La vente à réméré : une solution face à la crise ?

Chef d'entreprise pensant a la vente à réméré - Illustration : Partners Finances

Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?

La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, est une opération par laquelle un propriétaire cède un bien immobilier à un acquéreur, tout en se réservant le droit de le racheter dans un délai déterminé. Pendant toute cette période, le vendeur peut continuer à occuper le logement moyennant le versement d’une indemnité d’occupation.

Ce mécanisme permet d’obtenir rapidement des liquidités à partir d’un patrimoine immobilier déjà constitué, sans passer par un crédit classique. Il s’adresse à des personnes physiques ou morales confrontées à un besoin urgent de trésorerie pour par exemple :

• solder des dettes ;
• éviter une saisie immobilière ;
• financer un projet professionnel.

Juridiquement, l’opération constitue une vente réelle et non un prêt déguisé. La propriété du bien est effectivement transférée à l’acquéreur dès la signature de l’acte, sous une condition résolutoire : si le vendeur exerce sa faculté de rachat dans le délai fixé, la vente est rétroactivement annulée et la propriété revient au vendeur initial.

Le cadre légal de la vente à réméré

La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil qui fixe les règles précises destinées à protéger les deux parties.

• L’article 1659 définit le principe même de l’opération. La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de certains frais.
• L’article 1660 fixe la durée maximale du contrat à cinq ans. Si l’acte prévoit une durée supérieure, celle-ci est automatiquement ramenée à ce plafond légal, sans possibilité de prolongation, y compris par décision de justice.
• L’article 1673 précise les conditions financières du rachat. Le vendeur qui utilise cette faculté doit rembourser non seulement le prix principal, mais aussi les frais et les coûts de la vente, ainsi que les réparations nécessaires ou les travaux ayant augmenté la valeur du bien.

La jurisprudence encadre strictement cette opération afin d’éviter toute requalification en prêt déguisé assorti d’une garantie hypothécaire, ce qui contournerait les règles protectrices du crédit immobilier. Pour être valable, la vente doit être réelle, la propriété effectivement transférée et le vendeur doit conserver un véritable choix entre le rachat, la revente à un tiers ou la perte définitive du bien au terme du délai.

L’opération doit être obligatoirement formalisée par un acte authentique devant notaire, comme pour toute cession immobilière classique. Cet acte précise :

• le prix de vente ;
• la durée de la faculté de rachat ;
• le montant de l’indemnité d’occupation ;
• les conditions précises du rachat.

Quels biens sont concernés ?

Le patrimoine mobilisé peut être de deux types : 

• le patrimoine mobilier est peu fréquent et concerne des biens meubles de grande valeur : voiture, tableau de maître, bijoux…
• les biens immobiliers, qui sont plus courants qu’il s’agisse du domicile principal ou d’une résidence secondaire (maison ou appartement), d’un immeuble, d’un hôtel, d’un local commercial, d’un terrain à bâtir ou de terres cultivables.

À qui s’adresse la vente à réméré ?

La vente à réméré s’adresse à toute personne physique ou morale, propriétaire d’un bien de grande valeur (généralement immobilier), souhaitant convertir du patrimoine en liquidités.

• Un chef d’entreprise qui souhaite financer un projet de développement ou de reprise de son activité peut vendre à réméré un bien personnel et éviter d’attendre l’issue d’une demande de financement bancaire classique.
• Les particuliers peuvent utiliser la vente à réméré pour solder leurs dettes et éviter la vente forcée de leur logement.
• Les investisseurs et propriétaires disposant d’un patrimoine constitué, sans être en difficulté avérée, peuvent mobiliser de cette manière une partie de la valeur de leur bien immobilier sans recourir à un crédit hypothécaire classique, par exemple pour saisir une opportunité d’investissement.

Comment fonctionne une vente à réméré ?

La transaction est obligatoirement effectuée via un acte authentique devant un notaire, comme pour une cession classique, qui contiendra toutes les clauses et garanties, dont la possibilité pour le vendeur de racheter le bien vendu au prix initialement fixé auquel s’ajoutent les divers frais d’opération. Cet acte précise donc les engagements de chaque partie, ainsi que le délai de la revente.

Quelles sont les étapes d’une vente à réméré ?

1. Votre dossier est étudié par un analyste. La situation financière et patrimoniale est examinée et le bien immobilier fait l’objet d’une expertise destinée à en établir la valeur vénale réelle.
   
   
2. La vente de votre bien à un investisseur est fixée par un acte notarié, pour une durée déterminée, allant de 12 à 60 mois (5 ans maximum).
   
   
3. Le vendeur perçoit le montant de la vente (généralement inférieur à la valeur vénale du bien pour tenir compte du risque pris par l’investisseur ou l’acquéreur). Cette décote doit être clairement justifiée dans l’acte notarié.
   
   
4. Pendant toute la durée du contrat, vous continuez d’occuper votre bien en contrepartie d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée dans l’acte.  Il ne s’agit juridiquement pas d’un loyer, mais rémunère le droit de jouissance du bien pendant la période de réméré.
   
   
5. Durant le délai fixé, vous bénéficiez d’une faculté exclusive et irrévocable de racheter ou revendre votre bien. Concrètement, outre la jouissance de votre domicile, deux options supplémentaires s’offrent à vous :

• soit vous rachetez votre bien au prix convenu et fixé dans l’acte notarié, auquel s’ajoutent les frais de l’opération, sitôt que votre situation financière le permet (par exemple, vous n’êtes plus fiché à la Banque de France et pouvez de nouveau contracter un prêt pour le rachat, ou vous avez récupéré de la trésorerie car votre investissement dans votre entreprise s’est avéré payant…) ;
• soit vous le revendez à un tiers et conservez la plus-value à l’issue de la revente.

Si aucune des deux options n’est exercée avant l’expiration du délai, la vente devient définitive et le vendeur perd alors la propriété du bien de manière irrévocable.

Les avantages et les risques de la vente à réméré

Les avantages de la vente à réméré sont nombreux :

• un accès rapide à des liquidités ;
• une accessibilité pour des profils exclus du crédit, par exemple pour les foyers fichés à la Banque de France ou en procédure de surendettement, puisque la vente à réméré est possible même dans ces cas-là ;
• le maintien dans les lieux pour le vendeur, ce qui évite un déménagement dans une période déjà difficile ;
• la possibilité d’utiliser les fonds pour solder les dettes en cours et stopper une procédure de saisie immobilière déjà engagée ou sortir du surendettement.

La vente à réméré comporte aussi des risques à ne pas négliger :

• la perte définitive du bien si le vendeur ne parvient pas à réunir la somme nécessaire au rachat avant l’expiration du délai légal de cinq ans ;
• une décote sur la valeur du bien, le prix de vente initial étant généralement inférieur à la valeur vénale réelle du bien, pour tenir compte du risque pris par l’investisseur (cet écart représente le coût réel de l’opération, à comparer avec les alternatives possibles) ;
• le coût cumulé de l’indemnité d’occupation, versée mensuellement durant toute la durée du contrat, s’ajoute au coût global et peut représenter une somme significative ;
• la requalification de la vente en prêt déguisé, si les conditions ne respectent pas l’équilibre exigé par la jurisprudence (absence de réel transfert de propriété, indemnité d’occupation disproportionnée, faculté de rachat illusoire…), avec des conséquences juridiques lourdes pour l’acquéreur comme pour le vendeur ;
• une complexité de mise en œuvre, car l’opération nécessite plusieurs étapes (expertise du bien, recherche d’un investisseur, rédaction de l’acte notarié…).

Les alternatives à la vente à réméré

D’autres solutions existent pour faire face à un besoin de trésorerie.

• Le rachat de crédits, lorsque la difficulté provient d’un endettement excessif, mais que l’accès au crédit reste possible. Il consiste à regrouper plusieurs prêts en un seul, avec une mensualité unique, en contrepartie d’un allongement de la durée de remboursement et d’un coût total plus élevé.
• Le prêt hypothécaire ou le prêt de trésorerie hypothécaire permet d’obtenir des liquidités en mettant le bien immobilier en garantie, sans transfert de propriété, contrairement à la vente à réméré. Il suppose néanmoins de ne pas être en situation de fichage bloquant à la Banque de France.
• Le prêt viager hypothécaire est réservé aux propriétaires seniors pour obtenir des liquidités en garantissant l’emprunt par le bien immobilier, sans mensualités à verser du vivant de l’emprunteur.
• La vente classique avec relogement, lorsque le maintien dans les lieux n’est pas impératif, permet d’éviter la complexité et les risques propres à la vente à réméré.

Avant de vous engager dans une vente à réméré, un courtier peut vous aider à étudier l’ensemble des solutions disponibles.