Tout ce qu’il faut savoir sur la garantie de votre prêt immobilier

Couple déballant ses cartons après avoir acheté leur maison. - Illustration : Partners Finances

Qu’est-ce qu’une garantie de prêt immobilier ? Définition et fonctionnement

Pour réaliser un achat immobilier, il est, dans l’immense majorité des cas, nécessaire de recourir à l’emprunt bancaire. Un tel projet implique en effet une mise à disposition de fonds importante de la part d’une banque ou d’un établissement de crédit. 

Pour s’assurer du remboursement effectif de sommes aussi conséquentes, l’organisme bancaire prêteur requiert systématiquement une protection lui permettant de se couvrir contre un potentiel défaut de remboursement. Cette couverture est généralement de deux ordres avec en premier lieu la souscription systématique d’une assurance de prêt (couvrant les risques de santé notamment) mais également l’apport d’une garantie extérieure faisant office de recours en cas de problème financier.

La garantie de prêt immobilier permet au prêteur de récupérer les fonds alloués si l’emprunteur connaît des difficultés financières pour honorer ses échéances de crédit. Selon l’option de garantie choisie (caution, hypothèque, nantissement…), les modalités de recouvrement diffèrent (remboursement par un tiers, saisie, revente) mais le prêteur dispose d’une priorité par rapport à d’autres créanciers potentiels. Cette garantie implique des frais de mise en place qui doivent être anticipés au même titre que les autres frais venant alourdir le coût total du crédit (frais de dossier, assurance de prêt, intérêts d’emprunt).

Les différents types de garanties de prêt immobilier

Plusieurs formes de garantie peuvent être mobilisées par un emprunteur pour couvrir son emprunt.

La caution

Le cautionnement est aujourd’hui la garantie la plus prisée par les emprunteurs (environ 60 % des dossiers), principalement du fait de sa souplesse et de son coût. 

La caution consiste à faire reposer la responsabilité de la garantie sur un acteur financier tiers. En contrepartie d’une commission fixe et d’une contribution à un fonds de garantie, une société de cautionnement spécialisée (Crédit Logement, SACCEF, CASDEN, CEGC, etc.) accepte de se porter garante de l’emprunteur. 

En cas de défaut de paiement, l'organisme assure alors le remboursement à sa place avant de se retourner contre lui par la suite afin de trouver un accord à l’amiable ou d’obtenir la régularisation par des voies de recours juridiques (revente du bien le plus souvent).

La caution présente l’avantage majeur d’être très simple à mettre en place puisqu’elle n’implique pas de formalités d’enregistrement devant un notaire. Le coût de l’opération est donc relativement limité, d’autant plus que l’emprunteur peut bien souvent récupérer 70 à 75 % des cotisations versées au fonds de garantie lorsque le crédit est totalement remboursé ou que le bien est revendu. Aucun frais de mainlevée d’hypothèque n’est pas ailleurs à payer en cas de revente prématurée. 

Dans de plus rares cas, la caution peut être assurée par un tiers particulier. Il s’agit le plus souvent d’un proche de l’emprunteur (membre de la famille ou ami). La caution par un particulier est cependant moins appréciée (et donc moins souvent acceptée) par les établissements bancaires, notamment pour les gros montants d’emprunt.

L’hypothèque

L’hypothèque est un mécanisme dans lequel le bien immobilier faisant l’objet de l’acquisition est placé en garantie auprès de la banque après enregistrement auprès du service de la publicité foncière. Elle permet alors à la banque prêteuse de se rembourser en cas de défaut de paiement prolongé grâce à la revente du bien. L’hypothèque constitue à cet égard une sûreté réelle c’est-à-dire que la garantie repose sur un bien meuble ou un immeuble et non sur un débiteur tiers.

Avec une garantie hypothécaire, le recouvrement éventuel des fonds alloués par la banque s’effectue à travers une saisie sur le bien par voie juridique. Le logement est ensuite revendu aux enchères, le produit de la vente servant à rembourser le capital restant dû sur le prêt.

L’hypothèque nécessite l’intervention d’un notaire pour procéder à l’enregistrement au bureau de conservation des hypothèques, ce qui en fait probablement la garantie la plus onéreuse à mettre en place. Les frais inhérents à l’opération peuvent même encore s’accroître en cas de revente du bien avant la fin du remboursement du crédit puisque l’emprunteur doit alors s’acquitter de frais de mainlevée pour la désinscription de l’hypothèque des registres de l’État.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex privilège de prêteur de deniers)

Autre forme de sûreté réelle, elle fonctionne globalement sur le même principe que l’hypothèque conventionnelle. Un bien immobilier est également placé en garantie mais la banque possède cette fois un droit de saisie et de vente de premier rang c’est-à-dire avant tous les autres créanciers en cas de défaut de remboursement. Le bien est enregistré à la conservation des hypothèques par un acte notarié.

Outre le privilège absolu pour la revente, la différence majeure avec l’hypothèque conventionnelle concerne la nature des biens qui peuvent faire l’objet de la garantie. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut porter que sur des biens immobiliers déjà existants c’est-à-dire des logements anciens ou des bien neufs déjà achevés. Elle exclut de ce fait les logements neufs sur plan ou à construire (VEFA), les terrains nus ou encore les terrains à bâtir, les futurs propriétaires de ces biens devant alors obligatoirement passer par l’hypothèque conventionnelle. 

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est moins chère que l’hypothèque conventionnelle car elle ne nécessite pas le paiement de la taxe de publicité foncière.

Le nantissement

Probablement la garantie la moins utilisée pour un prêt immobilier, le nantissement consiste à utiliser une autre forme de patrimoine, immatérielle cette fois, pour couvrir l’emprunt. Plutôt qu’un bien immobilier, c’est un capital financier qui est mobilisé pour servir de garantie. Il s’agit le plus souvent d’une assurance-vie, d’un compte-titres, d’un PEA ou d’un livret d’épargne. Ce capital reste bloqué tout au long de l’emprunt et continue à produire des intérêts, mais la banque peut à tout moment saisir les fonds nantis pour se rembourser si l’emprunteur fait défaut. 

Le nantissement est très intéressant pour les investisseurs puisqu’il est relativement simple à mettre en place (un simple acte administratif suffit) et se révèle très peu coûteux du fait notamment de l’absence de frais de notaire. Il est toutefois peu fréquent car il nécessite de disposer d’un patrimoine financier suffisant pour couvrir un montant d’emprunt important, ce qui n’est pas le cas de la majorité des ménages. Il est donc réservé aux profils aisés et aux investisseurs locatifs.

Les organismes de caution et leur rôle

Les organismes de cautionnement jouent aujourd’hui un rôle prépondérant dans les garanties se rapportant aux prêts immobiliers. Ils interviennent en effet dans la majorité des dossiers de financement apportant un accompagnement administratif efficace pour une mise en place rapide de la garantie (sans les délais pouvant exister pour l’enregistrement d’une hypothèque).

Leur fonction consiste à jouer l’interface entre les établissements bancaires et les particuliers. Ils font à cet égard figure de filet de sécurité, tant pour les emprunteurs que pour les banques.

D’un côté, ils évitent aux emprunteurs de lier directement leur logement à la garantie (et donc de risquer une saisie directe) grâce au principe de mutualisation des risques sur tous les cotisants. De l’autre, ils rassurent les banques sur l’aptitude de l’emprunteur à rembourser le prêt puisque l’organisme de caution constitue un filtre d’analyse de solvabilité supplémentaire venant en quelque sorte valider définitivement un dossier de financement (le double “oui”).

Là où une hypothèque implique une saisie quasi-immédiate du bien, l’organisme de caution intervient comme médiateur et bouclier en permettant la continuité du remboursement avant de rechercher une solution à l’amiable avec l’emprunteur.

Les principales sociétés de caution dépendent directement ou indirectement d’un ou plusieurs grands groupes bancaires nationaux avec notamment : 

• Crédit Logement, référence absolue sur le marché du cautionnement et détenu de concert par la plupart des grandes banques françaises (Crédit Agricole, BNP, Société Générale, BPCE, etc.) : 
• CAMCA Assurance appartenant au Crédit Agricole ; 
• SACCEF, organisme de cautionnement du groupe BPCE ;
• CMH, spécialement dédié aux client du Crédit Mutuel et du CIC ;
• les organismes de cautionnement dédiés aux fonctionnaires souvent liés à la mutuelle professionnelle (CASDEN, MGEN, CNP).

Comment obtenir et mettre en place une garantie pour votre prêt immobilier ?

La mise en place d’une garantie est le plus souvent gérée directement par la banque prêteuse qui s’occupe de l’intégralité des formalités administratives sans que vous n’ayez de démarches particulières à accomplir. 

Après analyse du dossier emprunteur, elle sélectionne l’option de garantie la plus adaptée par rapport à votre profil, notamment par rapport à vos revenus, vos charges, votre apport personnel ou encore votre saut de charge. Dans la majorité des cas, c’est la caution qui est privilégiée par défaut pour sa souplesse et sa simplicité de mise en place. 

La banque se tourne alors vers son organisme interne ou vers le Crédit Logement et transmet directement tous les éléments de votre dossier. Vous pouvez cependant demander au prêteur de contacter un autre organisme de caution, notamment si vous êtes fonctionnaire et bénéficiez à ce titre d’une mutuelle professionnelle dédiée.

Lorsque l’analyse de solvabilité ne permet pas d’obtenir l’accord de l’organisme de caution (apport insuffisant, revenus irréguliers), la banque se tourne alors vers une solution alternative, le plus souvent l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers. 

Dans ce cas, elle prend directement contact avec votre notaire pour prévoir la signature d’un acte authentique d’inscription de l’hypothèque le même jour que l’acte de vente définitif. Le notaire procède alors à l’enregistrement au service de la publicité foncière. Vous n’avez plus alors qu’à signer la garantie au moment de l’acte de vente final et à vous acquitter des frais de garantie.

Ces frais de garantie sont directement prélevés au moment du déblocage des fonds pour la caution ou inclus dans le montant des frais de notaire à payer le jour de l’acte de vente pour une hypothèque.

Quels sont les frais associés à la mise en place de ces garanties ?

La mise en place d’une garantie immobilière implique des frais venant s’ajouter aux coûts du crédit (frais de dossier, assurance emprunteur…). Le montant des frais de garantie varie selon le type de couverture choisie : 

• la caution est une garantie très abordable avec des frais généralement compris entre 0,5 et 1,5 % du capital emprunté. Son coût se répartit entre la commission de l’organisme et la contribution au Fonds mutuel de garantie (FMG). L’accessibilité de la caution est renforcée par la possibilité de récupérer environ 70 % des contributions au FMG avec certains organismes (dont le principal Crédit Logement), ce qui permet de réduire sensiblement le montant global des frais de garantie ; 
• l'hypothèque conventionnelle affiche des frais compris entre 1,5 et 2 % voire 3 % du capital emprunté. C’est l’option la plus onéreuse à cause des frais de notaire et surtout de la taxe de publicité foncière. Ceux-ci peuvent par ailleurs augmenter encore lorsqu’une mainlevée d’hypothèque est nécessaire, par exemple en cas de vente anticipée. Les frais de mainlevée s’élèvent alors à environ 0,8 % du capital emprunté ; 
• l’hypothèque légale spéciale (HLS) est plus abordable que l’hypothèque conventionnelle du fait de l’absence de taxe de publicité foncière. Elle peut même se révéler autant voire plus avantageuse que la caution (entre 0,5 et 1 % du capital emprunté) à condition cependant qu’il n 'y ait pas de mainlevée d’hypothèque, venant alors renchérir les frais de garantie ;
• le nantissement : pour ceux qui disposent d’une épargne suffisante, le nantissement est une option très rentable avec des frais qui se limitent aux simples formalités administratives puisque aucune intervention du notaire n’est nécessaire. Fixés par la banque, leur montant est le plus souvent compris entre 150 et 300 €. 

Pour conclure, voici un tableau récapitulatif des garanties pouvant être sollicitées et de leurs tarifs :