Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?

Maison avec plusieurs taux pour les différents types de prêt immobilier - Illustration : Partners Finances

Pourquoi existe-t-il plusieurs types de prêt immobilier ?

Tous les projets immobiliers ne se financent pas de la même manière, et c’est précisément pour cela qu’il existe plusieurs types de prêts. Un achat de résidence principale, par exemple, n’implique pas les mêmes enjeux qu’un investissement locatif ou qu’un achat-revente. De la même manière, un emprunteur avec des revenus réguliers et une visibilité à long terme n’a pas les mêmes besoins qu’un profil plus mobile ou en début de parcours professionnel.

En pratique, la diversité des prêts immobiliers permet :

• d’adapter le financement à la nature du projet ;
• de tenir compte du niveau de revenus et de stabilité professionnelle ;
• de trouver un équilibre entre sécurité, flexibilité et coût du crédit.

Le prêt immobilier amortissable classique

Le prêt amortissable reste la référence en matière de crédit immobilier, car il répond à la majorité des situations.

Comment fonctionne un prêt amortissable ?

Avec un prêt amortissable, vous remboursez chaque mois :

• une partie du capital emprunté ;
• une part d’intérêts.

Au fil du temps, le capital diminue progressivement, ce qui réduit mécaniquement la charge d’intérêts. À la fin du crédit, la dette est intégralement remboursée.

Pourquoi les banques privilégient ce type de prêt ?

Du point de vue bancaire, le prêt amortissable est sécurisant. Le risque diminue à mesure que le capital est remboursé. Pour l’emprunteur, c’est aussi un cadre simple, qui facilite la projection sur le long terme. C’est pour cette raison qu’il est quasi systématique pour :

• l’achat d’une résidence principale ;
• un premier achat immobilier ;
• un projet de construction.

Avantages et limites du prêt amortissable

Son principal avantage est la visibilité : vous connaissez à l’avance la durée, les mensualités et le coût du crédit. En contrepartie, les mensualités sont généralement plus élevées qu’avec certains montages plus spécifiques. Sur les premières années, la charge d’intérêts reste importante, ce qui peut peser sur le coût global du crédit si la durée est longue.

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est une déclinaison très répandue du prêt amortissable.

Principe du taux fixe

Avec un prêt à taux fixe, vous savez exactement où vous allez :

• le taux d’intérêt est déterminé dès la signature du contrat et reste identique pendant toute la durée du prêt ;
• les mensualités ne changent pas, même si les taux du marché évoluent.

Dans quels cas le taux fixe est-il le plus adapté ?

Le taux fixe est particulièrement adapté si vous souhaitez :

• sécuriser votre budget sur la durée ;
• éviter toute incertitude financière liée à une hausse des taux ;
• emprunter sur une durée de 20 ans ou plus.

Taux fixe : points forts et points de vigilance

Le taux fixe est souvent le choix privilégié pour un projet de résidence principale, lorsque la priorité reste la stabilité financière. En revanche, il ne permet pas de profiter automatiquement d’une baisse des taux. Pour cela, il faut envisager une renégociation ou un rachat de crédit, avec des frais à la clé.  

Le prêt à taux variable

Le prêt à taux variable repose sur une approche plus dynamique du financement.

Fonctionnement du taux variable

Le taux évolue en fonction d’un indice de référence. Les mensualités peuvent donc augmenter ou diminuer au cours du temps, selon la conjoncture économique. Cette variabilité peut permettre de démarrer avec un taux plus bas qu’un taux fixe.

Le rôle du taux capé  

Pour encadrer les variations, certaines banques proposent un taux variable « capé ». Le taux ne peut alors pas dépasser un plafond défini à l’avance. Objectif : éviter les dérives excessives en cas de retournement des marchés.

À quels profils s’adresse ce type de prêt ?

Le taux variable s’adresse surtout à des emprunteurs :

• avec une marge financière suffisante ;
• capables d’absorber une éventuelle hausse de mensualité ;
• qui envisagent une revente à moyen terme.

Le prêt relais pour acheter avant d’avoir vendu

Le prêt relais est conçu pour financer un nouvel achat immobilier sans attendre la vente du bien actuel.

Principe du prêt relais

Ce type de prêt permet d’accompagner un changement de logement :

• la banque avance une partie de la valeur estimée du logement à vendre, généralement entre 60 et 80 % de la valeur du bien actuel ;
• chaque mois, vous ne versez que les intérêts d’emprunts et la cotisation d’assurance emprunteur ;
• l’avance est payée lorsque le logement est effectivement vendu.   

Dans la pratique, il existe plusieurs formes de prêt relais :

• le prêt relais « sec » lorsque le nouveau logement est acquis à un montant inférieur ou égal que celui vendu (sans crédit complémentaire) ;
• le prêt relais « adossé », combiné à un prêt immobilier classique quand votre futur bien est plus cher que l’actuel en vente.  

Les risques à anticiper avant de s’engager

Le principal risque concerne le délai ou le prix de vente du bien. Si la vente tarde ou se fait à un montant inférieur à celui prévu, l’équilibre financier peut être fragilisé. La faisabilité du prêt relais repose principalement sur :

• la valeur réelle du bien à vendre ;
• le délai estimé de vente ;
• la capacité de l’emprunteur à supporter une double charge temporaire.

Le prêt in fine

Le prêt in fine répond à une logique bien différente d’un prêt classique.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

Pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital est payé en une seule fois à l’échéance, généralement grâce à une épargne constituée en parallèle.

Pour quels types d’investissements

Ce type de prêt est principalement utilisé dans le cadre de l’investissement locatif, souvent pour des raisons fiscales ou patrimoniales.

Avantages et limites du prêt in fine

Le prêt in fine permet :

• de réduire les mensualités ;
• d’optimiser certains montages fiscaux ;
• de préserver la trésorerie pendant la durée du prêt.

En revanche, il suppose une capacité d’épargne suffisante pour rembourser le capital à terme.

Les prêts aidés et réglementés

Les prêts aidés ne financent jamais un projet immobilier à eux seuls : ils viennent toujours compléter un prêt principal, souvent à des conditions plus avantageuses (taux réduit, absence d’intérêts, frais limités).

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro permet de financer une partie de l’achat sans payer d’intérêts, sous conditions de ressources et de localisation du logement. Pour en profiter, il faut répondre à certains critères :

• financer l’achat ou la construction d’une résidence principale ;
• ne pas dépasser certains plafonds de revenus, variables selon la zone géographique et la composition du foyer ;
• emprunter sur une durée maximale de 25 ans ;
• être primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale dans les deux dernières années qui précèdent la demande de PTZ.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale sert à financer une résidence principale, avec ou sans travaux. À la différence du PTZ, ce prêt peut financer l’intégralité de l’achat. Il s’adresse aux ménages modestes et présente plusieurs spécificités :

• une durée de remboursement qui se situe entre 5 et 30 ans ;
• un taux d’intérêt plafonné, souvent inférieur à celui d’un prêt classique ;
• des plafonds de ressources à respecter.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est un prêt réglementé par l’État, mais accessible sans condition de ressources. Il est accordé par des établissements ayant passé une convention avec l’État.

Il permet de financer :

• l’achat d’une résidence principale ;
• la construction ;
• des travaux d’amélioration ou d’agrandissement.

Ses caractéristiques principales :

• un taux d’intérêt plafonné ;
• des durées de remboursement encadrées ;
• la possibilité, sous conditions, de bénéficier de certaines aides au logement.

Le prêt conventionné est souvent utilisé comme complément lorsque le ménage dépasse les plafonds du PAS ou du PTZ, tout en recherchant un cadre réglementé.

Le prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement est directement lié à la détention d’un plan d’épargne logement. Après une phase d’épargne minimale (en durée et en montant), le titulaire peut obtenir un prêt à un taux connu à l’avance, fixé lors de l’ouverture du PEL. Ce prêt peut financer :

• l’achat d’un logement ;
• la construction ;
• certains travaux.

Le principal avantage du prêt PEL est la visibilité : le taux est garanti, indépendamment de l’évolution des marchés. En revanche, son montant est souvent limité et dépend des droits acquis pendant la phase d’épargne.  

Les prêts aux fonctionnaires et prêts des collectivités

Certains emprunteurs peuvent accéder à des prêts spécifiques, liés à leur statut professionnel ou à leur employeur. C’est notamment le cas :

• des fonctionnaires, via des dispositifs proposés par certaines administrations ou mutuelles ;
• des salariés du secteur privé, avec le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement), sous conditions ;
• de certaines collectivités territoriales, qui proposent des aides locales à l’accession.

Ces prêts sont souvent :

• accordés à des conditions avantageuses ;
• cumulables avec un prêt principal et d’autres prêts aidés ;
• soumis à des critères précis (ancienneté, type de bien, localisation).

Les modalités de remboursement et options possibles

Au-delà du type de prêt immobilier, les modalités de remboursement peuvent fortement modifier la souplesse du financement et le coût total du crédit.

Le prêt modulable

Le prêt modulable permet d’augmenter ou de diminuer vos mensualités en cours de remboursement, dans des limites définies au contrat. Cette option offre une vraie marge de manœuvre si vos revenus évoluent, à la hausse comme à la baisse.

Le prêt à paliers

Le prêt à paliers prévoit des mensualités qui évoluent par étapes au fil du temps, selon un calendrier fixé dès la signature. Il est souvent utilisé lorsque l’emprunteur anticipe une augmentation progressive de ses revenus.

Le prêt multilignes

Le prêt multilignes consiste à combiner plusieurs prêts distincts au sein d’un même financement immobilier. Chaque ligne de prêt possède ses propres caractéristiques : taux, durée, modalités de remboursement. Ce montage est très courant lorsqu’un projet comprend :

• un prêt principal amortissable ;
• un ou plusieurs prêts aidés (PTZ, PAS, prêt employeur, etc.).

Peut-on combiner plusieurs types de prêts immobiliers ?

Oui, et c’est même une pratique très courante dans le financement immobilier.

Le montage multi-prêts

Un financement immobilier repose rarement sur un seul prêt. Il est fréquent de combiner un prêt principal amortissable avec un ou plusieurs prêts complémentaires, notamment lorsqu’un emprunteur est éligible à des dispositifs aidés ou réglementés. Concrètement, un montage multi-prêts peut associer :

• un prêt amortissable à taux fixe ou variable ;
• un prêt aidé ;
• un prêt issu de l’épargne logement (PEL) ou un prêt employeur, en complément. 

Les avantages d’un financement combiné

Associer plusieurs types de prêts permet avant tout d’optimiser le financement sans augmenter le risque. Les principaux avantages d’un financement combiné :

• optimiser le coût total du crédit ;
• adapter les échéances à la capacité de remboursement réelle du foyer ;
• lisser les mensualités dans le temps, notamment lorsque certains prêts sont différés ou de durée plus courte. 

Les points de vigilance

Multiplier les prêts ne doit pas faire perdre de vue la lisibilité du financement. Chaque ligne de crédit a son propre calendrier de remboursement, ce qui peut complexifier la gestion si le montage n’est pas bien structuré dès le départ. Avant de valider un financement combiné, il est essentiel de :

• vérifier la durée globale du financement, et pas seulement celle du prêt principal ;
• raisonner en coût total cumulé ;
• anticiper les remboursements dans le temps. 

Comment choisir le bon type de prêt immobilier selon son projet ?

Il n’existe pas de « meilleur » prêt immobilier. Le bon type de prêt est celui qui s’adapte à votre projet et à votre situation financière.

Résidence principale, secondaire ou investissement locatif

La nature du projet immobilier est le premier critère de choix. Un achat de résidence principale vise avant tout la stabilité et la sécurité budgétaire. À l’inverse, un investissement locatif obéit à une logique de rentabilité et d’optimisation financière.

Concrètement :

• pour une résidence principale, le prêt amortissable à taux fixe reste la solution la plus utilisée, car il offre une visibilité totale sur les mensualités et la durée ;
• pour un investissement locatif, certains montages spécifiques (prêt in fine, combinaison de prêts) peuvent être envisagés, notamment pour adapter la trésorerie ou la fiscalité ;
• pour une résidence secondaire, l’établissement bancaire privilégie souvent des prêts classiques, avec des conditions parfois plus strictes sur l’apport et l’endettement. 

Durée, taux et mensualité

Choisir un prêt immobilier ne se limite pas à rechercher la mensualité la plus basse.
Une durée plus longue réduit la charge mensuelle, mais augmente mécaniquement le coût total du crédit. À l’inverse, une durée courte limite les intérêts, mais exige une capacité de remboursement plus élevée. Il est donc essentiel d’arbitrer entre :

• la durée du prêt, en tenant compte de votre âge et de vos projets futurs ;
• le type de taux (fixe ou variable), selon votre tolérance au risque et les garanties (hypothèque, caution, etc.);
• le niveau de mensualité, compatible avec votre budget actuel et futur. 

Capacité d’emprunt et reste à vivre

Le choix du prêt doit toujours être cohérent avec votre capacité d’emprunt réelle. Au-delà du taux d’endettement, les banques analysent de plus en plus le reste à vivre, c’est-à-dire la somme disponible une fois les charges fixes payées.

Le rôle de l’accompagnement dans le choix du prêt immobilier

Face à la diversité des solutions, être bien accompagné fait souvent la différence. Un courtier expert en crédit immobilier peut notamment :

• vous orienter vers les types de prêts réellement adaptés à votre profil ;
• identifier les prêts aidés ou réglementés mobilisables ;
• consolider un dossier de demande de prêt ;
• négocier un financement avec les meilleures conditions.