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Faut-il prendre un courtier pour un prêt immobilier ?

Posté le 6 juillet 2020 à 10:00
courtier pret immobilier

De nombreux emprunteurs décident de se faire accompagner par un courtier pour souscrire à un crédit immobilier. Pourtant certains diront que cela n’est pas nécessaire et qu’après tout, un courtier n’est pas un décisionnaire mais juste un intermédiaire. Ces personnes-là opteront plutôt pour une négociation directe avec leur banque. Pourtant passer par un courtier comporte de nombreux avantages, surtout lorsque les exigences des banques deviennent de plus en plus strictes. Les mettre en concurrence, obtenir le meilleur taux d’intérêt mais aussi les conditions d’emprunt optimales fait partie des compétences d’un courtier.

Pour décrocher un crédit qui va financer une future maison ou un futur appartement, un courtier propose ses services pour faire toutes les démarches à la place du candidat à la propriété. Officiellement le courtier est un « intermédiaire en opérations de banque et services de paiement » (IOBSP). Son rôle est de chercher puis négocier la meilleure offre de prêt immobilier pour ses clients. Pour cela il devra adapter ses recherches au profil de l’emprunteur et ajuster les solutions de financement à sa capacité de remboursement et sa situation. La profession de courtier est règlementée par le code monétaire et financier qui lui donne des obligations. Le courtier doit par exemple être inscrit à l’ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) et aussi souscrire à une assurance de responsabilité civile.

Le courtier peut vous faire gagner un temps précieux car il dispose d’un portefeuille parfois important de partenaires bancaires. Selon le profil d’emprunteur et le dossier, il sera capable d’identifier la banque partenaire qui pourra proposer le financement le plus adapté. Le courtier tient aussi un rôle de négociateur et bien entendu son but est d’obtenir le meilleur taux d’intérêt pour le prêt immobilier. En véritable connaisseur du marché il pourra aider son client à monter le dossier le plus solide possible, tout en apportant les conseils techniques les plus utiles. L’emprunteur a donc la possibilité de charger officiellement un courtier de faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier et de le représenter auprès des établissements financiers.

Le courtier et l’emprunteur peuvent signer une convention de courtage qui est un contrat, appelé un mandat de recherche de capitaux. Il indique que le courtier doit rechercher un financement en fonction des directives que lui aura donner l’emprunteur. Il devra indiquer de manière claire le montant des honoraires de courtage qui seront versés au courtier à la fin de la transaction et s’il travaille en exclusivité pour un établissement financier ou pour plusieurs. Attention aucune somme d’argent sous quelque forme qu’elle soit (frais, honoraires, rémunérations, provision, commissions, etc.) ne pourra être demandée par le courtier avant le versement de la somme empruntée sur le compte bancaire de l’emprunteur.

Il existe de nombreuses formules de rémunération d’un courtier. Les honoraires sont généralement de 1% du montant total emprunté, dans certains cas plafonnés à 1.000 euros. Cependant ce pourcentage n’est pas limité et certaines sociétés de courtage dépassent ce seuil d’honoraires, principalement lorsque le dossier est complexe. Le courtier peut aussi ne rien facturer à son client car il est rémunéré uniquement par la banque qui octroie le prêt immobilier en tant qu’apporteur d’affaires. Cumuler des honoraires versés par la banque partenaire et en même temps par l’emprunteur n’est pas une pratique interdite pour le courtier. Attention, les honoraires de courtage ne remplacent pas les frais de dossier à payer à la banque, même si leur montant avoisine également les 1.000 euros en règle générale. C’est donc un élément à vérifier sur le mandat de courtage pour éviter les mauvaises surprises car les honoraires rémunèrent le travail du courtier mais ne remplacent pas les frais. A noter que demander conseil à un courtier est gratuit et qu’il lui est interdit de facturer ce service.  

L’obtention d’un crédit immobilier n’est pas toujours une mince affaire. Certains profils d’emprunteurs peuvent ne pas correspondre aux exigences du marché et des banques, tandis que de plus en plus les banques demandent un apport personnel conséquent. D’après Crédit Logement/CSA la somme d’argent demandée pour un prêt immobilier est désormais passée à 11%, tandis que le prix des logements est toujours en hausse.  Le choix de passer par un courtier en immobilier, en plus du gain de temps important, permet d’avoir accès à plusieurs offres de financement car le dossier est envoyé à plusieurs banques en simultané. Un courtier en crédit immobilier n’est pas juste un intermédiaire, il s’agit d’un véritable organisme professionnel ayant des compétences mais aussi des obligations, tout en étant un véritable conseil doté d’une expertise technique confirmée.

D’autre part le courtier est un véritable expert, et il agit en tant que tel. Il sait établir un plan de financement et constituer un dossier avec toutes les pièces justificatives nécessaires. Il renseigne sur toutes les modalités de fonctionnement du prêt immobilier, de l’assurance-emprunteur et de toutes les différentes garanties hypothécaires possibles. Un courtier immobilier obtient en général un meilleur taux prénégocié avec certaines banques partenaires, même si le taux d’intérêt n’est pas l’unique élément sur lequel il faut se baser pour choisir son offre de crédit immobilier. L’assurance emprunteur décès invalidité peut dans certains cas couter très cher selon les assureurs et les profils (âge de l’emprunteur, état de santé, métier exercé, risques, etc.). En passant par un courtier, l’emprunteur peut éventuellement faire des économies et facilement éviter l’assurance groupe proposée par la banque qui octroie le crédit. S’adresser par exemple à une délégation d’assurance est une bonne manière de faire baisser le coût total de l’emprunt.

Si le banquier est un interlocuteur généraliste, le courtier lui est un spécialiste du crédit. Il peut se révéler très utile dans tous les cas, mais aussi lorsque le projet est complexe, le profil d’acheteur est atypique et que le dossier est compliqué. Il ne sera pas nécessaire de se tourner vers plusieurs courtiers en même temps, car les courtiers travaillent parfois avec les mêmes établissements financiers. Il est plus intéressant de mettre en concurrence plusieurs professionnels du courtage pour avoir un avis différent sur les modalités d’emprunt du crédit immobilier, ainsi que sur les clauses du contrat qui sont négociables. Le choix d’un crédit immobilier est important, en sollicitant un courtier l’offre n’est pas exclusive et les chances d’obtenir la meilleure proposition possible sont décuplées.

Pour choisir le bon interlocuteur et le meilleur accompagnement, il est préférable de s’adresser à un organisme digne de confiance. Lorsque celui-ci dispose d’une grande expérience et de beaucoup d’expertise dans le domaine du crédit immobilier, comme c’est le cas pour Partners Finances, c’est un gage de sécurité. Le crédit obtenu doit être à la hauteur de ses exigences et l’ancienneté de l’organisme est un paramètre important. Disposant d’une approche professionnelle, il commencera par établir le plan de financement de votre crédit immobilier. La qualité de l’accompagnement est un élément primordial, car il doit être personnalisé et sur-mesure, et avec une grande disponibilité de la part du conseiller en charge du dossier.

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