Prêt hypothécaire : avantages et inconvénients de cette garantie

En bref

Pour simplifier l’octroi d’un financement ou bénéficier d’une enveloppe budgétaire plus importante, le prêt hypothécaire est une solution particulièrement répandue pour les propriétaires. Reposant sur la mise en gage d’un bien immobilier détenu par l’emprunteur (l'hypothèque), le crédit hypothécaire contient une garantie plébiscitée par les établissements bancaires. Le prêteur peut en effet saisir et revendre le bien aux enchères pour se rembourser en cas de défaut de paiement : 

  • le prêt hypothécaire permet d’obtenir un emprunt non-affecté pouvant servir à un achat immobilier mais également à toute autre utilisation (travaux, achat auto, mariage, voyage, études des enfants, etc.) sans justificatifs à apporter ;
  • il offre la possibilité de disposer d’une enveloppe plus importante qu’un prêt traditionnel avec une durée de remboursement plus longue pouvant potentiellement aller jusqu’à 30 ans ; 
  • le montant pouvant être octroyé repose sur la valeur vénale du bien immobilier placé en garantie, le montant emprunté ne pouvant généralement pas excéder 70 à 80 % de cette valeur vénale (ratio hypothécaire) ; 
  • elle est déterminée après l’évaluation réalisée par un expert immobilier (agent immobilier ou notaire) aux frais de l’emprunteur ; 
  • l’hypothèque doit obligatoirement être enregistrée auprès d’un notaire et publiée au service de la publicité foncière, ce qui génère des frais potentiellement plus importants que les autres formes de garantie (frais de notaire, frais de dossier, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.).
Jeune femme rousse réflechissant dans une galerie d'art Jeune femme rousse réflechissant dans une galerie d'art - Illustration : Partners Finances

Le prêt hypothécaire est une solution très répandue pour obtenir une enveloppe de trésorerie importante ou financer un bien immobilier d’ampleur. Reposant sur la mise en gage d’une partie du patrimoine, il offre la possibilité d’emprunter des sommes relativement élevées grâce à la garantie constituée par l’hypothèque. 

De façon concrète, une banque ou un établissement de crédit accepte de prêter un capital à un particulier (ou un professionnel) en contrepartie d’une prise de garantie sur un bien immobilier possédé (qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble de rapport ou même d’un terrain). La prise d'hypothèque fait l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire et inscrit au service de la publicité foncière.

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Le bien hypothéqué confère au prêteur la garantie d’obtenir le remboursement des fonds avancés si l’emprunteur n’est plus en capacité d’honorer ses échéances de remboursement à travers deux droits fondamentaux : 

  • le droit de préférence : il permet à l’établissement prêteur d’obtenir la saisie du bien hypothéqué et sa vente aux enchères publiques en cas d’impayés répétés et d'absence de solution à l’amiable trouvée. Le prêteur est ainsi assuré de récupérer la somme débloquée ; 
  • le droit de suite : le prêteur garde le bénéfice de la garantie, et peut donc saisir le bien mais s’il a, entre temps, été revendu à un tiers. 

Le prêt hypothécaire est un prêt non-affecté. Cela signifie qu’il peut être utilisé librement par l’emprunteur pour tout type de projet comme notamment : 

  • un achat immobilier, notamment pour financer l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un immeuble de rapport (investissement locatif) ; 
  • la réalisation de travaux dans sa résidence principale ; 
  • l’achat d’un nouveau véhicule (auto, moto) ; 
  • la préparation d’un voyage ; 
  • l’organisation d’un mariage ;
  • le financement des études des enfants ;
  • le financement d’une donation (afin notamment de profiter des exonérations du vivant du donateur) ;
  • le financement de frais de succession.

Comme pour un crédit traditionnel, le remboursement du prêt hypothécaire peut être amortissable (avec des mensualités identiques connues à l’avance chaque mois) ou in fine (en une seule fois à la fin du contrat - hors intérêts). Il s’étend en revanche généralement sur une période plus longue, pouvant aller de 15 à 30 ans. 

Le prêt hypothécaire comporte plusieurs avantages pour un emprunteur, notamment pour débloquer des financements importants ou complexes à mettre en œuvre : 

  • des montants d’emprunt potentiellement très élevés : contrairement à un crédit à la consommation classique pour lequel le montant d’emprunt est généralement limité à 75 000 € (et bientôt 100 000 €), le prêt hypothécaire offre la possibilité d’emprunter plusieurs centaines de milliers d’euros voire plus. C’est en effet la valeur du bien placé en garantie qui détermine en bonne partie l’enveloppe budgétaire ; 
  • une contrainte d’âge moindre : même s’il peut impliquer une limite d’âge à ne pas dépasser en fin de prêt, celle-ci est généralement plus longue que pour un crédit classique (jusqu’à 90 voire 95 ans) grâce, là encore, à la certitude pour l’établissement de récupérer ses fonds via la garantie ;
  • une durée de remboursement étendue : le remboursement du prêt hypothécaire peut s’étaler sur une période allant jusqu’à 25 ans, voire 30 ans dans certains cas, là où les prêts traditionnels sont généralement limités à 20 ans. Le remboursement est par ailleurs souple avec la possibilité de choisir une formule amortissable ou une formule in fine ; 
  • une trésorerie non-affectée : vous pouvez utiliser les fonds obtenus comme bon vous semble pour tout type de projet sans avoir à apporter de justificatifs à la banque comme cela peut être le cas pour un prêt affecté (prêt auto, prêt travaux) ;
  • une préservation du patrimoine : le prêt hypothécaire permet de dégager de la trésorerie sans avoir à céder une partie de son patrimoine immobilier, ni même à quitter son logement ;
  • une alternative à un dossier emprunteur complexe : lorsqu’un emprunteur a un profil atypique, la garantie hypothécaire permet de rassurer l’établissement prêteur par rapport à son éventuelle incertitude sur le recouvrement des fonds. Celui-ci est en effet certain de récupérer le financement alloué en saisissant et revendant le bien hypothéqué. Cela peut par exemple être le cas d’un emprunteur aux revenus irréguliers (indépendants, TNS, professions libérales) ou encore de seniors qui peuvent avoir plus de mal à faire accepter leur dossier.

Malgré ses atouts, le prêt hypothécaire s’accompagne également de limites et de risques potentiellement importants qu’il faut bien avoir en tête avant de recourir à cette formule de financement : 

  • des risques de saisie du bien hypothéqué : en cas d’imprévu ou d’accident de la vie (perte d’emploi, maladie, accident…), vous pouvez vous retrouver confronté à des difficultés pour assumer vos échéances de remboursement ;
  • des frais de mise en œuvre (et potentiellement de levée) : la prise d’hypothèque doit obligatoirement passer par un notaire, ce qui implique des frais assez importants (droits d’enregistrement, taxe sur la publicité foncière, honoraires du notaire, débours). À cela s’ajoutent les frais de dossier de l’opération ainsi que les frais d’expertise immobilière pour l’évaluation du bien hypothéqué. Par ailleurs, en cas de remboursement anticipé du bien ou de revente avant le terme du prêt, l’emprunteur doit également s’acquitter de frais de mainlevée d’hypothèque. La revente du bien implique également une substitution de garantie ; 
  • un financement relativement long et complexe à mettre en place : par rapport à un crédit classique, le prêt hypothécaire implique davantage de formalités et notamment l’expertise du bien à placer en garantie ou l’enregistrement de l’hypothèque devant un notaire. Les délais pour obtenir les fonds peuvent donc se révéler assez longs (2 à 3 mois), ce qui peut être problématique en cas de projet déjà très avancé ; 
  • une accessibilité limitée au détenteur de patrimoine : le prêt hypothécaire présuppose d’avoir un patrimoine immobilier à placer en garantie, ce qui n’est pas le cas de tous les emprunteurs.

L’obtention d’un prêt hypothécaire suppose, comme pour tout financement, une analyse de solvabilité par le prêteur. Elle implique également d’autres conditions liées à la particularité de ce mode de financement. Voici les critères nécessaires pour débloquer un prêt avec garantie hypothécaire : 

  • être de nationalité française ou être résident en France ; 
  • disposer d’un bien immobilier susceptible d’être placé en garantie. Plusieurs conditions doivent être remplies par le bien à hypothéquer : 
  • il doit être situé sur le territoire français ;
  • sa valeur vénale, obligatoirement estimée par un expert (agent immobilier, notaire) doit être suffisante pour couvrir l’emprunt sollicité. En règle générale, le financement accordé représente 70 à 80 % de la valeur vénale retenue lors de l’expertise immobilière (afin de tenir de potentiels risques de dépréciation). C’est le ratio hypothécaire. Ce ratio peut être encore diminué lorsque le bien hypothéqué n’est pas intégralement remboursé. 

Par exemple, pour un bien d’une valeur de 200 000 € avec un ratio hypothécaire de 80 % et 50 000 € restant à rembourser, le ratio hypothécaire sera de : (200 000 x 0,8) - 50 000 soit 110 000 € ; 

  • l’expertise immobilière doit également prouver que la valeur du bien est stable dans le temps et que celui-ci est suffisamment liquide, c’est-à-dire susceptible d’être revendu rapidement sur le marché local ; 
  • le bien doit enfin être libre d’une occupation indue et de toute hypothèque de premier rang ; 
  • être en capacité de rembourser l’emprunt : dans la grande majorité des cas, l’emprunteur doit présenter un taux d’endettement qui ne dépasse pas 35 % (part des charges récurrentes fixes par rapport aux revenus). Son reste à vivre mensuel après le paiement des charges fixes doit également être suffisant pour pouvoir assurer les autres besoins de son foyer (habillement, alimentation, énergie, etc. ) ; 
  • disposer d’une situation professionnelle stable et de revenus réguliers. Les salariés en CDI sont plébiscités mais les autres profils (CDD, indépendants, TNS, professions libérales…) peuvent être éligibles s’ils parviennent à prouver la continuité de leur activité pendant une certaine période (18 mois au moins) ; 
  • présenter une gestion budgétaire responsable : le prêteur analyse les derniers relevés de compte de l’emprunteur pour identifier d’éventuels problèmes gestion financière pouvant mettre en péril de remboursement. Ceux-ci doivent être exempts, autant que possible, d’incidents de paiement, de recours au découvert bancaire ou de dépenses décorrélées des revenus ; 
  • ne pas être interdit bancaire : l’emprunteur ne doit pas être inscrit sur les différents registres d’incidents de paiement ou de remboursement (FICP ou FCC).

La demande de prêt hypothécaire passer par les différentes étapes suivantes : 

  1. La réalisation d’une simulation de crédit hypothécaire pour connaître le montant pouvant être obtenu et les conditions de remboursement (taux d’intérêt, durée de remboursement, montant de la mensualité, coût global de l’opération) ; 
  2. La détermination du montant à emprunter à partir notamment du calcul du taux d’endettement (maximum 35 %) mais aussi de la valeur vénale du bien à placer en hypothèque suite à la visite de l’expert immobilier. L’estimation est notamment réalisée par rapport à l’état du bien, à sa localisation et aux transactions récentes dans le secteur ; 
  3. La constitution et la transmission du dossier emprunteur comprenant notamment des justificatifs d’identité, de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition), de situation professionnelle (contrat de travail) ou encore des justificatifs financiers (relevés de compte, tableaux d’amortissement des crédits en cours) ; 
  4. L’établissement sollicité procède à l'analyse de solvabilité de votre profil sur la base des éléments transmis. En cas d’accord, il vous transmet une offre de prêt ; 
  5. L’inscription de l’hypothèque chez le notaire et son enregistrement au service de la publicité foncière ; 
  6. La signature du contrat de prêt et le déblocage des fonds une fois le délai de rétractation de 14 jours échu ; 
  7. Le début du remboursement du prêt soit sur une base amortissable (remboursement étalé) soit en fin d’emprunt (seuls les intérêts et l’assurance de prêt sont à régler pendant le remboursement).

Le prêt hypothécaire peut répondre à plusieurs besoins et être spécifiquement adapté à certaines catégories d’emprunteurs : 

  • les emprunteurs cherchant à acheter une résidence secondaire ou à investir dans un immeuble de rapport sans revendre leur résidence principale : la garantie hypothécaire facilite alors l’octroi du crédit ;
  • les seniors, qui y ont généralement plus facilement accès que pour un crédit classique (limite d’âge moins stricte) ; 
  • les emprunteurs qui souhaitent acheter un bien à l’étranger, une opération plus difficilement assurable par une banque française avec un crédit immobilier classique ;
  • les profils atypiques avec des revenus irréguliers (indépendants, travailleurs non-salariés, professions libérales, etc.) pour lesquels les banques peuvent être plus réticentes ; 
  • les emprunteurs avec un problème de santé important et qui ne peuvent pas profiter des exemptions de la loi Lemoine (montant d’emprunt supérieur à 200 000 € ou fin de remboursement après 60 ans). L’hypothèque peut alors constituer une alternative pour un emprunteur qui ne parvient pas à obtenir une assurance de prêt ;
  • les projets d’autoconstruction qui sont souvent moins bien vus par les banques du fait de l’absence de constructeur de maisons individuelles (CCMI) et donc des garanties qui l’accompagnent (absence de garantie de livraison et d’assurance dommages-ouvrages) ; 
  • les constructions neuves (achat d’un bien en VEFA) qui ne sont pas toujours éligibles aux autres formes de garantie (hypothèque légale de prêteur de deniers notamment) ; 
  • les emprunteurs qui recherchent à optimiser leurs conditions de remboursement : l’apport d’une garantie solide peut parfois permettre de réduire le taux d'intérêt ou d’obtenir des modalités de remboursement plus souples ; 
  • les propriétaires qui souhaitent utiliser les fonds comme ils le souhaitent. Une partie de l’enveloppe débloquée pour acheter un bien immobilier peut en effet également être utilisée pour réaliser des travaux dans le logement, aider ses enfants ou organiser un voyage, ce qui n’est pas possible avec un prêt immobilier dédié (hormis pour les travaux).

Pour les emprunteurs pour qui les contraintes juridiques du prêt hypothécaire paraissent trop lourdes ou pour ceux ne disposant pas d’un patrimoine immobilier à placer en garantie, plusieurs alternatives existent pour un emprunteur souhaitant couvrir son prêt :

  • le nantissement : le nantissement constitue une autre forme de sûreté réelle. Reposant plus ou moins sur le même principe que l’hypothèque, il consiste à placer en garantie un produit financier d’épargne (assurance-vie, PEA) que le prêteur peut saisir en cas de défaut de remboursement. Le nantissement est plus rapide à mettre en place et ne nécessite pas forcément de passer par un notaire ; 
  • la caution bancaire où une société de cautionnement (Crédit Logement, SACCEF…)  prend le relais du remboursement en cas de défaut de paiement non-couvert par l’assurance emprunteur. La caution est moins coûteuse mais difficile à obtenir pour les profils atypiques ou jugés à risques ; 
  • l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex privilège de prêteur de deniers) :  elle fonctionne comme l’hypothèque mais est uniquement destinée à financer l’achat d’un bien déjà construit et existant. Elle est donc moins souple que le prêt hypothécaire même si elle permet d'économiser sur les frais de notaire (pas de publicité foncière) ; 
  • le prêt viager hypothécaire : il permet à une personne âgée d’obtenir un financement (versé en une fois ou sous forme de rente) sans avoir à rembourser le capital de son vivant. C’est le bien immobilier hypothéqué qui sera utilisé lors de la succession pour rembourser le capital et les intérêts sans jamais que les héritiers ne soient redevables d’une somme supérieure à la valeur du bien ; 
  • la vente à réméré : elle consiste à vendre temporairement son bien immobilier pour obtenir un financement. L’emprunteur continue à habiter le logement moyennant une indemnité d’occupation et conserve une priorité de rachat pendant 5 ans. Plus risquée, elle s’adresse principalement aux profils ne parvenant pas à obtenir un crédit.
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