Accord de principe prêt immobilier : nos conseils pour sécuriser votre achat

Banquier serrant la main d'une emprunteuse - Illustration : Partners Finances

Qu’est-ce que l’accord de principe de crédit immobilier ?

Pendant le parcours d’acquisition d’un bien immobilier, la recherche de financement joue un rôle déterminant. Elle est en effet indispensable pour sécuriser la transaction et finaliser l’opération dans les délais impartis. Avant l’octroi définitif du crédit immobilier et le déblocage des fonds, une étape intermédiaire peut contribuer à fluidifier le processus : l’accord de principe. 

L’accord de principe est un document écrit remis par un établissement prêteur (banque ou organisme de crédit) à un futur emprunteur. Il atteste formellement d’un avis favorable d’octroi du financement sollicité suite à une première analyse du dossier emprunteur, pour un montant et des conditions spécifiques. 

Pourquoi est-il important pour un projet immobilier ?

Bien qu’il n’ait pas de valeur légale, l’accord de principe contribue à rassurer le vendeur sur la solvabilité de l’acheteur et sur sa capacité réelle à acquérir le bien. Il peut notamment faire la différence s’il existe une concurrence entre plusieurs acquéreurs pour une offre plus ou moins similaire. 

Il constitue par ailleurs une aide à la recherche pour l’emprunteur qui peut définitivement se concentrer sur les biens correspondant réellement à l’enveloppe de financement validée. Il évite ainsi de perdre du temps sur des biens pour lesquels le financement est incertain. 

Une fois obtenu, l’accord de principe simplifie enfin les démarches de mise en place du crédit jusqu’à la validation de l’offre de prêt. L’établissement susceptible d’octroyer le crédit immobilier dispose en effet de tous les documents nécessaires, ce qui permet d’accélérer considérablement la procédure vers la transaction finale.

Quels sont les délais pour obtenir l’accord de principe de la banque ?

Le délai pour obtenir un accord de principe varie selon les banques sollicitées. Il faut généralement compter entre 1 et 2 semaines pour en bénéficier mais certains établissements peuvent le fournir en 24 à 48 heures.

Quelles banques contacter pour obtenir un accord de principe rapidement ?

Grâce à leur fonctionnement entièrement dématérialisé, les banques en ligne et les néo-banques peuvent permettre d’obtenir un accord de principe immédiat directement en ligne. 

Ce document automatisé reste néanmoins plus théorique qu’un accord de principe obtenu auprès d’un établissement bancaire traditionnel. Il peut de ce fait ne pas avoir le même poids auprès d’un vendeur ou d’une agence immobilière.

N’hésitez pas également à solliciter un courtier en crédit immobilier, celui-ci étant généralement en mesure de vous obtenir plusieurs accords de principe.

Quelles conséquences si je n’obtiens pas l’accord de principe ?

Ne pas obtenir d’accord de principe d’une banque n’est pas forcément rédhibitoire pour la conclusion d’un projet immobilier. Vous risquez néanmoins de vous faire doubler sur la vente par un autre acheteur mieux préparé et dont le plan de financement rassure davantage le vendeur. Cela peut donc vous conduire à voir filer le bien de vos rêves à cause d’une simple impréparation. 

En faisant sans l’accord de principe, vous prenez également le risque de voir votre demande de financement refusée au moment de conclure la transaction. Vous devrez alors activer la condition suspensive d’obtention du prêt présente dans le compromis de vente afin de pouvoir récupérer le dépôt de garantie versé et donc bénéficier d’une annulation sans aucun frais.

En plus du temps perdu à vous consacrer à la recherche d’un bien inadapté à votre profil, vous pouvez également avoir engagé des frais en pure perte (diagnostics, études techniques, architecte, etc.). L’accord de principe vous protège donc contre ces désagréments en balisant très concrètement votre recherche et en vous concentrant directement sur les biens à votre portée.

Les étapes pour obtenir un accord de principe

Voici les étapes à suivre pour pouvoir bénéficier d’un accord de principe auprès d’une ou plusieurs banques : 

1. Évaluez votre besoin de financement : estimez vos possibilités de remboursement du prêt en utilisant l’outil de simulation en ligne de Partners Finances. En renseignant vos revenus, vos charges et la durée d’emprunt visée, vous pourrez visualiser votre mensualité maximale possible (intérêts compris) et donc l’enveloppe disponible en la rapportant sur le nombre de mensualités ciblé. Vous pouvez également procéder à cette estimation en recourant aux services d’un courtier ; 
2. Préparez votre dossier emprunteur : rassemblez vos différentes pièces justificatives nécessaires à l’analyse de solvabilité de votre profil. Le dossier doit notamment contenir : 

• un justificatif d’état-civil : carte d’identité ou passeport ;
• des justificatifs professionnels et de revenus : contrat de travail, les 2 derniers avis d’imposition, les 3 derniers bulletins de salaire (pour les salariés) ou le dernier bilan comptable et le dernier compte de résultat pour les indépendants ;  
• des justificatifs financiers : les 3 derniers relevés des différents comptes bancaires détenus ; 
• les tableaux d’amortissement des éventuels crédits en cours ; 
• un justificatif de l’apport personnel : relevés d’épargne ou attestation de donation ;

1. Sollicitez différents établissements de crédit pour demander l’accord de principe : faites part de votre besoin de financement (montant, durée de remboursement, mensualités) et transmettez le dossier emprunteur finalisé. Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut également vous simplifier la démarche ; 
2. Les banques contactées procèdent à l’analyse de solvabilité à partir des éléments transmis. Si l’analyse par le service crédit est positive, vous recevez l’accord de principe par courrier ou par email. Vous pouvez alors la présenter à vos différents interlocuteurs (vendeurs, agences immobilières, courtiers) afin de renforcer la crédibilité de votre profil d’acquéreur.

Quels sont les critères des banques pour évaluer un dossier emprunteur ?

Les banques et établissements de crédit basent leur évaluation d’un dossier sur différents éléments liés à la fois au profil de l’emprunteur mais aussi aux caractéristiques du prêt sollicité. Parmi les critères entrant en ligne de compte, on peut citer : 

• le taux d’endettement : il mesure la différence entre les charges récurrentes fixes (loyers, crédits, pensions dûes) et les revenus fixes (salaires, revenus locatifs pondérés, pensions alimentaires). Dans la très grande majorité des cas, il ne doit pas excéder 35 % selon les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ; 
• le reste à vivre mensuel : il désigne le montant restant à l’emprunteur chaque mois une fois les dépenses incompressibles payées. Il doit être suffisant pour couvrir les besoins du foyer (alimentation, transport, habillement, etc.) ;
• la situation professionnelle : elle doit être stable (avec de préférence un contrat en CDI ou un statut de fonctionnaire) ou a minima ne pas présenter de discontinuité d’activité au cours des 3 dernières années ;
• l’historique de comptes et le comportement budgétaire : les derniers relevés de compte de l’emprunteur ne doivent pas laisser apparaître d’incidents de paiement, de recours fréquent au découvert bancaire ni même de dépenses disproportionnées par rapport aux revenus ; 
• l’apport personnel : un apport personnel de 10 % est le minimum nécessaire pour couvrir les différents frais relatifs au montage de l’opération (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie). Un apport de 20 % est néanmoins désormais recommandé pour optimiser ses chances d’obtenir un financement et donc un accord de principe ;
• l’âge à la souscription et à la fin du prêt : une fin de remboursement trop tardive (par exemple après 70 ans) peut être bloquante pour l’obtention d’une assurance de prêt. La banque met donc en relation l’âge de l’emprunteur et la durée du prêt visée pour s’assurer que les risques de non-remboursement du crédit liés à l’âge soient les plus limités possibles.

Conseils et erreurs à éviter pour obtenir un accord de principe

Voici les bonnes pratiques à respecter pour mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir un accord de principe : 

• évitez de contracter des crédits avant la demande de prêt immobilier (crédit auto, crédit conso) : cela vous permettra de ne pas alourdir le poids de vos charges et donc d’optimiser votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Si vous avez déjà de petits crédits en cours, essayez de les solder pour épurer vos comptes. Plus généralement, évitez tout incident de paiement ou découvert bancaire pour présenter des comptes totalement sains ;
• montrez votre capacité à épargner : mettez en place un virement permanent de quelques dizaines (voire centaines d’euros) si vous le pouvez. Cela montrera votre sérieux et votre aptitude à gérer un budget ; 
• visez la stabilité professionnelle avant la demande de financement : évitez de changer de travail ou de démissionner pour lancer une activité indépendante les mois précédant la demande. Cette instabilité peut être perçue comme un risque par l’établissement bancaire qui peut par exemple craindre une période d’essai non-concluante ;
• déposez un dossier exhaustif avec tous les justificatifs requis : un dossier incomplet entraînera des allers-retours qui vous feront perdre du temps dans votre recherche et potentiellement manquer un bien intéressant. Plus vous apportez d’éléments concrets et de preuves de réassurance (apport personnel important, garantie, co-emprunteur), plus vous optimisez vos chances d’obtenir rapidement le document ; 
• soyez transparent : ne tentez pas de masquer certains éléments (incidents bancaires, dettes) ;
• n’oubliez pas le coût de l’assurance emprunteur dans votre calcul de financement : l’assurance de prêt est indispensable à tout crédit immobilier. Son coût peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de l’emprunt. Pensez donc à le prendre en compte systématiquement au moment d’effectuer des simulations.

L’accord de principe et plus globalement le financement du prêt est un élément à anticiper bien en amont de votre projet immobilier. Pensez donc à bien nettoyer vos comptes plusieurs mois à l’avance (3 à 6 mois) et à ne pas attendre la signature du compromis de vente pour solliciter un financement.