Post-financement immobilier : comment obtenir son financement après l’achat ?
En bref
Le post-financement immobilier est une forme particulière de crédit qui intervient après l’achat d’un bien immobilier (financement a posteriori). Généralement attribué dans les mêmes conditions qu’un prêt immobilier classique, il est utilisé après un paiement au comptant (via des fonds propres ou un prêt familial) afin de renflouer l’épargne de l’acheteur :
- le crédit post-financement présente un intérêt tout particulier dans un marché immobilier ultra-tendu avec un nombre d’acheteurs important pouvant faire des offres au prix ;
- il permet de se démarquer grâce à une disponibilité immédiate des fonds là où les autres acheteurs sont soumis à des conditions suspensives liées à l’octroi du crédit ;
- il peut également permettre d’intégrer une trésorerie complémentaire, par exemple pour la réalisation de travaux ou pour bénéficier d’une plus grande souplesse budgétaire après avoir mobilisé son épargne ;
- le financement a posteriori doit être conclu dans les 6 mois suivant la transaction et le bien ne doit pas faire l’objet d’une hypothèque ;
- le post-financement immobilier est peu utilisé du fait du faible nombre de personnes disposant des fonds suffisants pour acheter un bien comptant ;
- les banques sont en outre relativement frileuses à accorder à cause des risques de blanchiment d’argent associés ;
- des contrôles poussés sont ainsi effectués pour s’assurer de la traçabilité des fonds.
Définition du post-financement immobilier : de quoi parle-t-on ?
Le post-financement immobilier est un crédit obtenu après l’achat d’un bien immobilier (dans les 6 mois suivant la transaction). Après que l’acheteur ait acquis le bien au comptant, soit directement sur ses deniers personnels soit grâce à un financement obtenu auprès de son entourage (prêt familial, prêt amical). Il prend donc la forme d’un prêt immobilier venant a posteriori de l’acquisition immobilière d’où l‘appellation souvent utilisée de financement a posteriori.
Le post-financement immobilier présente un intérêt majeur sur le marché immobilier, où le fait de disposer des fonds sans condition est un atout décisif pour se distinguer des offres d’autres acquéreurs. Un vendeur se tournera en effet la plupart du temps vers l’offre d’un acheteur bénéficiant de liquidités immédiates par rapport à d’autres offres soumises à l’incertitude d’une potentielle clause suspensive du crédit immobilier.
Son utilisation peut également se justifier par des délais trop courts pour obtenir un prêt immobilier ou par une situation professionnelle fluctuante au moment de l’achat rendant le recours au crédit plus difficile (période d’essai pour un CDI par exemple). Cette forme de crédit permet alors d’accélérer le processus d’achat.
Le financement a posteriori peut aussi répondre à d’autres projets, par exemple pour réaliser des travaux, aménager son logement après l'achat (ameublement, décoration, électroménager) ou tout simplement pour retrouver une certaine marge de manœuvre après avoir mobilisé une grande partie de son épargne.
Bon à savoir :
Le post-financement est dans les faits peu utilisé pour deux raisons majeures :
- très peu d’acquéreurs ont la surface financière nécessaire pour acheter un bien immobilier au comptant ;
- les établissements bancaires peuvent être réticents à cette formule du fait des risques de blanchiment qui y sont associés.
Comment différencier post financement et refinancement ?
Bien que parfois confondus, les termes post-financement et refinancement recouvrent pourtant des réalités très différentes :
- le post-financement consiste à financer une dépense déjà effectuée sur ses fonds propres. Il intervient donc après l’achat pour renflouer la trésorerie de l’acquéreur. Il peut également être utilisé pendant une phase de transition, par exemple dans le cadre d’une opération d’achat/vente plus ou moins simultanée ;
- le refinancement (ou rachat de crédits) intervient lui en cours de contrat de prêt afin de fusionner les emprunts contractés et de bénéficier ainsi de conditions plus favorables (taux d’intérêt unique plus avantageux, mensualités réduites).
Les avantages et inconvénients du post-financement pour l’emprunteur
Le post-financement immobilier peut être avantageux pour un acquéreur de bien immobilier. Il comporte également certains risques et inconvénients à bien anticiper au préalable avant d’y recourir.
Les avantages du crédit post-financement immobilier
Le principal avantage du financement a posteriori tient évidemment à son rôle de facilitateur de transaction. En décalant l’octroi du crédit après la vente, il élimine la problématique de l’incertitude de la délivrance du prêt ainsi que des délais d’obtention des fonds. L’absence de condition suspensive permet alors bien souvent de devancer les autres acquéreurs et de saisir une opportunité d’achat.
Attention
L’emprunteur devra malgré tout s’acquitter du remboursement du prêt et des intérêts d’emprunt associés mais de façon progressive selon l’échéancier convenu dans le contrat de prêt.
Ce mode de financement peut en outre permettre de solliciter une enveloppe de trésorerie complémentaire pour financer d’autres projets (à condition de respecter les critères de solvabilité). Il peut par exemple s’agir de travaux dans le bien acquis, de l’achat d’équipements pour le logement ou même d’un autre projet immobilier (investissement locatif par exemple).
Enfin, cette formule peut être utilisée comme un outil d’optimisation fiscale par un investisseur locatif qui dispose des fonds suffisants pour la transaction mais qui souhaite déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.
Les inconvénients et risque du financement a posteriori
Malgré ses atouts, le post-financement immobilier reste une opération délicate et risquée.
Vous vous exposez tout d’abord à des risques de refus de la part des établissements bancaires. Vous prenez en effet le risque de ne pas obtenir l’enveloppe espérée si votre dossier est refusé par les banques.
Votre épargne de précaution fortement entamée pourra alors être insuffisante en cas de coup dur et vous pourrez vous retrouver dans une situation financière délicate si vous n’êtes plus en mesure d’assumer vos dépenses récurrentes (remboursement d’autres crédits en cours par exemple).
Les financements a posteriori sont par ailleurs particulièrement difficiles à obtenir, les établissements de crédit étant très réticents à les accorder. Cette frilosité s’explique par des contrôles quasi-systématiques des autorités notamment dans le cadre de la loi LCB-FT (lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme).
Enfin, le post-financement immobilier implique de trouver un crédit dans les 6 mois suivant l’acquisition du bien.
Comment se déroule la mise en place du post financement ?
Pour mettre en place un financement a posteriori, il convient de respecter les étapes suivantes :
- Faire sa demande dans le délai imparti pour bénéficier d’un prêt amortissable, soit au plus tard 6 mois après la transaction. La banque identifie alors très clairement le lien entre l’achat et le besoin de financement et propose généralement des conditions avantageuses comme un prêt immobilier traditionnel ;
- Préparer son dossier emprunteur avec les justificatifs de solvabilité (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte) et fournir tous les éléments permettant de justifier la traçabilité du projet (acte authentique de vente montrant l’absence d’hypothèque, justificatif de la provenance des fonds) ;
- Procéder à l’évaluation de la valeur immobilière du bien acheté pour s’assurer que son montant couvre bien la somme demandée. C’est généralement la banque qui en prend l’initiative en mandatant un expert immobilier ;
- Attendre l’étude de solvabilité de l’établissement de crédit basée notamment sur le taux d’endettement ;
- Obtenir l’accord de principe de la banque une fois le dossier emprunteur validé et les investigations sur la traçabilité des fonds effectuées ;
- Prendre une garantie permettant de couvrir l’emprunt en cas de défaut de paiement. Il s’agit généralement d’une sûreté réelle (hypothèque, nantissement) mais il est également possible de recourir à l'hypothèque spéciale du prêteur de deniers. La souscription d’une assurance emprunteur est également indispensable pour l’octroi du crédit ;
- Recevoir l’offre de prêt, consulter les modalités et la retourner signée en respectant le délai de réflexion obligatoire de 10 jours après la réception de l’offre ;
- Obtenir le déblocage des fonds directement sur son compte en banque quelques jours après la réception du contrat de prêt signé.
Pour simplifier le processus et maximiser vos chances d’obtenir un post-financement immobilier, vous pouvez solliciter les services d’un courtier en prêt immobilier. Rompu à ce type de crédit particulier, il saura vous orienter vers les bons interlocuteurs et pourra vous accompagner dans la constitution de votre dossier, notamment pour étayer au mieux la provenance des fonds utilisés pour l’achat.
Les conditions d’éligibilité et les modalités d’obtention du post-financement immobilier
Le post-financement immobilier est octroyé dans des conditions relativement similaires à un crédit immobilier classique. L’établissement bancaire procède notamment à une analyse de la solvabilité de l’emprunteur à partir de critères bien précis :
- le taux d’endettement : vos mensualités de crédit additionnées à vos autres charges fixes mensuelles (loyers, pensions versées, autres crédits en cours) ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus mensuels ;
- le reste à vivre : la part de revenus restante chaque mois après le paiement des charges fixes doit être suffisamment élevée pour que vous puissiez assumer les autres besoins du foyer (alimentation, habillement, énergie, etc.) ;
- la situation professionnelle et la régularité des revenus : les banques préfèrent le plus souvent des profils en CDI ou tout du moins avec une continuité d’activité sur une longue période (18 à 24 mois au moins) afin de s’assurer de la récurrence des revenus de l’emprunteur. Les indépendants et les travailleurs non-salariés (TNS) doivent pour leur part pouvoir présenter des bilans comptables sur au moins 3 exercices ;
- l’âge : des critères d’âge en fin de remboursement (généralement 75 ans au maximum) peuvent s’appliquer pour certains établissements du fait de risques de santé mathématiquement plus importants avec le temps, susceptibles d’impacter le remboursement ;
- le délai après la transaction : le post-financement immobilier doit impérativement être sollicité dans un délai de 6 mois après la transaction ;
- le bien concerné ne doit pas faire l’objet d’une hypothèque ;
- l’origine des fonds : dans le cadre de la loi anti-blanchiment, vous devez être en capacité de prouver l’origine des fonds utilisés pour l’achat du bien, qu’il s’agisse d’une épargne constituée de longue date (relevés d’épargne à l’appui), de la perception d’un héritage ou d’une donation ou encore d’un prêt familial ;
- la valeur du bien : la banque peut solliciter une estimation officielle de la valeur du bien acquis par un expert (notaire, agent immobilier) afin de s’assurer que celle-ci couvre bien le montant demandé ;
- l’assurance emprunteur : comme pour tout prêt immobilier, le financement a posteriori nécessite impérativement la souscription d’une assurance de prêt afin de couvrir l’emprunt en cas d’aléa de vie empêchant la continuité du remboursement (décès, invalidité, incapacité, perte d’emploi);
- la maîtrise des finances : enfin, l’emprunteur doit prouver sa capacité à gérer son budget. Ses relevés d’épargne ne doivent ainsi pas laisser apparaître d’incidents de paiement, de recours fréquents au découvert bancaire ou encore de dépenses inconsidérées par rapport aux revenus. Le fichage bancaire (inscription au FICP ou au FCC) est par ailleurs généralement rédhibitoire.
Bon à savoir
Le post-financement immobilier ne peut pas être utilisé pour des besoins professionnels. Il ne peut en outre pas servir à financer un rachat de crédits.
Nos conseils pour bien gérer un post financement après l’achat immobilier.
Voici nos recommandations pour gérer votre demande de post-financement immobilier et éviter les mauvaises surprises :
- anticipez bien en amont de la demande de financement : au moment de maturer votre projet d’achat, sollicitez votre banque principale et d’autres établissements pour valider la faisabilité financière de l’opération ;
- comparez les différentes offres de financement : les conditions pouvant varier d’un établissement à l’autre, n’hésitez pas à mettre en concurrence les différents organismes pour réduire au maximum le coût de l’emprunt. Vous pouvez notamment passer par un simulateur de crédit immobilier pour trouver la meilleure formule ;
- conservez tous vos justificatifs sur le bien acheté mais également tous les justificatifs permettant d’étayer l’origine des fonds utilisés ;
- adaptez votre remboursement à vos ressources, à votre mode de vie et à la nature du bien (investissement locatif ou résidence principale). L’objectif est d’éviter la malendettement tout en essayant de limiter l’accumulation d’intérêts sur toute la durée du prêt ;
- utilisez la délégation d’assurance pour l’assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, vous pouvez à tout moment choisir une assurance individuelle externe à celle proposée par le prêteur à partir du moment où celle-ci est aussi couvrante que le contrat groupe ;
- passer par un courtier peut simplifier vos démarches et accroître vos chances d’obtenir ce financement spécifique.
