
2. Choisissez une ville et un quartier où investir. Ne vous contentez pas des villes proches de vous mais ciblez avant tout le potentiel de rentabilité à long terme (villes étudiantes, villes moyennes dynamiques qui restent abordables) ; 
3. Optez pour un type de bien en particulier : le plus souvent, les logements les plus rentables restent les petites surfaces, du studio jusqu’au T2. Vous pouvez toutefois, si vos finances vous le permettent, acheter plus grand pour proposer ensuite le bien à la colocation, ce qui peut vous permettre potentiellement de louer plus cher. Vous avez également la possibilité d’investir dans des résidences services (résidences étudiantes, résidences senior) qui offrent des prestations sur mesure mais avec des charges beaucoup plus élevées ;
4. Sollicitez un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement de crédits. Comparez les offres sur un simulateur de crédit immobilier en ligne afin d’identifier rapidement les meilleures conditions d’emprunt. Après avoir transmis votre dossier emprunteur, recevez l’accord de la banque suite à l’analyse de solvabilité et retournez le contrat signé pour obtenir le déblocage des fonds ; 
5. Procédez à l’acquisition du bien devant le notaire ; 
6. Choisissez le régime fiscal le plus adapté pour votre profil (location nue ou meublée). La location meublée (LMNP) vous permettra de louer plus cher et d'amortir comptablement le bien avec le régime réel même si elle nécessite des formalités comptables et administratives plus importantes ; 
7. Réalisez de potentiels travaux pour optimiser par la suite le prix du loyer et créer du déficit foncier ; 
8. Mettez votre bien en location, percevez vos loyers et remboursez votre crédit en parallèle ;
9. Optimisez votre fiscalité chaque année en déduisant vos charges, en créant du déficit foncier et en procédant à l’amortissement du bien et du mobilier.

Les erreurs à éviter et les conseils pour réussir cet investissement.

Voici nos conseils pour éviter les pièges de l’investissement locatif et faire fructifier votre patrimoine tout en restant locataire :

• choisissez le bien de façon totalement objective : Soyez factuel et comparez notamment l’attractivité du quartier, le prix au m², la surface, la tension locative du quartier pour anticiper de la façon la plus précise possible votre future rentabilité ; 
• ne négligez pas les charges récurrentes du logement qui peuvent venir grignoter sensiblement votre rentabilité (charges de copropriété, travaux prévus dans la copro, taxe foncière qui augmente régulièrement, etc.) ; 
• ne surestimez pas les revenus locatifs : Prévoyez donc une marge de manœuvre pour vos calculs de rentabilité en intégrant au moins 2 à 3 semaines par an de vacance locative ; 
• ne sous-estimez pas les travaux de rénovation et l’impact du DPE : si les travaux peuvent vous permettre d’optimiser sensiblement votre fiscalité, un appartement en trop mauvais état peut vite se transformer en gouffre financier ;
• ne cherchez pas à rembourser votre crédit trop vite si vous avez un projet d’achat de résidence principale à court ou moyen terme : des mensualités trop élevées vont considérablement votre capacité d’emprunt. Visez donc plutôt des mensualités plus en rapport avec vos revenus locatifs (et même légèrement inférieures pour maintenir un cash-flow positif malgré les frais).

Existe-t-il des aides ou dispositifs spécifiques pour les locataires investisseurs ?

Non, les aides publiques à l’achat sont exclusivement réservées à l’acquisition d’une résidence principale (prêt à taux zéro par exemple). 

Toutefois, certains dispositifs peuvent être utilisés, non pas directement pour l’achat mais plutôt dans le cadre de la gestion locative : 

• les dispositifs de défiscalisation permettant de mettre en location un bien pendant une certaine durée moyennant une réduction d’impôts pendant cette période ; 
• la location meublée au régime réel pour pratiquer l’amortissement comptable du bien et du mobilier et ainsi réduire ses impôts ; 
• les aides à la rénovation pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique (MaPrimeRénov’ propriétaire bailleur, CEE, TVA à 5,5 % ou encore éco-PTZ) ; 
• la garantie Visale d’Action Logement qui permet de vous couvrir en cas d’impayé d’un locataire éligible de moins de 30 ans.