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Financement immobilier

Combien puis-je emprunter ? Le guide pour calculer sa capacité d’emprunt immobilier

Sylvain MEHARECHE
Publié le
Mis à jour le | 18 minutes

Écrit par Sylvain MEHARECHE - Directeur Général Délégué Partners Finances

En bref

L’achat d’un bien immobilier requiert dans l’immense majorité des cas l’obtention d’un financement bancaire. Pour évaluer l’enveloppe budgétaire nécessaire et pouvoir affiner ses critères de choix du bien, il convient alors d’estimer précisément sa capacité d’emprunt au préalable. Déterminée par les banques et les établissements de crédit, la capacité d’emprunt peut également être calculée relativement précisément en amont par l’emprunteur : 

  • pour déterminer le montant pouvant être emprunté, les banques utilisent principalement deux indicateurs : le taux d’endettement (qui ne doit pas excéder 35 %) et le reste à vivre mensuel (qui doit être suffisant pour pouvoir assumer les autres dépenses du foyer) ; 
  • la capacité d’emprunt dépend de plusieurs critères relatifs tant au profil de l’emprunteur qu’aux caractéristiques du prêt : l’âge et la situation professionnelle de l’emprunteur, ses revenus et ses charges fixes récurrentes, la durée d’emprunt, le taux d’intérêt ou encore l’apport personnel ; 
  • pour optimiser sa capacité d’emprunt, il est possible d’étaler la durée d’emprunt au maximum, de solder ses petits crédits avant la demande, d’augmenter son apport personnel ou encore de recourir à la délégation d’assurance emprunteur ; 
  • des outils de simulation en ligne permettent de visualiser rapidement l’enveloppe pouvant être empruntée en modulant les différents critères (durée d’emprunt, montant des mensualités, etc.).
Jeune homme devant son ordinateur portable calculant sa capacité d'emprunt Jeune homme devant son ordinateur portable calculant sa capacité d'emprunt - Illustration : Partners Finances

Vous avez un projet d’achat immobilier en tête et vous vous demandez combien vous pouvez emprunter ? Que ce soit pour une première acquisition de résidence principale, pour l’achat d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif, le calcul de la capacité d’emprunt est le préalable indispensable avant toute démarche. C’est notamment lui qui va orienter votre recherche et possiblement modifier certains de vos critères.

Avant de vous octroyer un crédit immobilier, les banques évaluent votre solvabilité et votre capacité à rembourser le montant demandé dans son intégralité. Cette évaluation repose sur de nombreux critères relatifs notamment à votre profil d’emprunteur ainsi qu’à votre situation professionnelle et financière. Les établissements bancaires souhaitent en effet s’assurer de votre aptitude à honorer chaque mois vos échéances de remboursement, et ce même en cas d’accident de vie pouvant impacter vos revenus (perte d’emploi, accident, maladie, etc.).

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À cet égard, elles prennent notamment en compte deux indicateurs importants : 

  • le taux d’endettement qui est le rapport entre vos charges mensuelles incompressibles (loyers, crédits, pensions versées) et vos revenus mensuels. Dans la très grande majorité des cas, ce taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % selon les recommandations du HCSF ;
  • le reste à vivre mensuel c’est-à-dire le montant restant chaque mois à l’emprunteur pour subvenir aux besoins de son foyer (alimentation, énergie, transport, habillement, etc.) une fois les charges fixes payées.

La capacité d’emprunt est déterminée par les organismes de crédit en prenant en compte différents facteurs interconnectés servant au calcul des indicateurs précédemment cités à savoir : 

  • les revenus de l’emprunteur : ils doivent être suffisants pour permettre un remboursement de l’échéance mensuelle de crédit mais aussi pour assumer les autres dépenses du foyer. Ils doivent par ailleurs être de préférence récurrents (via un contrat en CDI par exemple). Les revenus des travailleurs non-salariés sont cependant également pris en compte avant une évaluation sur une longue période (au moins 12 mois) pour tenir compte des variations inhérentes à une activité. 

Les banques comptabilisent les salaires mais également les primes récurrentes, le 13e mois ainsi que les revenus fonciers (à hauteur de 70 %) ;

  • les charges fixes supportées : la banque met vos revenus en parallèle avec vos charges fixes récurrentes pour pouvoir calculer le taux d’endettement et le reste à vivre. Elle tient compte des crédits en cours de remboursement, des loyers versés ainsi que des pensions dues ; 
  • la situation professionnelle : les établissements de crédit sont plus susceptibles d’accorder un prêt immobilier important pour un profil disposant d’un emploi stable (CDI ou fonctionnaire) avec des perspectives d’évolution professionnelle et donc d’évolution salariale intéressante (profils d’ingénieurs, profils sortis de grandes écoles, secteurs porteurs, etc.) ; 
  • le taux d’intérêt : le taux annuel effectif global (TAEG) impacte directement le montant pouvant être emprunté. En effet, plus le TAEG est élevé, plus il implique une accumulation d’intérêts chaque mois, ce qui réduit d’autant la part pouvant être consacrée au remboursement du capital ;
  • la durée d’emprunt : étaler le remboursement du crédit immobilier sur une longue période (par exemple 20 ou 25 ans) permet de limiter le montant de la mensualité et donc potentiellement d’augmenter l’enveloppe disponible globale. 

Attention néanmoins, l’allongement de la durée de remboursement implique une augmentation potentiellement importante du coût total du crédit du fait d’intérêts qui s’accumulent plus longtemps. Le TAEG augmente en effet généralement à mesure que la durée d’emprunt s'accroît; ; 

  • l’âge de l’emprunteur : les banques prévoient des limites d’âge maximum de fin de crédit afin de réduire les risques de défaut de remboursement, les problèmes graves de santé étant mathématiquement plus à même de survenir avec l’âge. Un emprunteur de 50 ans ne pourra donc pas forcément obtenir la même enveloppe de crédit qu’un emprunteur de 40 ans ;  
  • le montant de l’apport personnel : un apport personnel important rassure la banque sur votre gestion budgétaire et votre aptitude à thésauriser. Par ailleurs plus l’apport est important, plus il vous permet mécaniquement d’augmenter l’enveloppe de financement pouvant être obtenue. Si un apport personnel d’au moins 10 % est nécessaire pour supporter les frais de notaire, il est désormais recommandé de prévoir 20 % du prix d’achat pour optimiser son financement.

Attention :

Au moment de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez en plus du prix net vendeur, tenir compte des différents frais se rapportant à l’opération, par exemple : 

  • les frais de notaire : 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien (2 à 3 % dans le neuf) ; 
  • les frais de dossier selon les établissements ; 
  • les frais de garantie dont le montant varie selon le type de garantie choisie : caution (0,5 à 1,5 % du prix d’achat), hypothèque (1,5 à 3,5 %) ou encore nantissement (de 150 à 300 €) ;

Voici les étapes à suivre pour évaluer votre capacité d’emprunt au plus près des calculs effectués par les établissements bancaires : 

  1. Additionnez tous les revenus récurrents nets mensuels avant impôts de votre foyer : salaires, primes récurrentes, 13e mois, pensions perçues, revenus locatifs (à hauteur de 70 à 80 %). Les aides sociales (allocations familiales, APL) ne sont généralement pas prises en compte par les banques ; 
  2. Calculez votre capacité maximale de remboursement mensuel : multipliez le total de revenus mensuels calculés précédemment par 0,35 (les banques ne pouvant théoriquement pas aller au-delà de 35 % de taux d’endettement). Par exemple, si les revenus de votre foyer sont de 5 000 €, la mensualité maximale pouvant être supportée est de 1 750 € ; 
  3. Déduisez vos charges récurrentes mensuelles (loyers, mensualités de crédits, pensions alimentaires versées) afin d’estimer votre reste à vivre mensuel réel. Dans notre exemple précédent, si le foyer rembourse déjà un crédit auto de 300 € par mois, le reste à vivre mensuel réel sera de 1 450 € (1 750 - 300), ce qui laisse malgré tout une marge de manœuvre assez confortable pour un projet d’achat immobilier ; 
  4. Effectuez des simulations de crédit immobilier en ligne afin d’estimer les contours de votre futur financement : maintenant que vous connaissez votre mensualité de remboursement maximale, vous pouvez affiner votre financement grâce aux simulateurs et comparateurs en ligne. 

En renseignant la mensualité visée, il est possible de jouer sur les différents curseurs (nombre de mensualités, montant de la mensualité, coût de l’assurance emprunteur, etc.) afin de trouver la formule correspondant à vos besoins à partir des taux d’intérêt du moment. 

En modifiant la durée de remboursement, vous pouvez visualiser l’impact sur le montant de la mensualité et sur le coût global du crédit et donc choisir une mensualité plus ou moins importante par rapport à votre reste à vivre. 

Une fois la formule idéale trouvée, il vous suffit de comparer les différentes offres affichées et de sélectionner la plus avantageuse pour votre profil selon vos priorités (TAEG, montant de la mensualité ou coût global du crédit).

Attention au saut de charges

Au moment de calculer vos charges et votre taux d’endettement maximal, les établissements bancaires tiennent compte du saut de charges, c’est-à-dire de la différence entre votre future mensualité de crédit et votre loyer actuel.

Pour évaluer précisément votre capacité d’emprunt, munissez-vous des éléments suivants : 

  • vos bulletins de salaire pour les salariés, vos bilans comptables et déclarations URSSAF pour les travailleurs non-salariés (TNS) et vos éventuels relevés de pensions perçues (invalidité par exemple) ; 
  • votre dernier avis d’imposition qui agglomère non seulement vos salaires mais également les autres revenus du travail (primes, 13e mois) ainsi que vos éventuels revenus locatifs et pensions alimentaires perçues. Vous pourrez alors pondérer l’ensemble des revenus annuels sur 12 mois afin d’obtenir une moyenne mensuelle ; 
  • vos derniers relevés de compte qui détaillent vos charges fixes mensuelles (loyers, mensualités de crédit, pension alimentaire versée). 

Ces différentes pièces seront à intégrer à votre dossier emprunteur transmis aux organismes bancaires pour une étude de solvabilité. N’oubliez pas d’y adjoindre un justificatif d’identité (carte d’identité, passeport) ainsi que les éventuels tableaux d’amortissement des prêts en cours.

Pour estimer votre capacité d’emprunt, vous pouvez utiliser des outils de simulation en ligne qui vous permettent d’obtenir rapidement et sans engagement une première évaluation relativement précise, à affiner par la suite avec un conseiller. 

Bon à savoir : 

Un changement dans votre situation personnelle peut avoir une incidence importante sur votre capacité d’emprunt. Ce qui est valable maintenant peut ne plus l’être dans 6 mois ou un an et vice-versa. Une augmentation de salaire, une évolution professionnelle, un mariage ou encore la présence d’un co-emprunteur peut permettre une amélioration de votre solvabilité. 

À l’inverse, une perte d’emploi, un passage de salarié à indépendant ou un divorce peut faire baisser au moins temporairement vos revenus et inciter les banques à plus de prudence. N’hésitez donc pas à faire des simulations régulièrement pour vérifier vos possibilités, notamment en cas d’évolution des taux d’intérêt.

Voici quelques conseils pratiques pour mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir un financement et d’augmenter votre capacité d’emprunt : 

  • Soldez vos petits crédits à la consommation avant la demande de prêt : si vous disposez des moyens suffisants pour solder le capital de vos différents emprunts en cours (prêt auto, prêt travaux), vous pourrez mécaniquement optimiser votre taux d’endettement et augmenter votre capacité d’emprunt ;
  • Augmentez votre apport personnel si vous le pouvez en passant par exemple à 20 % afin de pouvoir emprunter davantage. Attention néanmoins à ne pas vous mettre dans le rouge et à conserver une trésorerie de secours en cas d’imprévus ;
  • Augmentez au maximum la durée de remboursement (à 20 ans voire 25 ans si possible) afin de pouvoir réduire vos mensualités ou emprunter plus. Attention néanmoins au surcoût d’intérêts ; 
  • Soignez vos comptes les mois précédant la demande afin d’afficher des relevés irréprochables. Évitez les incidents de paiement et éliminez tout recours au découvert bancaire. Limitez également vos dépenses non essentielles ; 
  • Optimisez vos charges avant de faire votre demande de crédit : listez vos différentes charges et évaluez celles pouvant faire l’objet d’une optimisation. Il peut par exemple s’agir d’une renégociation d’assurance (mutuelle, assurance auto, assurance habitation) ou d’un changement de fournisseur (énergie, téléphonie, internet…). Même si ces éléments n’entrent pas directement en compte dans le calcul du taux d’endettement et du reste à vivre, ils apparaissent néanmoins sur vos relevés bancaires et peuvent tout de même attirer l’attention des banques si leur montant global est trop élevé ; 

Les règles de calcul de la capacité d’emprunt peuvent varier selon les établissements. N’hésitez donc pas à faire appel à un courtier expert en crédit immobilier afin de procéder à une étude précise de votre situation. 

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