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Couples : pourquoi emprunter en SCI ?

Posté le 4 août 2020 à 00:00
couple entrant dans leur nouvelle maison

Pour un couple, les engagements sont nombreux : s’aimer et se protéger mutuellement, aller conduire les enfants au foot tous les jeudis, étendre le linge... Acquérir un logement en commun en fait également partie et n’est pas des moindres. Mariés, pacsés ou concubins, les couples sont confrontés à cette même question : qu’adviendra-t-il de l’habitation commune en cas de problème (séparation ou décès) ?

Dans les faits, ce n’est pas une mais bien deux solutions qui s’offrent aux couples souhaitant acheter un bien immobilier : l’achat en commun – et donc en indivision –, ou la création d’une SCI (Société Civile Immobilière), qui est alors considérée comme la propriétaire du bien.

Sans s’en rendre toujours compte, la plupart des couples achète en indivision. Si celle-ci sert à l'origine à assurer justice et égalité, elle souffre mal les accidents de parcours pourtant fréquents. Combien de litiges dans les cas de divorces sont causés par l’indivision du logement acquis en commun ? Propriétaires à parts égales, chaque partie peut exiger la revente du bien sans l’accord de l’autre, si une demande de cession a été effectuée auprès d’un juge. En cas de décès de l’un des conjoints d’un couple en concubinage, le second peut se voir contraint de quitter son domicile.

Il existe pourtant une alternative. L’acquisition du bien en SCI.

Une Société Civile Immobilière (SCI) permet à ses membres d’être propriétaires, à parts égales ou non, et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers sans but commercial. Elle doit se composer au moins de 2 associés sans restriction particulière, ni d'âge, ni de nationalité, et sans capital social minimum. L’absence de but commercial permet même aux mineurs d’en faire partie. Cela peut être le cas par exemple pour une SCI familiale.

Composé de deux personnes (au moins), le couple pourra donc constituer la SCI.

S’il est particulièrement intéressant pour les couples souhaitant rester en concubinage, le procédé trouve ses limites dans le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté. En cas de divorce, le sort du logement sera décidé par un juge, qui peut l’attribuer au conjoint en ayant le plus besoin ou en ayant fait la demande (« attribution préférentielle » assortie éventuellement du paiement d’une soulte), ou encore déclarer le maintien de l’indivision.

Il n’y a malheureusement pas de solution miracle. La SCI recouvre également des inconvénients pratiques du fait des démarches administratives et est soumise à des réglementations et contraintes juridiques (articles 1845 et suivants du code civil).

 

En cas de séparation, un seul actionnaire de la SCI ne peut imposer la vente du logement. Il lui sera en revanche possible de céder ses parts ou en faire donation, sans même procéder à la dissolution de la société. Celle-ci ne serait nécessaire que pour contraindre la vente du bien.

Pour organiser au mieux la transmission de son patrimoine, il est intéressant par exemple pour un couple avec des enfants de créer une SCI et de contracter un prêt au nom de celle-ci pour l’achat de biens immobiliers. Le temps passant, les enfants qui auront acquis une situation plus confortable (par exemple, en ayant trouvé un emploi) seront en mesure de reprendre la charge des biens acquis (le paiement du prêt). Ainsi le jeu de la dette (ici le prêt) et des droits de succession à payer permettra certains abattements sur ces derniers. Ce type de montage est tout à fait légal et aujourd’hui courant. Il est donc intéressant de faire une simulation auprès des organismes prêteurs.

  • « La création d’une SCI augmente la capacité d’emprunt des associés », c’est faux. La banque va examiner la capacité d’emprunt de chaque associé et non celle de la SCI, hormis celle des mineurs exclus des crédits par la loi.
  • « Il existe des emprunts spécifiques », non plus. Dans les cas où la SCI est éligible au prêt, les banques ne les distinguent pas des particuliers emprunteurs.
  • « Mon voisin a monté une SCI pour acheter des appartements à louer en Air BnB », c’est fortement déconseillé. La SCI ne peut pas avoir en soi de but commercial et la location de biens meublés est considérée comme une activité commerciale. S’il existe des moyens de contourner légalement cette limite afin de mettre des biens en location, ces montages doivent être réalisés avec précaution et demandent conseil, car vous serez alors soumis à l’impôt sur les sociétés.
  • Les SCI sont éligibles à certains emprunts, comme les prêts immobiliers et même le rachat de crédits immo chez Partners Finances, et inéligibles à d’autres comme le prêt viager hypothécaire ou les prêts aidés, bien que cela dépende souvent de l’organisme financier accordant le prêt.
  • Si votre SCI se voit octroyer un prêt, chaque associé sera considéré comme emprunteur à titre personnel.
  • Si elle n’est pas intrinsèquement l'atout fiscal, le montage qu’elle permet facilite la transmission des biens immobiliers dans une famille (évitant l’indivision) et bénéficie des mêmes abattements fiscaux qu’un héritage de particulier à particulier, d’où l’intérêt de l’emprunt pour investir en SCI et ainsi constituer un patrimoine immobilier à transmettre à vos héritiers.

Si cette astuce vous intéresse, prenez vos renseignements auprès d’un organisme de prêt expert et fiable qui vous apportera les conseils actualisés, pertinents et nécessaires, pour faire de votre SCI familiale ou en couple la solution adaptée la plus performante pour l'acquisition, voire l'accroissement, de votre patrimoine immobilier.

Partners Finances est leader du rachat de crédits en France depuis plus de 20 ans. Vous bénéficiez des conseils et de l’expertises de nos analystes. Un conseiller dédié vous accompagne tout au long de vos démarches d’emprunt.

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