Financer une succession par le crédit hypothécaire : le guide complet pour éviter de vendre son bien

Sylvain MEHARECHE
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Mis à jour le | 20 minutes

Par Sylvain MEHARECHE - Directeur Général Délégué Partners Finances

En bref

Lors d’une succession, les héritiers ne disposent pas toujours des liquidités nécessaires pour assumer le paiement des frais liés à l’héritage. Les droits de succession doivent en effet être réglés dans un délai de 6 mois après le décès du donateur. Ils peuvent de plus s’accompagner d’autres frais alourdissant encore le coût de la transmission du patrimoine (frais de notaire, rachat de soulte…). Bien souvent, les héritiers sont alors obligés de liquider le patrimoine (notamment immobilier) pour pouvoir faire face à ces charges. Le crédit hypothécaire constitue une solution intéressante pour les héritiers qui souhaitent conserver ces actifs : 

  • le prêt hypothécaire permet d’obtenir un financement destiné au paiement des droits de succession (et des autres frais) dans les délais prévus par l’administration fiscale ; 
  • ce prêt repose sur le placement obligatoire d’un bien immobilier en garantie (le plus souvent le bien hérité), celui-ci pouvant être saisi par le prêteur en cas de défaut de remboursement des échéances de prêt ; 
  • le montant pouvant être obtenu ne peut dépasser le ratio hypothécaire représentant généralement 50 à 70 % de la valeur vénale du bien hypothéqué (évaluée par un expert immobilier) ; 
  • le prêt hypothécaire permet d’étaler dans le temps le paiement des frais de succession et dans certains cas de simplifier la gestion d’une indivision ;
  • il s’accompagne néanmoins d’un surcoût lié aux intérêts d’emprunt qui s’accumulent tout au long du remboursement.
repas de famille avec les parents, grands-parents et enfants en train de préparer la succession repas de famille avec les parents, grands-parents et enfants en train de préparer la succession - Illustration : Partners Finances

En cas de transmissions d’actifs (notamment immobiliers), un héritier doit s’acquitter de droits de succession dans un délai de 6 mois (ainsi que des émoluments du notaire pour la réalisation de la succession). 

Ces droits d’enregistrement peuvent se révéler élevés, notamment à une période de la vie où on ne dispose pas nécessairement d’une surface financière très importante et surtout de liquidités rapidement mobilisables. La tentation peut alors être forte de refuser l’héritage ou de liquider le patrimoine immobilier transmis pour régulariser la dette successorale.

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Le crédit hypothécaire peut alors représenter une solution intéressante pour faire face à cette situation délicate. En empruntant la somme d’argent nécessaire pour le règlement à une banque ou un établissement de crédit, l’héritier a la possibilité de conserver le bien immobilier dont il aurait dû se séparer pour payer les droits de succession. 

Ce prêt hypothécaire de succession est obtenu en plaçant un bien immobilier en garantie (le plus souvent le bien hérité même s’il est possible d’hypothéquer un autre bien précédemment détenu). En cas de défaut de paiement ultérieur de l’héritier emprunteur, le créancier peut obtenir la saisie et la mise en vente du bien hypothéqué pour recouvrer le montant des fonds prêtés.

Le crédit hypothécaire permet alors de s’acquitter des dettes successorales dans les délais. L’héritier emprunteur rembourse ensuite progressivement chaque mois ce prêt selon l’échéancier de crédit prévu au contrat. Il a également la possibilité d’opter pour un remboursement in fine, c’est-à-dire de ne verser que les intérêts pendant la durée de l’emprunt et de rembourser le capital en une fois à l’issue du prêt. 

Le montant à emprunter doit prendre en compte les différents frais pouvant intervenir dans la succession à savoir : 

  • les droits de succession ; 
  • les frais de notaire ; 
  • les potentiels frais d’indivision (rachat de soulte à un autre indivisaire pour devenir l’unique propriétaire du bien) ; 
  • les éventuelles dettes laissées par le défunt ; 
  • le cas échéant, le coût de futurs travaux nécessaires à la conservation ou à la valorisation du bien hérité.

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt hypothécaire permettant de régulariser les dettes successorales dans le délai de 6 mois, un héritier doit remplir certains critères :

  • être majeur et rembourser l’emprunt avant l’âge maximum requis par l’établissement prêteur (généralement autour de 85 ans) ;  
  • être résident fiscal français : 
  • être propriétaire d’un bien pouvant servir de garantie avec une valeur vénale suffisante : la valeur du bien immobilier faisant l’objet de l’hypothèque doit être suffisamment importante pour couvrir le montant emprunté. L’estimation réalisée par l’établissement prêteur (via un professionnel de l’immobilier) prend en compte seulement 50 à 70 % de la valeur du bien, notamment pour tenir compte d’un potentiel risque de dépréciation. C’est ce qu’on appelle le ratio hypothécaire ; 
  • présenter un profil professionnel stable (de préférence en CDI ou avec un statut de fonctionnaire) avec des revenus récurrents suffisants pour honorer les mensualités de crédit ; 
  • afficher des indicateurs de solvabilité rassurants : le taux d’endettement de l’héritier (part des charges mensuelles fixes par rapport aux revenus) ne doit pas dépasser 35 %, seuil au-delà duquel les banques ne peuvent accorder un financement (sauf dérogations spéciales). Le reste à vivre mensuel, une fois les charges fixes payées, doit par ailleurs être suffisant pour pouvoir assumer les autres frais du foyer ; 
  • présenter un comportement budgétaire responsable avec des relevés de compte sans incident de paiement ni découvert bancaire ou dépenses disproportionnées. L’absence de fichage bancaire est également un préalable incontournable ; 
  • en cas de bien à hypothéquer détenu en indivision, obtenir l’accord des co-indivisaires.

Le prêt hypothécaire peut se révéler particulièrement utile pour les héritiers mais comporte également quelques inconvénients.

Le prêt hypothécaire présente l’avantage majeur de répondre à la problématique du délai relativement court de règlement des droits de succession (6 mois). Il évite ainsi d’avoir à revendre le bien immobilier dans l’urgence et donc bien souvent à un montant moindre par rapport à sa réelle valeur (vente au rabais).

Le fait de conserver le bien dans le patrimoine familial peut également permettre une mise en location couvrant peu ou prou les échéances de remboursement mensuelles du prêt hypothécaire. 

Ce mode de financement offre en outre la possibilité d’étaler le paiement des droits de succession (et des autres frais) afin de préserver sa trésorerie pour d’autres projets éventuels (apport personnel pour un investissement par exemple).

Le prêt hypothécaire simplifie enfin la succession en présence de plusieurs co-indivisaires puisqu’il permet d’intégrer le rachat d’une soulte à l’emprunt. Par rapport à une autre forme de prêt, l’octroi du crédit hypothécaire est par ailleurs facilité par la mise en garantie du bien, la valeur de l’actif couvrant un éventuel défaut de remboursement.

Malgré ses atouts importants, le prêt hypothécaire présente un certain nombre d’inconvénients et de contraintes : 

  • un surcoût potentiellement important : le règlement des frais de succession à crédit est automatiquement plus cher qu’au comptant à cause notamment des intérêts d’emprunt qui s’accumulent chaque mois ainsi que des éventuelles primes d’assurance emprunteur à supporter. Il implique en outre des frais de garantie relativement élevés pour la mise en place de l’hypothèque (frais de notaire, frais de dossier, taxe de publicité foncière, frais d’expertise immobilière, etc.) ;
  • des risques de saisie sur le bien hypothéqué si l’héritier emprunteur ne parvient pas à honorer ses engagements de remboursement ; 
  • le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) en cas de revente future du bien avant la fin du remboursement du prêt ; 
  • la nécessité d’obtenir l’accord des autres co-indivisaires si c’est le logement transmis qui fait l’objet de la garantie.

Oui, c’est même un des intérêts majeurs de ce type de formule. Le prêt hypothécaire peut en effet permettre de mettre d’accord plusieurs co-indivisaires dont certains ne seraient pas en capacité d’honorer les droits de succession, et qui seraient donc partisans d’une revente du bien transmis. 

Le crédit hypothécaire offre également l’opportunité de sortir d’une indivision pour ceux qui souhaitent bénéficier de liquidités immédiates. Il facilite en effet le rachat de soulte par un indivisaire (compensation financière pour le rachat d’une part), celui-ci devenant alors l’unique propriétaire du bien. La sortie de l’indivision est entérinée chez le notaire, ce qui permet d’éviter bien des conflits familiaux.

Pour hypothéquer un bien entier détenu en indivision, il est cependant nécessaire d’obtenir l’accord à l’unanimité des co-indivisaires. Une seule voix discordante empêche de facto le placement en garantie du bien.

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est une autre formule de financement simplifiant la transmission du patrimoine immobilier. Contrairement au prêt hypothécaire classique, il est cette fois initié par le donateur de son vivant. 

De façon concrète, Il consiste pour une personne âgée à emprunter un capital en plaçant en garantie le bien immobilier dont elle est propriétaire sans avoir à rembourser le prêt de son vivant. 

Ce n’est qu’au décès du donateur que les héritiers remboursent le capital emprunté, soit en revendant le bien dont ils ont hérité, soit via l’apport de fonds propres s’ils en ont la capacité et s’ils souhaitent conserver le bien. 

Cette formule est souvent utilisée par des personnes âgées disposant de revenus limités et qui souhaitent bénéficier d’un prêt en mobilisant leur patrimoine plutôt qu’en s’acquittant du remboursement de mensualités. Elle constitue également une opportunité d’optimisation des droits de succession.

Pendant toute la durée du prêt, les intérêts se cumulent et la dette est reportée pour être déduite de la succession. Même si cela réduit le patrimoine transmissible, la diminution de l’actif net successoral permet un allègement des droits de succession.

La mise en place d’un prêt hypothécaire passe par un certain nombre d’étapes : 

  1. Le calcul des sommes nécessaires au règlement de la succession (droits de succession, frais de dossier, frais de garantie, rachat de soulte, etc) ;
  2. L’estimation de la valeur vénale du bien faisant l’objet de l’hypothèque par un expert immobilier (notaire, agent immobilier). Elle permet de déterminer le montant pouvant être emprunté sur la base du ratio hypothécaire (50 à 70 % de cette évaluation) et de voir s’il est suffisant pour couvrir tous les frais ;
  3. La prise de contact avec l’établissement de crédit choisi après une simulation de prêt hypothécaire en ligne. Il est également possible de passer par un courtier pour plus de simplicité et pour potentiellement bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses ;  
  4. La constitution du dossier emprunteur et sa transmission à l’organisme financier pour qu’il procède à l’analyse de solvabilité. Il doit notamment contenir des justificatifs de revenus et de compte ainsi que le titre de propriété du bien à placer en garantie ; 
  5. La réception de l’offre de prêt hypothécaire et sa signature : comme pour tout crédit avec prise d’hypothèque, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant de pouvoir renvoyer l’offre de prêt signée ; 
  6. L’enregistrement de l’hypothèque par acte notarié et son inscription au service de la publicité foncière ; 
  7. Le déblocage des fonds par le créancier et le règlement des droits de succession avec la trésorerie obtenue ; 
  8. Le début du remboursement du prêt hypothécaire selon l'échéancier prévu au contrat.

Outre le prêt hypothécaire, il existe d’autres solutions permettant le règlement des droits de succession tout en conservant le bien immobilier reçu en héritage : 

  • le différé de paiement qui peut dans certains cas être obtenu (biens reçus en nue-propriété, conjoint survivant avec un droit viager d’habitation et d’usage…) ; 
  • le fractionnement du règlement en plusieurs versements égaux sur une durée maximale d’un an après la date limite de dépôt de la déclaration de succession. Le fractionnement peut être porté à 3 ans lorsque l’actif successoral contient au moins 50 % de biens non liquides ; 
  • le paiement par l'intermédiaire d’actifs non liquides lorsque le montant à régler est supérieur à 10 000 €. Il peut s’agir d’œuvres d’art, de livres, d’objets de collection, de certains immeubles ou de certains bois et forêts ; 
  • la souscription d’un prêt personnel non-affecté (crédit à la consommation) lorsque le montant des droits de succession ne dépasse pas 75 000 €. Il évite généralement d’avoir à prendre une hypothèque mais peut s’accompagner de taux d’intérêt plus élevés ; 
  • la vente à réméré du bien immobilier reçu : elle permet d’obtenir les fonds nécessaires au paiement des droits de succession en revendant le bien concerné tout en conservant une option de rachat à l’issue d’une période de 5 ans ; 
  • le rachat de crédits avec intégration d’une trésorerie complémentaire pour régler les droits de succession lorsque l’héritier a déjà plusieurs crédits en cours. Cette solution reste néanmoins à envisager en dernier recours compte tenu du surcoût financier engendré par l’allongement de la durée de remboursement.
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