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Rachat de crédits et frais de copropriété

Posté le 17 mai 2022 à 08:00
mère, fils et belle-fille ensemble

Récemment, une emprunteuse s’est présentée à nos conseillers avec une difficulté particulière qui la poussait à envisager un regroupement de crédits. Parmi les dettes à regrouper, à côté d’un prêt immobilier et d’un crédit auto, se trouvait un montant important de frais de copropriété impayés.

Elle avait hérité d’un bien dont les frais de copropriété n’avaient été payés depuis près de deux ans et ses revenus ne lui permettaient pas d’affronter cette charge qui lui incombait désormais. La liquidation du bien suffirait évidemment à les rembourser, mais des « difficultés administratives » (le locataire des lieux qui ne payait plus son loyer) allaient retarder la vente sans que la date de la solution ne puisse être estimée précisément. A cela risquait encore de s’ajouter une demande de crédit travaux pour la rénovation du bien avant vente ou relocation de celui-ci.

On a beau être conscient que les difficultés financières finissent par se régler sur le long terme. Dans ce type de contexte, il est important d’apporter une solution adaptée sur le court terme pour éviter que la situation problématique ne devienne vraiment inextricable, avec des conséquences beaucoup plus lourdes.

En effet, lorsqu’on est propriétaire d’un appartement ou, dans le cas présent, héritier d’un bien situé dans une copropriété, les frais liés à l’entretien de l’immeuble peuvent devenir un vrai fardeau si vos revenus ne sont pas ou plus adaptés !

En quoi consistent ces frais de copropriété ? Comment les financer ou s’acquitter de frais de copropriété impayés ? Peut-on inclure ce type de dettes dans un rachat de crédits ?

 

Partners Finances, organisme de courtage spécialisé en rachat de crédits depuis 1996, vous explique tout sur l’inclusion des frais de copro dans un regroupement de crédits.

 

 

Pour rappel, les frais de copropriété se scindent en deux sources principales : les frais d’entretien ou charges courantes et les frais de rénovation ou charges exceptionnelles.

 

Parmi les différentes charges courantes, on distingue à nouveau deux sous-catégories : les frais liés à la gestion de la copropriété (aussi appelées charges générales) et les frais se rapportant aux équipements communs et aux services collectifs (ou charges spéciales).

Les frais de gestion sont répartis entre les propriétaires. Il s’agit des honoraires du syndic et des charges de maintenance (entretien intérieur et extérieur, conciergerie…). La répartition s’effectue alors en fonction de l’importance de chaque lot (la quote-part est exprimée en tantièmes, soit le pourcentage de propriété, et millièmes, qui concernent les parties communes). Concrètement, si vous avez l’appartement le plus grand de l’immeuble, vous payez le plus de charges.

En ce qui concerne les frais liés aux équipements, ils n’incombent qu’aux propriétaires bénéficiant du service. Par exemple, si vous habitez au rez-de-chaussée, vous ne participez pas aux frais d’entretien de l’ascenseur.

Cette partie des frais de copropriétés bien que prévisibles a néanmoins subi une augmentation globale ces dernières années.

Chaque propriétaire est tenu de participer à ces charges sur base d’un calcul de millièmes de parts dans l’immeuble en fonction du lot possédé. La règle veut qu’un budget prévisionnel soit voté en assemblée générale de copropriété et que les charges soient payées sous formes de 4 provisions trimestrielles.

 

Ce type de frais n’est pas initialement prévu dans le budget prévisionnel voté à l’assemblée générale. Il s’agit le plus souvent des charges liées aux travaux d’entretien ou à la rénovation de l’immeuble (rénovation de la façade, remplacement de chaudière, travaux de réfection à l’intérieur comme à l’intérieur de l’immeuble, rénovation de l’isolation thermique…).

Ces travaux sont votés en assemblée générale, mais l’augmentation de charges qu’il représente dans les finances du propriétaire peut être considérable. Il n’est donc pas rare que certains ne parviennent pas à s’acquitter de celles-ci, ce qui peut impacter le bon fonctionnement de la copropriété et la mise en place des projets.

 

A noter. Si chacun est redevable uniquement de sa quote-part, aucune dispense n’est accordée en fonction de l’usage ou de la situation du copropriétaire (par exemple si c’est une résidence secondaire).

 

 

L’idéal pour financer les frais de copropriété et taxes liées au bien immobilier est de constituer une épargne spécifique de façon prévisionnelle en approvisionnant un compte dédié. Chaque mois, il s’agit de verser une part de ses revenus sur un compte pour avoir ce qu’il faut au moment de s’acquitter de ses charges trimestrielles et de ses taxes (foncières par exemple).

Si vous rencontrez une difficulté, comme notre emprunteuse citée en introduction, et ne disposez pas de l’épargne suffisante, il est également possible de souscrire un crédit à la consommation. Cela vous permet de vous acquitter des impayés ou de constituer rapidement une provision suffisante.

Toutefois, pour ce faire, il faut que votre taux d’endettement et vos revenus le permettent, car vous allez devoir vous acquitter des mensualités du crédits.

 

 

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Si comme notre emprunteuse citée en exemple vous avez déjà deux crédits en cours de remboursement, une autre solution s’offre à vous : la souscription d’un regroupement de crédits avec trésorerie complémentaire.

En cas d’impayés des charges de copropriété, vos biens, dont votre logement, peuvent finir par être saisis par huissier et vendus pour rembourser la dette. Les conséquences sont donc potentiellement graves.

Il est donc essentiel de réagir avant qu’il ne soit trop tard.

 

Le rachat, ou regroupement, de crédits consiste à rassembler en un seul prêt de substitution divers types de crédits (immobilier et consommation), ainsi certaines dettes personnelles et familiales.

En allongeant la durée de remboursement du prêt de substitution, il est ainsi possible d’adapter la nouvelle mensualité unique à vos revenus avec une baisse significative pouvant aller jusqu’à -60 %*.

A cette occasion, il est également possible de solliciter une trésorerie complémentaire. Cette somme est alors directement intégrée au regroupement de crédits et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.

 

Reprenons l’exemple de notre emprunteuse héritant d’un bien dont les charges de copropriété n’ont pas été payées durant une longue période.

D’une part, il lui est possible de regrouper ses crédits immobilier et consommation précédemment souscrits afin d’écraser la mensualité de remboursement. Ce faisant, elle dégage un reste à vivre plus confortable.

Elle va alors pouvoir recommencer à épargner et créer une provision pour ces charges de copropriété, ainsi que les autres frais attenant à la possession d’un nouveau bien immobilier.

D’autre part, elle peut solliciter la somme correspondant aux impayés de charges de copropriété qu’il lui faut aujourd’hui rembourser au plus vite, afin d’éviter des problèmes plus importants. La trésorerie complémentaire lui permet ainsi de s’acquitter de sa dette tout en reconstituant ou conservant son épargne de sécurité en cas de pépin.

Notre emprunteuse aura donc non seulement retrouvé un reste à vivre plus confortable, écarté le risque de problèmes financiers et juridiques, ainsi que de surendettement (si elle avait encore souscrit un nouveau crédit à la consommation pour payer les frais de copropriété), mais même écrasé son taux d’endettement dans cette démarche.

 

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