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Comment acheter un deuxième bien immobilier grâce au regroupement de crédits ?

Sylvain MEHARECHE

Publié le 04/09/2018| 12 minutes

Écrit par Sylvain MEHARECHE - Directeur Général Délégué Partners Finances

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Envie de devenir propriétaire pour la seconde fois ? Mais le ménage a déjà accumulé plusieurs crédits ? Il est possible de réaliser un deuxième achat immobilier grâce au regroupement de prêts. La somme allouée à l’acquisition de la future résidence sera alors directement intégrée au nouveau crédit souscrit dans le cadre de l’opération de rachat. L’avantage ? L’emprunteur ne remboursera qu’un seul et même crédit obtenu à un taux avantageux et n’aura à faire qu’à un seul organisme de crédit. D’autre part, grâce à un prolongement de la dure totale de remboursement, les mensualités seront réduites.

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Qu’est-ce que le rachat de crédits ?

Lorsqu’un emprunteur détient plusieurs crédits en cours de remboursement, les nombreuses mensualités viennent souvent alourdir le budget quotidien du foyer. Le rachat de crédits se présente comme une solution particulièrement avantageuse dans ce cas. Celui-ci consiste à substituer un emprunt unique à tous les crédits et les dettes en vigueur. Dès lors que le montage est mis en place, il est possible de négocier un taux d’emprunt plus avantageux et d’obtenir une mensualité unique de remboursement plus basse. En contrepartie, la durée globale de l’emprunt s’étale sur une période plus longue. L’emprunteur obtient donc des conditions plus faciles ce qui lui permet de mieux maîtriser son budget.

Dans la pratique, l’opération consiste à  obtenir d’un établissement prêteur qu’il rembourse par anticipation tous les autres crédits en cours, alors que l’emprunteur souscrit lui à un nouvel emprunt qui les englobe tous. En ce qui concerne les frais liés au remboursement anticipé des dits crédits, chaque banque pratique une politique différente, il faudra donc être vigilant sur ce point pour être sûr que le montage soit avantageux et permette de réaliser des économies concrètes

Le regroupement de prêts est envisageable aussi bien pour un prêt personnel à la consommation, que pour un crédit immobilier ou encore des dettes liées à un découvert bancaires. Locataires et propriétaires sont éligibles à condition que l’emprunteur ne fasse pas l’objet d’un fichage à la Banque de France.

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Qu’est qu’une trésorerie complémentaire ?

Lorsqu’un ménage souhaite acquérir un deuxième bien immobilier pour en faire sa résidence secondaire ou simplement pour devenir propriétaire une seconde fois, il est possible de concrétiser ce projet immobilier via un regroupement de prêts. Pour cela, il faudra faire une demande de trésorerie complémentaire qui sera directement intégrée au contrat de rachat de crédits.

Concrètement, au moment de la demande de rachat, l’emprunteur se verra octroyer la somme nécessaire à l’achat de sa deuxième maison. Celle-ci sera alors ajoutée au montant total du capital restant dû. Le principal avantage d’un montage financier de ce type réside dans le fait que l’emprunteur pourra acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement sans avoir à souscrire à un énième crédit.

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Quelle somme faut-il emprunter ?

Lorsque l’on envisage d’acheter un second bien immobilier pour y vivre ou pour réaliser un investissement locatif, il est important de mettre en place un plan de financement pour éviter de se trouver dans une situation financière délicate. Plusieurs critères primordiaux sont à prendre en compte tels que la capacité d’endettement et le reste à vivre d’un ménage. Ceux-ci permettent de déterminer le montant qui pourra être allouée à un emprunteur au moment d’un rachat de crédits. En effet, il sera difficile d’obtenir un accord de rachat si l’établissement prêteur estime que l’intégration de cette somme au crédit est une charge financière trop importante pour le ménage.

Pour connaitre son besoin en trésorerie, il est important de prendre en compte les différents frais liés à l’achat d’un bien immobilier comme les frais de notaire, les frais de dossier et bien sûr la somme nécessaire pour acheter le logement en questions.  D’autre part, il ne faut pas négliger les créances et les obligations financières du foyer. À partir de là, il sera possible d’avoir un aperçu clair sur le reste à vivre du ménage et donc sa capacité effective à ajouter un crédit englobé au sein de l’opération de rachat.

Dans le cadre d’un second investissement immobilier, on parlera généralement, d’une trésorerie dite affectée car elle servira exclusivement à financer ce projet. Il s’agit là d’une alternative très efficace pour financer certains projets sans souscrire à un emprunt supplémentaire. Elle permet ainsi de réaliser d’importantes économies sur les frais liés à un crédit immobilier classique.

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Comment trouver la meilleure offre ?

Avant de se lancer dans un projet de cette envergure, il est primordial de bien étudier le marché. En effet, face à la multitude d’acteurs présents, il n’est pas évident toujours d’y voir clair, c’est pourquoi, l’étape de la recherche ne doit absolument pas être négligée. Les particuliers qui envisagent de recourir à un rachat de crédits afin d’accéder à la propriété une seconde fois peuvent se tourner vers les services d’un courtier ou réaliser eux-mêmes une recherche via les différentes plateformes disponibles sur le web.

La première option, celle du courtier, permet à un particulier de déléguer la partie recherche et administrative à celui-ci.  Ce professionnel est un acteur le plus à même de l’orienter vers l’offre la plus adaptée à ses besoins et à son budget. Fin connaisseur du marché et de la situation de son client, il pourra proposer plusieurs devis afin que l’emprunteur obtienne les meilleures conditions de remboursement possibles. Lorsque l’objectif est d’obtenir une trésorerie complémentaire, il pourra également être d’une grande aide en matière de plan de financement. Il sera également précieux au moment de la constitution du dossier et s’occupera de toutes les démarches nécessaires à la concrétisation de la signature d’un contrat de regroupement de prêts.

Si l’on souhaite effectuer soi-même les recherches, des outils dernières générations à la disposition de tous les internautes permettent aujourd’hui d’obtenir très rapidement un devis gratuit. Pour cela, il suffit de renseigner les informations de base telles que le nombre de crédits en cours et concernés par le montage, le capital restant dû, les revenus de l’emprunteur,  pour connaître très rapidement le coût du futur rachat.

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Le montage du dossier, l’étape incontournable

Encore plus que pour un rachat de crédits classique, lorsque l’on souhaite obtenir une trésorerie complémentaire pour acheter une deuxième maison, il est très important de monter un dossier solide.

Avis d’imposition, revenus de tous les membres du foyer, relevés de livrets d’épargne, copie de la taxe d’habitation,  de la taxe foncière ou encore des pensions perçues,  tous les documents qui font état de la stabilité financière de l’emprunteur sont des arguments qui joueront à la faveur de l’emprunteur.

Ce dossier sera passé au peigne fin par un comité spécial qui donnera par la suite son accord ou non pour valider la mise en place d’une opération de rachat de crédits.

Celui-ci sera également pris en compte pour fixer le montant de la cotisation d’assurance emprunteur. Si celle-ci n’est pas obligatoire, elle reste vivement recommandée pour se voir octroyer un rachat de crédits. Bon à savoir également : il est possible de souscrire à une assurance emprunteur dans un autre établissement que celui dans lequel le rachat a été souscrit initialement. En fonction des politiques et des grilles tarifaires, il est parfois possible de réaliser des économies non négligeables.

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