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Les intérêts intercalaires : en quoi consistent-ils ?

Posté le 6 novembre 2020 à 08:00
famille heureuse

Vous faites construire votre maison ou vous vous portez acquéreur d’un appartement que vous allez rénover entièrement avant de le mettre en location. Pour ce faire, vous avez contracté un crédit immobilier dont les fonds seront débloqués en plusieurs fois : une partie pour l’acquisition du bien et l’autre pour financer les travaux. Vous allez donc devoir vous acquitter d’intérêts intercalaires.

En quoi consistent-ils ? Dans quelles situations particulières doit-on payer des intérêts intercalaires ? Comment les calcule-t-on ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Que faire en cas de problème ? Partners Finances vous explique tout.

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le versement des fonds en plusieurs fois. Calculée sur base de votre taux d’emprunt, cette somme s’ajoute au coût initial du prêt immobilier. Il est donc important de bien en comprendre le fonctionnement et d’en cerner le calcul pour éviter toute déconvenue.

Dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable à taux fixe (somme tout le plus classique), un tableau d’amortissement vous est fourni par l’établissement finançant celui-ci. Vous y constatez que, les premières années, vous remboursez une majeure partie d’intérêts et peu de capital, puis que cette tendance s’inverse, les années passant. Durant toute la période de remboursement de cet emprunt, votre mensualité, qui comprend donc une partie du remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance emprunteur, reste fixe (sauf événement ou demande spécifique).

Si vous choisissez de faire construire votre maison, la règlementation impose un déblocage progressif des fonds, en fonction des différents stades d’avancement des travaux. Ainsi, durant la période de construction, précédant votre installation, vous n’allez pas payer la mensualité complète calculée pour le remboursement, mais uniquement les frais engendrés par ce déblocage des fonds calculés sur base d’un échéancier que vous fournira la banque, soit les intérêts intercalaires.

Le montant dû chaque mois est donc inférieur à ce que vous auriez remboursé mensuellement dans le cadre d’un simple prêt immobilier amortissable.

Si c’est la règle pour financer une nouvelle construction, ce principe peut également être appliqué à un achat VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou une acquisition qui demanderait une rénovation totale, vous empêchant d’habiter les lieux.

Pour calculer votre mensualité de remboursement des intérêts intercalaires, vous prenez le montant débloqué que vous multipliez par le taux d’intérêts de votre prêt, et vous divisez le tout par 12.

(Montant débloqué x taux d’intérêts) / 12 = mensualité

Le déblocage étant progressif, il vous faudra tenir compte du montant total débloqué au moment du calcul.

Par exemple :

  • Pour un emprunt de 100 000 €
  • avec un taux d’intérêts (hors assurances) de 3,90 %
  • et le déblocage progressif des fonds pour la construction de la maison qui suit :
    • (1) 30 % de l’emprunt pour payer les fondations
    • (2) 35 % pour la mise hors d’eau
    • (3) 25 % à la fin des travaux
  • Votre échéancier (hors assurances) pourra correspondre à ceci.
    • De janvier 2021 à août 2021, vous vous acquitterez d’une mensualité de 97,5 €
      soit (30 000 € x 3,9 %) / 12 = 97,5 x 8 = 780 €
    • De septembre 2021 à décembre 2021, vous vous acquitterez d’une mensualité de 211,25 €
      soit (30 000 € + 35 000 € x 3,9 %) / 12 = 211,25 x 4 = 845 €
    • De janvier 2022 à mars 2022, vous vous acquitterez d’une mensualité de 292,5 €
      soit (30 000 € + 35 000 € + 25 000 € x 3,9 %) / 12 = 292,5 x 3 = 877,5 €

Pour un coût total hors assurances de 2 502,5 €.

Il est à noter qu’à ces mensualités s’ajouteront les primes mensuelles de l’assurance emprunteur, qui couvrira la totalité du montant de l’emprunt (capital, intérêts d’emprunt et intérêts intercalaires inclus).

Le recours à un prêt immobilier avec un déblocage progressif des fonds, et donc des intérêts intercalaires, revêts plusieurs avantages.

  • L’atout flexibilité.
    Les intérêts intercalaires sont intéressants surtout pour la construction d’un logement neuf ou d’une rénovation complète de l’habitation avant emménagement. Le montant de vos remboursements est en adéquation avec le stade d’avancement du logement.
  • L’atout sécurité.
    Si vous avez un loyer à payer, ils permettent d’éviter de cumuler ce loyer et le remboursement des mensualités complètes du prêt immobilier.

  • L’atout sérénité.
    Vous gardez ainsi plus aisément le contrôle de votre budget, tout se passe progressivement et en douceur.
  • L’atout investissement. 
    Si vous vous portez acquéreur dans un but locatif d’un bien que vous devez rénover entièrement, alors que vous supportez déjà les mensualités du prêt immobilier de votre propre habitation, ce système permet de n’ajouter à celui-ci que le remboursement des intérêts des sommes successivement débloquées. Lorsque vos rénovations sont terminées, les loyers que vous toucherez pourront financer le remboursement de ce deuxième crédit immobilier.


Toutefois, celui-ci présente également deux inconvénients.

  • L’inconvénient financier.
    Ces intérêts augmentent le coût total de l’emprunt, vu qu’ils consistent en des frais supplémentaires engendrés par la mise en place d’un déblocage progressif des fonds.
    En outre, le montant de la prime d’assurance décès-invalidité est calculée sur le coût total de l’emprunt, pas uniquement celui des fonds débloqués. En augmentant le coût total du crédit avec des intérêts intercalaires, on augmente également le coût de l’assurance emprunteur.
  • Le risque.
    Le cumul des mensualités évolutives et de votre loyer (ou mensualités de votre précédent prêt immobilier) peut engendrer des difficultés pour la bonne tenue de votre budget, car cela diminue d’autant votre reste à vivre pour une période pas si courte que cela.

Si vous deviez entre-temps être confronté à une baisse de revenus et ne plus être en mesure de vous acquitter de vos mensualités de prêts, deux solutions peuvent être envisagées en fonction de votre situation particulière.

Le cumul des intérêts intercalaires avec votre loyer a gravement impacté la bonne tenue de votre budget. Concrètement, une baisse de revenus ne vous permet plus d’affronter ces deux remboursements de front. Vous pouvez alors négocier avec votre banque le différé total des intérêts.

Vous ne vous acquitterez de ceux-ci qu’une fois la totalité des fonds débloquée. Leur remboursement sera réparti sur les mensualités, qui se verront, de ce fait, augmentées.

Durant cette période de sursis, il vous sera alors possible d’améliorer votre situation pour de nouveau être en mesure de faire face à ces mensualités plus lourdes de remboursement de votre prêt immobilier.

Vous avez demandé le différé total des intérêts, mais entre-temps, votre situation ne s’est pas améliorée et vous n’allez pas pouvoir faire face à toutes vos charges sereinement.

Il sera alors intéressant de considérer l’option d’un regroupement de crédits immobilier. Si vous avez plus de deux crédits, par exemple vos deux prêts immobiliers pour votre habitation et ce nouvel appartement qui devait être un investissement à but locatif, en plus d’un crédit à la consommation, vous pouvez solliciter ce prêt de substitution.

Concrètement, ce nouveau prêt rassemble toutes vos créances en un seul emprunt à taux fixe. En en modulant la durée (ce qui impacte le coût total de l’emprunt), vous pouvez diminuer votre nouvelle mensualité globale*, afin de repasser sous la barre des 33 % de taux d’endettement, et ainsi faciliter la gestion de votre budget. Vous retrouvez ainsi plus de sérénité dans votre quotidien.

Pour en savoir plus, faites une simulation gratuite en ligne, elle est sans engagement et une réponse de principe vous est donnée sous 24h**.

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