Intérêts intercalaires : définition et calcul

Sylvain MEHARECHE
Publié le
Mis à jour le | 18 minutes

Par Sylvain MEHARECHE - Directeur Général Délégué Partners Finances

En bref

Lorsqu’un projet immobilier implique un déblocage des fonds en plusieurs étapes, comme c’est le cas lors d’une construction ou d’un achat en VEFA, la banque applique des intérêts intercalaires. Ces frais s’ajoutent au coût total de l’opération et peuvent peser sur votre budget, surtout si vous continuez à payer un loyer ou un autre crédit en parallèle.

Concrètement, voici ce qu’il faut retenir :

  • les intérêts intercalaires correspondent à des frais dus uniquement sur la partie du prêt déjà débloquée ;
  • ils ne participent pas à l’amortissement du capital, mais représentent une charge supplémentaire ;
  • leur calcul dépend du montant libéré, du taux de crédit et de la durée de la période transitoire ;
  • ils concernent principalement les achats en VEFA, les constructions neuves et les travaux importants ;
  • des solutions existent pour les réduire ou les éviter, comme la négociation d’un différé de remboursement ou un déblocage progressif avec la mise en place de plusieurs prêts distincts.
famille heureuse famille heureuse - Illustration : Partners Finances

Les intérêts intercalaires représentent les frais que vous devez régler à la banque lorsque votre prêt immobilier n’est pas débloqué en une seule fois, mais en plusieurs tranches. Ils s’appliquent uniquement sur les sommes déjà versées par l’établissement financier. Contrairement aux mensualités classiques, ils ne comportent pas de remboursement du capital : ce sont donc des frais transitoires qui viennent s’ajouter au coût de votre emprunt. Ils servent à rémunérer l’organisme bancaire durant cette période de mise à disposition progressive des fonds.

En pratique, ces intérêts apparaissent dès le premier déblocage partiel du prêt et disparaissent lorsque le crédit est décaissé dans sa totalité. Leur montant évolue au fil du temps, puisqu’il augmente à chaque nouvel appel de fonds.

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Les intérêts intercalaires apparaissent lorsque les fonds sont débloqués en plusieurs fois, notamment dans les situations suivantes :

  • vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : la banque débloque progressivement l’emprunt immobilier selon l’échéancier légal (fondations, mise hors d’eau, achèvement, livraison) ;
  • contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : les versements des fonds suivent l’avancement du chantier ;
  • travaux lourds ou rénovation importante nécessitant plusieurs appels de fonds : les paiements interviennent par étapes, en fonction des factures des artisans.

Dans ces cas, l’emprunteur supporte à la fois les intérêts intercalaires et, le plus souvent, un loyer pour son logement actuel ou une autre mensualité de crédit, ce qui peut alourdir temporairement son budget.

  • Les intérêts intercalaires représentent des frais de rémunération de l’établissement financier, qui met à disposition l’enveloppe budgétaire en plusieurs fois. Ils se règlent par tranche et se calculent sur les fonds versés.
  • Les intérêts classiques se remboursent chaque mois avec le capital et durant tout le prêt. Ils sont inclus dans la mensualité.
Intérêts intercalaires Intérêts classiques
Paiement temporaire Règlement pendant toute la durée du crédit
Déterminés en fonction des montants débloqués Déterminés selon le taux d’emprunt et fixes tout au long du prêt
Frais de rémunération de la banque, à différencier et à ajouter au prêt immobilier Frais inclus dans la mensualité (intérêts et capital)

Leur calcul est relativement simple. Ces frais sont déterminés en fonction de trois paramètres essentiels :

  • le prix du prêt immobilier déjà débloqué : plus la somme mise à disposition par la banque est importante, plus les intérêts intercalaires augmentent ;
  • le taux du crédit immobilier : appliqué à la fraction de capital déjà utilisée, il conditionne directement le montant des intérêts ;
  • la durée (en mois) avant le déblocage total de l’emprunt : ces frais sont dus uniquement pendant la période transitoire, c’est-à-dire entre le premier appel de fonds et la remise des clés.

Concrètement, si votre organisme bancaire vous accorde un prêt de 200 000 € et qu’elle débloque 50 000 € pour les premières dépenses, les intérêts intercalaires sont calculés uniquement sur cette enveloppe de 50 000 € jusqu’au second déblocage.

Lorsqu’elle verse 50 000 € supplémentaires pour réaliser des travaux, ils sont établis sur 

les 100 000 € (50 000 + 50 000) mis à disposition, et ainsi de suite jusqu’au déblocage total du prêt.

Voici la formule à appliquer : 

intérêts intercalaires mensuels = (montant débloqué × taux du crédit) ÷ 12

Cette méthode permet de calculer facilement la somme à verser chaque mois, en fonction du capital déjà libéré et du taux appliqué par la banque.

Prenons l’hypothèse d’une construction en VEFA avec un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3 %.

Formule de calcul :

Intérêts intercalaires mensuels = (montant débloqué × 3 %) ÷ 12

1er appel de fonds : 10 000 € (5 %)

(10 000 × 3 %) ÷ 12 = 25 €/mois

Si ce premier appel de fonds dure trois mois, l’emprunteur aura à régler 3 x 25 € = 75 € pour cette première tranche.  

2e subvention : 60 000 € (30 %)

(10 000 + 60 000) × 3 % ÷ 12 = 175 €/mois

Si ce deuxième appel de fonds dure trois mois également, l’acheteur paie 175 x 3 = 525 € pour cette deuxième tranche de travaux.

3e subvention : 70 000 € (35 %)

(10 000 + 60 000 + 70 000) × 3 % ÷ 12 = 350 €/mois

4e subvention : 50 000 € (25 %)

(10 000 + 60 000 + 70 000 + 50 000) × 3 % ÷ 12 = 475 €/mois

5e subvention : 10 000 € (5 %)

Dès la livraison de l’appartement ou de la maison, il n’y a plus d'intérêts intercalaires. Ces derniers sont remplacés par la mensualité classique du prêt (capital + intérêts + assurance).

Au total, tant que le prêt immobilier n’est pas intégralement débloqué, l’emprunteur doit s’acquitter de ces frais intercalaires croissants, en plus de son loyer ou d’un autre crédit éventuel.

Pour connaître les frais intercalaires totaux, il convient d’additionner l’ensemble des frais de chaque étape jusqu’au déblocage final de la somme empruntée.

Le paiement des intérêts intercalaires peut sembler anodin au départ, car il s’agit de petites sommes calculées uniquement sur une partie du capital accordé. Pourtant, leur impact financier n’est pas négligeable et mérite d’être anticipé.

Même s’ils sont temporaires, ils représentent une dépense additionnelle qui vient gonfler la facture globale de votre prêt immobilier. Ces frais ne servent pas à amortir le capital emprunté : ils sont donc à considérer comme un surcoût lié à la modalité de déblocage progressif des fonds. Dans le cas d’une longue construction sur plan ou d’un projet VEFA étalé sur plusieurs mois, la somme totale versée peut atteindre plusieurs milliers d’euros.

Ces frais s’ajoutent aux charges existantes, comme un loyer à payer en attendant la livraison du logement ou un prêt relais en cours. De fait, le budget mensuel se retrouve alourdi, parfois au moment où la trésorerie est déjà mise à rude épreuve par les dépenses liées au projet (frais de notaire, achat de mobiliers, équipements, etc.). Pour certains ménages, cette double charge peut réduire la capacité d’épargne et fragiliser l’équilibre financier.

Les retards sont fréquents lors d’une construction ou de travaux importants : intempéries, problèmes d’approvisionnement, malfaçons… Chaque mois supplémentaire de chantier entraîne un paiement prolongé des intérêts intercalaires. Sur la durée, cela peut représenter plusieurs centaines d’euros imprévus et mettre en péril le budget initial pour le projet immobilier.

Bon à savoir

Plus la période de construction ou de rénovation est longue, plus le poids des intérêts intercalaires est élevé. Leur impact se ressent à la fois sur le coût global du crédit et sur la trésorerie de l’emprunteur.

Il n’est pas toujours possible de supprimer totalement les intérêts intercalaires, car ils découlent directement du mode de financement choisi et du calendrier du projet immobilier. Toutefois, plusieurs leviers existent pour en limiter le poids sur votre budget.

Il est recommandé d’évaluer en amont l’impact de ces frais supplémentaires sur l’enveloppe totale et l’amortissement du financement afin d’éviter les mauvaises surprises et de pouvoir anticiper financièrement. Pensez aussi à bien lire les modalités prévues par l’établissement prêteur, ainsi que les conditions du constructeur en cas de retard de travaux notamment. 

Certains établissements bancaires acceptent de mettre en place un différé total. Concrètement, cela signifie que vous ne payez que l’assurance emprunteur jusqu’à la livraison du logement, et non les intérêts intercalaires. Attention toutefois, le coût global du prêt peut s’en trouver augmenté, car les intérêts différés seront reportés et capitalisés à la fin de la période.

Une autre solution consiste à découper l’enveloppe globale en plusieurs prêts distincts, chacun amorti dès son déblocage. Ainsi, vous commencez immédiatement à rembourser une partie du capital et évitez de régler des intérêts intercalaires sur les fonds déjà versés. Cette alternative demande une bonne négociation avec la banque et une vision claire de vos capacités de remboursement.

Plus votre apport initial est élevé, plus le montant accordé par la banque est faible, ce qui réduit mécaniquement les intérêts intercalaires dus. Cette stratégie est particulièrement intéressante lors des premiers appels de fonds (réservation ou fondations), où l’apport peut couvrir une part significative des dépenses.

Il est essentiel de contrôler le calendrier des travaux. Si un appel de fonds est demandé alors que l’étape du chantier n’est pas réellement achevée, vous pouvez exiger de le reporter. Cela vous évite de payer inutilement des intérêts intercalaires supplémentaires.

Bon à savoir 

Dès la signature du prêt immobilier, échangez avec votre banque ou un courtier immobilier afin d’adapter le mode de financement à votre situation. Une bonne anticipation peut vous permettre d’optimiser vos frais.

Si pendant l’avancement de votre projet, vous êtes confronté à une baisse de revenus et n’êtes plus en mesure de rembourser de vos mensualités de prêts, le rachat de crédits peut être envisagé en fonction de votre situation personnelle.

Vous avez négocié avec votre organisme bancaire un différé total des intérêts intercalaires, mais votre situation financière ne s’est pas améliorée et vous avez désormais du mal à faire face à l’ensemble de vos charges. Dans ce contexte, il peut être pertinent d’envisager un rachat de crédits. Cette solution est particulièrement adaptée si vous cumulez plusieurs prêts, par exemple deux prêts immobiliers (votre résidence principale et un investissement locatif) auxquels s’ajoute un crédit à la consommation.

Le principe est simple : vos dettes sont regroupées en un seul prêt à taux fixe. En ajustant la durée de remboursement, vous réduisez le montant de votre mensualité globale et pouvez ainsi repasser sous le seuil des 35 % de taux d’endettement. Le regroupement de prêts est une opération financière générant un coût (le coût total de l’opération est augmenté), permettant avant tout de réorganiser vos charges et de répartir vos remboursements différemment pour retrouver un budget mensuel plus équilibré.

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